只有想不到，沒有漲不到！我們就這樣迎來了一個樓王頻頻出現(xiàn)、史上地王最多的年頭。

在今年1-4月全國商品房銷售額比去年同期增長55.9%（注：去年1-5月比前年增長3.1%），北上廣深四地房屋總價值可買下半個美國、一線城市建成區(qū)各類用地總價值可買下60%的美國（注：海通證券[0.13% 資金 研報]3月份數(shù)字），北京一地的房地產(chǎn)交易量超過日本，深圳近五年房價漲幅達到92%、遠超紐約房價在次貸危機前五年59%的漲幅……是的，在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)仍在演繹超級神話。

1、用“地王”落實國企改革？

6月1日，上海寶山顧村地塊招標出讓，信達地產(chǎn)[-0.79% 資金 研報]以58.05億、溢價超過303%拿下。信達是財政部旗下的央企，信達地產(chǎn)自去年7月起狂掃招拍掛市場，拿下10塊土地，7塊都是地王。

6月2日，深圳龍華新區(qū)民治街道A816-0060住宅地塊公開招標出讓，該地塊占地35673.14平方米，容積率4.1，兩家央企中國電建地產(chǎn)集團、廣州方榮房地產(chǎn)公司（隸屬中化集團旗下的金茂控股）以82.9億元中標，計算容積率的樓面價達到56780元/平方米，按照可售面積算的樓面價則達到60300元/平方米。據(jù)測算，這個離深圳市中心12公里的項目，靜態(tài)保本價為86118元/平方米。

不是說“樹不能長到天上去”嗎？那就先漲到你反正也夠不著的地方。

按照中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)，今年前5個月全國土地市場上有105宗超過15億元的高價地塊，52宗被國企獲得；其中價格最高的50宗土地，27宗被國企獲得。

有人回憶起2009年信貸閘門放開后，各大銀行搶著向央企、國企、大房企授信，造出一批地王的場景。2010年，國資委曾要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企清退房地產(chǎn)業(yè)務，6年后，不僅21家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企吹響了“集結號”，一些被要求清退的央企也卷土重來。面粉比面包貴的局面重現(xiàn)，上一輪地王紛紛解套。

難道，這就是房地產(chǎn)國企為了貫徹落實去年9月印發(fā)的《關于深化國有企業(yè)改革的指導意見》，率先發(fā)起沖擊，讓市場成為決定性力量？難道，他們就這么相信未來幾年房價還能翻倍，否則以這樣的樓面價根本無法賺錢？房地產(chǎn)背后是金融，主要是銀行的資金支持，難道，銀行評估下來還是覺得，和實體經(jīng)濟相比，房地產(chǎn)貸款風險最??？

我聽到多家銀行高管說，去年爆發(fā)的是中小企業(yè)的資產(chǎn)質量下滑，今年開始波及到大企業(yè)。他們也搞不清楚，為什么微觀企業(yè)日子都很難，宏觀數(shù)據(jù)卻還可以？為什么實體經(jīng)濟越下坡，房價越往上？這能持久嗎？

2、關于地王成因的猜測

一些有理性的開發(fā)商驚呼：沒有任何邏輯，只能說他們實在太有錢，拿錢太容易了。

當人們無法用常識解釋時，就會用歷史對比，猜測，甚至是陰謀論。

一位經(jīng)濟學家對我說：“你不是愛看《大衰退》嗎？里面有數(shù)字，日本在1955到1970年的經(jīng)濟高成長期間，實質GDP年均增長9.8%，名義GDP年均增長15.6%，而房地產(chǎn)上漲速度為21.4%，中國經(jīng)濟增速下行，但放在全球還是高增長，所以房價還能沖一沖?！?

一位房地產(chǎn)研究人員對我說：“一線城市作為服務業(yè)的中心和人口凈流入?yún)^(qū)域，其房地產(chǎn)價格和本地居民收入無關，和整個區(qū)域的財富總量有關，就像紐約和硅谷一樣。何況中國居民按揭貸款余額占住房總市值的比重只有10%，美國是40%，說明居民部門還有加杠桿的能力?！?

一家民企房地產(chǎn)老板對我說：“按我的測算，房價不管漲到哪里，價格里差不多70%的‘價值’都回流到政府口袋里了，他們內心里當然希望漲，拉高地價。土地出讓金是大頭，土地證、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、綜合驗收、銷售許可，每個環(huán)節(jié)前都有費，施工單位也要交稅，銀行也有利息收入。都說開發(fā)商賺錢，其實我們是政府賺錢的載體。”

有的自媒體甚至猜測，地王和政府間有隱性協(xié)議，有各種出讓金返還，實際沒有那么貴，是聯(lián)手把整個房地產(chǎn)價格做上去。房地產(chǎn)價格上去了，作為銀行抵押品的資產(chǎn)價值就做實了。資產(chǎn)價值做實了，就可以多放貸款。如果不這樣做，而是打壓房地產(chǎn)，那全世界找不到一個例子，房地產(chǎn)垮臺經(jīng)濟卻可以軟著陸。

按照以上這些觀點，中國正在從常規(guī)增長進入資產(chǎn)依賴型增長，甚至泡沫驅動型增長。

3、資產(chǎn)價格與幣值穩(wěn)定

關于房地產(chǎn)暴漲，我在前不久已經(jīng)寫過《房價漲得再高，人民也不會給你發(fā)獎的》和《用怎樣的社會主義約束資本狂潮中的房價》兩篇長文，表達了自己的看法。既然我們沒有像德國那樣，讓房地產(chǎn)走上一條公共福利型道路，而走上了經(jīng)濟支柱型和投資拉動型道路，在獲得“一業(yè)帶百業(yè)”繁榮效應的同時，就必然承受資產(chǎn)泡沫、貧富分化、飲鴆止渴之痛。德國制造和中國房價一樣昂貴，德國房價和中國制造一樣便宜，這就是不同的道路，種瓜得瓜、種豆得豆的結局。

這里，我有一個新的認識，就是中國地價、房價的暴漲，將傷害人民幣幣值的穩(wěn)定性，最終損害整個經(jīng)濟大局。

舉個例子，上海浦東花木鎮(zhèn)有一家人住在100平方米的住宅里，10年前的價格是140萬元，孩子那年考上美國芝加哥埃文斯頓市的西北大學，發(fā)現(xiàn)在學校附近，面積差不多的公寓價格也就20多萬美元。10年過去，花木這套房的價格攀上了600萬，而埃文斯頓那里沒漲多少?；炯彝ラ_始算賬，能不能把這套房賣了，到埃文斯頓跟孩子過，可以買3套，租出去2套，手里還能有180萬人民幣，何樂不為？

當然，由于換匯管制等原因，這不會輕易發(fā)生。

但這個例子說明了什么？說明，當以人民幣計價的房地產(chǎn)暴漲時，如果中國的勞動生產(chǎn)率和人均可支配收入沒有相應地提高，和資產(chǎn)價格的升幅相匹配，從而讓人們愿意繼續(xù)安居樂業(yè)，那么，人們就會開始琢磨利用資產(chǎn)泡沫，進行跨境套利。

最近幾年有很多朋友辦理移民，一位朋友的夫人和女兒移民溫哥華，他還在上海做企業(yè)，他說一旦最后入籍，教育和醫(yī)療都是全免，為什么不買張這樣的船票呢？

誰都知道股票是怎么見頂?shù)?，從少?shù)人堅決拋盤離場，慢慢波及到周圍。中國的金融體系越來越深地被房地產(chǎn)拴住，只要還在漲就繼續(xù)輸血，可要是見頂那一天來臨呢？

中國的外儲已經(jīng)在下降，假如資本項目開放，人人可以換匯，簡單的算術題，沒多久就頂不住了吧。

以人民幣計價的資產(chǎn)價格的非理性上漲，最后反而會使得人們拋棄人民幣。那樣的話，還談什么人民幣國際化，談什么和美元一樣成為世界貨幣？

炒股，炒樓，其實還不是最可怕的，最可怕的是“炒貨幣”，失去對自己貨幣的信心?？抗苤齐m然有效，但不改變人的預期的話，總是有辦法翻墻的。

熟悉外商直接投資的人都知道，外商在中國很少添置物業(yè)，都是租，因為長期投資的目的是投資中國經(jīng)濟，投資中國成長，而不是投資中國的資產(chǎn)和貨幣。但是，如果整個經(jīng)濟都被資產(chǎn)狂潮裹挾，資產(chǎn)波動影響到實體經(jīng)濟，提前終止應有的“成長型繁榮”，那么，這些長期投資也可能轉身就走，人民幣資本項下大逆轉，人民幣受得了嗎？

不好好促進經(jīng)濟轉型和創(chuàng)新驅動，不爭取比美國更快的生產(chǎn)率的提高，陷溺于資產(chǎn)驅動性增長，可以預言，不出幾年，人民幣的貿易吸引力和投資吸引力都會下降，人民幣本身將難以成為世界貨幣。

4、為什么王健林很高亢

中國首富王健林前不久在《對話》隔空喊話上海迪士尼，說有萬達在，上海迪士尼20年內贏不了利。在2016年集團年會上，他說：“全世界除了美國的迪士尼，還沒有其他國家的重大文化產(chǎn)品能向全球出口，而且迪士尼做了半個多世紀，全部項目加起來沒到兩位數(shù)，萬達城品牌一定要超越迪士尼，走遍全世界。”

王健林理解的文化產(chǎn)品，大概不包括英國的音樂和音樂劇，加拿大的太陽馬戲，韓流和日本動漫，而都是有形的樂園。我在《致王健林書：萬達式擴張狂飆該歇歇了》一文中評述了萬達商業(yè)的財報，指出，萬達商業(yè)當期利潤的一半左右來自“投資性房地產(chǎn)公允價值的變動”，通俗些說，就是公司自己開發(fā)和運營的那部分持有型商業(yè)物業(yè)的賬面升值。

今天，當如此多的地王紛紛出現(xiàn)時，我猜王健林心里應該在微笑，水漲船高，公允價值繼續(xù)上升，天上掉下新的利潤餡餅，感謝央企出手??！萬達商業(yè)的股東已經(jīng)提出從香港退市，準備轉A。

王健林的首富之道，在很大程度上是坐地生財?shù)慕Y果。越是坐地，越是圈地，就越是掙錢。萬達最大化地占有土地資源，不知道搞了多少地多少項目。怪不得根本就不把迪士尼放在眼里，搞了半個多世紀還沒搞出十個！真笨！

幾年前，有一家跨國公司中國區(qū)的CEO 問我：為什么中國國有企業(yè)那么注重資產(chǎn)規(guī)模？他說，世界上最有價值的那些公司，比如Facebook、Google和蘋果，它們有多少有形資產(chǎn)呢？更多的是無形資產(chǎn)，也就是沒有實物形態(tài)、但是可辨認（可認列）的非貨幣性資產(chǎn)。比如硅谷企業(yè)的并購，花1000萬美元收購一個公司，辦公設施等有形資產(chǎn)很少，主要是為了收購人才、專利技術和用戶份額。

當時我回答他：“形成資產(chǎn)的途徑是負債，國企比較容易獲得貸款支持，錢又便宜，不用白不用，資產(chǎn)擴張沒有金融制約。而且規(guī)模越大，影響力越大，升遷的可能性也越大?！?

其實，民企也是非常注重資產(chǎn)規(guī)模，特別是土地儲備的。王健林非常聰明，他看透了中國增長、政府參與、金融抬轎所內蘊的資產(chǎn)升值機會。地就是財，地就是金融，地就是政府永遠喜歡的寶，地就是一切。

我相信上海迪士尼一定成功，但我相信王健林也能贏。表面看是全世界最大的商業(yè)地產(chǎn)商對決全世界最大的IP工廠，其實是兩個世界的故事，完全不一樣的。

5、為什么任正非很迷茫

地王很瘋狂，王健林很高亢，任正非很迷茫。

在任正非看來，未來二、三十年將是智能社會，如果資本大規(guī)模雇傭“智能機器人[-0.23% 資金 研報]”，西方制造業(yè)有可能重回低成本，產(chǎn)業(yè)將轉移回西方，中國將空心化。

為什么中國不能靜下心，堅持戰(zhàn)略耐性，用創(chuàng)新驅動發(fā)展呢？今年2月在巴塞羅那移動通信大展和任正非座談時，他說一個很重要的原因是泡沫化。他說很不理解去年的股票瘋漲，“山還是那座山，梁還是那道梁，爹還是那個爹，娘還是那個娘，爹娘都沒有變化，你就是那么個股票，怎么突然成了‘富二代’了呢？”

在接受新華社采訪時，任正非說，中國經(jīng)濟沒有想象中那么大的問題，主要是不要把自己泡沫化了。四個現(xiàn)代化最重要是工業(yè)現(xiàn)代化。深圳房地產(chǎn)太多了，沒有大塊工業(yè)用地了。土地越來越少，越來越貴，既然要發(fā)展大工業(yè)，人要有住房，要有生活設施。太貴了，企業(yè)就承載不起，工業(yè)就發(fā)展不起來。

任正非是有感而發(fā)。在華為總部所在地深圳龍崗，今年前兩個月房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資的74%，而制造業(yè)投資則大幅萎縮，同比下降60.4%，占固定資產(chǎn)投資之比僅為5%。

龍崗區(qū)的分析報告說，雖然給政府增加了一定的財政收入，但制造業(yè)不振將對未來經(jīng)濟增長造成沉重打擊。房價上漲抬高了租金，會排擠一部分有用之才；一部分企業(yè)主將資金投入到房地產(chǎn)，將使工業(yè)經(jīng)濟受到打擊；部分購房者是借助中介公司、眾籌、P2P、首付貸等杠桿來籌集首付完成購房的，一旦房價出現(xiàn)了下行，這類投資者更易棄房斷供，加大銀行按揭貸款風險。

如果說華為都已感受到資產(chǎn)價格上漲對公司的沖擊，估計在一線城市，沒有多少公司不被壓力困擾。與此同時，在對中國未來最重要的科技創(chuàng)新方面，中國公司做得還遠遠不夠。國家知識產(chǎn)權局受理的發(fā)明專利申請已經(jīng)連續(xù)5年位居世界首位，但中國企業(yè)的三方專利數(shù)量并不多（注：指在美國、歐盟和日本同時尋求專利保護，國際一般認可這種三方專利發(fā)明有較高價值）。按照OECD統(tǒng)計，中國的三方專利數(shù)量僅占全球的3.3%，日本、美國是我們的8倍多，德國是我們的3倍多，韓國也是我們的1.7倍。也就是說，中國在研發(fā)上的總投入已經(jīng)不少，但真正的創(chuàng)新成果還不多。

華為是中國在發(fā)明專利上最突出的公司。為什么民企華為的表現(xiàn)遠超央企？有朋友說：“任正非一直在領導崗位上，哪像國企、國有科研機構的領導人經(jīng)常換？任正非就一個目的，就是做好企業(yè)。體制內呢？有的想當官，有的怕冒險，有的覺得干多干少沒啥區(qū)別?！?

我也曾參觀過很多科技城、產(chǎn)業(yè)園，總覺得像房地產(chǎn)，而金融支持實體，做著做著，就變成了以價差和套利為驅動的交易所。上海大飛機公司的一個朋友告訴我，他們的一個挑戰(zhàn)就是很多來的大學生、研究生望著房價不斷攀升，心里不安定，和當年在偏遠地區(qū)搞科研很不同。

美國的科技這么強大，卻一直在反思面臨的“慢性危機”。2006年，布什在《美國競爭力計劃》發(fā)布時說，美國經(jīng)濟增長的最重要動力就是美國人民的創(chuàng)造力。通過對科學技術的投資，我們使經(jīng)濟獲得了發(fā)展，“產(chǎn)生于公共部門和私人部門的創(chuàng)新精神為美國帶來了巨大收益——提高了我們的生活水平并改善了幾代美國人的生活”。

布什說，“增加在研發(fā)上的投資，尤其是在物質科學和工程領域的投資將會催生未來十年內科學技術的眾多發(fā)現(xiàn)，從而確保美國在科學技術領域繼續(xù)領跑世界。”中國的北上深的房價、地價已經(jīng)笑傲紐約了，我們實際的科學技術水平呢？

已經(jīng)走進“無人區(qū)”的華為，不僅是要和美國的企業(yè)競爭，更是要和美國科學技術的雄厚基礎競爭，任正非的迷茫，很正常，很寶貴。至少在我看來，比王健林的高亢有價值得多。

在這篇文章的最后，我突然意識到，人民幣幣值的根基，人民幣真正的“錨”，其實是改革開放后發(fā)展起來的中國制造業(yè)的競爭力、無數(shù)創(chuàng)業(yè)者企業(yè)家奮斗不息的生命力，以及不斷改善和加強的基礎設施能力、政府服務能力、社會穩(wěn)定能力。人民幣要走出去，本質上是這些能力和中國的國家信用、國家軟實力要走出去，這些能力不提高，走出去也可能又走回來，或者掉進去。而中國資產(chǎn)價格的變化，不過是這些能力變化的派生物。超越這些能力的資產(chǎn)價格上漲，虛火，虛胖，總是要終結的。