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【搞爆破，跑小區(qū)等活動(dòng)失敗的原因有哪些？】

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一般“掃樓”是小區(qū)業(yè)務(wù)員的慣用手法，也是公認(rèn)的開發(fā)小區(qū)較差方法之一。很多家居建材商招聘了大量業(yè)務(wù)員掃樓，但結(jié)果確實(shí)不甚理想，問題究竟出在哪里？應(yīng)該如何解決？

小區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀分析

1、廣招業(yè)務(wù)員

經(jīng)常在報(bào)紙、招聘會(huì)、網(wǎng)絡(luò)上看見招聘業(yè)務(wù)員的廣告，通常是“底薪XX+提成、男女不限、有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先”，最后再加上一條“本廣告長(zhǎng)期有限”。

2、上崗培訓(xùn)不受重視

業(yè)務(wù)員進(jìn)入公司后給簡(jiǎn)單的介紹一下企業(yè)文化、產(chǎn)品型號(hào)、產(chǎn)品價(jià)格，最多也就是三、五天的時(shí)間就可以在老業(yè)務(wù)的帶領(lǐng)下進(jìn)入目標(biāo)小區(qū)了。

3、工作方式死板

業(yè)務(wù)員掃樓的一般流程是：挨家挨戶敲門，見到業(yè)主就開始介紹自己的產(chǎn)品，然后死磨硬泡的要電話號(hào)碼，得到電話后迅速記下離開，明天就開始打電話推銷產(chǎn)品；沒有見到業(yè)主的就看看房型，了解一下裝修進(jìn)度任何人都見不到的就直接離開。

4、業(yè)務(wù)合作混亂

和其他業(yè)務(wù)員打成一片，相互交換自己手中的電話號(hào)碼，然后再次挨個(gè)打電話。  

5、結(jié)果慘淡

一個(gè)月下來(lái)也沒有得到幾個(gè)資料，甚至業(yè)績(jī)經(jīng)常為零只能拿到可憐的底薪，面對(duì)現(xiàn)狀又得不到領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可只能一走了之。

6、惡性循環(huán)

又一次廣招業(yè)務(wù)員，走上老路。

小區(qū)開發(fā)失敗的6個(gè)主要原因

1、 招聘業(yè)務(wù)員時(shí)挑選不精細(xì)

并不是任何人都能做好業(yè)務(wù)這一行業(yè)的，作為一名合格的業(yè)務(wù)員必須具備腿勤、嘴勤、手勤、腦勤，這幾點(diǎn)素質(zhì)。很多業(yè)務(wù)員都是今天這里做幾天，一看沒有業(yè)績(jī)馬上就換工作，明天那里做幾天，一看還是沒有業(yè)績(jī)就又開始換，一年能換上五六次。

2、業(yè)務(wù)員專業(yè)知識(shí)不合格

建材業(yè)務(wù)員大部分屬于“空手套白狼”心態(tài)，對(duì)自己的產(chǎn)品知識(shí)不是很清楚，對(duì)裝修知識(shí)也是一問三不知，敲開門就問“您家的XX是否裝了？”，顧客即使感興趣也不能從產(chǎn)品差異化、裝修注意事項(xiàng)等方面詳細(xì)介紹，最多只能是留個(gè)電話，能不能留下還要看自己的本事和業(yè)主當(dāng)時(shí)的心情。

3、信息搜集不全

很多業(yè)務(wù)在跑小區(qū)時(shí)基本都是從頂層開始敲門一直敲到底層，只關(guān)心當(dāng)時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)的和還沒有購(gòu)買自己產(chǎn)品的客戶，對(duì)業(yè)主的實(shí)際消費(fèi)能力、裝修進(jìn)度、業(yè)主之間的關(guān)系、購(gòu)買其他品牌的理由、裝修主要關(guān)注點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略等缺乏了解，導(dǎo)致公司不能有針對(duì)性的制定策略。

4、跟蹤不到位

對(duì)于已經(jīng)收集上來(lái)的業(yè)主、設(shè)計(jì)師、工長(zhǎng)等的電話沒有合理運(yùn)用到位，導(dǎo)致最終合作機(jī)會(huì)很低。

5、缺乏總結(jié)和交流

很多業(yè)務(wù)在跑小區(qū)時(shí)基本都是從頂層開始敲門一直敲到底層，只關(guān)心當(dāng)時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)的和還沒有購(gòu)買自己產(chǎn)品的客戶，對(duì)業(yè)主的實(shí)際消費(fèi)能力、裝修進(jìn)度、業(yè)主之間的關(guān)系、購(gòu)買其他品牌的理由、裝修主要關(guān)注點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的策略等缺乏了解，導(dǎo)致公司不能有針對(duì)性的制定策略。

6、工作激情逐步下降

對(duì)于業(yè)務(wù)來(lái)講前期主要是了解市場(chǎng)、摸索經(jīng)驗(yàn)，業(yè)績(jī)平平是很正常的，但這時(shí)如果缺乏領(lǐng)導(dǎo)的鼓勵(lì)和分析業(yè)務(wù)基本看不到前途會(huì)變光明，在沒有業(yè)績(jī)的情況下激情也就越來(lái)越低。

提升小區(qū)開發(fā)成功率16個(gè)技巧

1、招聘業(yè)務(wù)時(shí)需多面考核

業(yè)務(wù)到底能不能出單，到底能出多少單很大關(guān)系上取決于其自身能力與素質(zhì)，所以在前期招聘時(shí)一定要把握住幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一、要富有激情；

第二、要善于學(xué)習(xí)善于總結(jié)；

第三、要有不服輸?shù)捻g性；

第四、要勤快。

2、培訓(xùn)要完善

(1）企業(yè)文化。對(duì)于業(yè)務(wù)來(lái)講一定要對(duì)自己的公司和產(chǎn)品有信心，并且能夠?yàn)樽约菏枪镜囊粏T感到驕傲，要充滿霸氣。

(2）產(chǎn)品知識(shí)。業(yè)務(wù)雖然不是導(dǎo)購(gòu)，但同樣要具備導(dǎo)購(gòu)的知識(shí)基礎(chǔ)，因?yàn)樗麄兪敲撾x產(chǎn)品和顧客溝通的，在沒有大量產(chǎn)品擺在面前的情況下讓顧客對(duì)我們的產(chǎn)品和品牌產(chǎn)生興趣的難度更大。

(3）服務(wù)禮儀?？帐只虮嘲艿叫^(qū)里面面對(duì)顧客時(shí)很容易引起顧客的反感，有些業(yè)主也會(huì)認(rèn)為他們是騙子，可信度不高，在顧客對(duì)我們的產(chǎn)品、品牌不了解的情況下服務(wù)禮儀就是一張獲得信任的名片。

(4）談話技巧。在客戶面前哪一句話應(yīng)該說(shuō)，哪一句話不該說(shuō)，什么時(shí)候說(shuō)什么話都是有邏輯性的，如果沒有提前培訓(xùn)而是靠自己摸索會(huì)喪失很多機(jī)會(huì)和生意。

(5）工作流程。要教會(huì)業(yè)務(wù)如何開展工作，每天都應(yīng)該做什么，每一項(xiàng)任務(wù)完成的意義和要領(lǐng)是什么，這樣才能指導(dǎo)他們開展工作。

(6）心態(tài)。剛剛進(jìn)入一個(gè)新的行業(yè)做業(yè)務(wù)前期很難取得較大的業(yè)績(jī)，如果心態(tài)不能調(diào)整好隊(duì)伍會(huì)很容易出現(xiàn)波動(dòng)，所以這一點(diǎn)的培訓(xùn)是至關(guān)重要的。

3、收集樓盤信息

通過網(wǎng)絡(luò)、實(shí)地考察(施工現(xiàn)場(chǎng)和售樓處)、報(bào)紙等方式了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)各小區(qū)的情況并分類匯總：

(1）首先要了解有哪些是剛交房不久的小區(qū)，哪些是近期要交房的小區(qū)，哪些是在建小區(qū)。

(2）其次了解各小區(qū)的地理位置、房?jī)r(jià)、規(guī)模、小區(qū)類型(商品房、回遷房、集資房等)、購(gòu)買人群、交房日期、物業(yè)電話等。

4、信息分析并分類

這里的分類主要是兩個(gè)方面：

第一、根據(jù)小區(qū)的交房時(shí)間分類，以便后續(xù)跟蹤。

第二、通過上述信息的分析整理出哪些小區(qū)的顧客是自己產(chǎn)品的潛在顧客群，把小區(qū)分為重點(diǎn)進(jìn)攻類和適當(dāng)關(guān)注類，對(duì)于重點(diǎn)進(jìn)攻類需集中人力、財(cái)力、物力猛烈攻擊，對(duì)于適當(dāng)關(guān)注類可簡(jiǎn)單的分發(fā)單頁(yè)或適當(dāng)做宣傳即可。

5、劃分區(qū)域

領(lǐng)導(dǎo)者根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的行政區(qū)域或經(jīng)濟(jì)區(qū)域把整個(gè)市場(chǎng)劃分為若干個(gè)作業(yè)點(diǎn)，或每個(gè)業(yè)務(wù)指定負(fù)責(zé)幾個(gè)樓盤，通常一名業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)2-3個(gè)樓盤為佳，負(fù)責(zé)太多了忙不過來(lái)導(dǎo)致哪個(gè)都做不好。

6、材料準(zhǔn)備

業(yè)務(wù)員掃樓的一個(gè)主要目的就是傳播自己品牌和產(chǎn)品的信息，所以在上門拜訪時(shí)必須攜帶充分的宣傳材料，還必須要帶上自己產(chǎn)品的彩色效果圖，最好是針對(duì)業(yè)主房型量身定做幾套方案，可供業(yè)主自由觀看和選擇，如果缺乏針對(duì)性業(yè)主一般是不感興趣的。

另外，宣傳手冊(cè)和單頁(yè)也是必要的，即使業(yè)主不感興趣我們也可以放在那里一本或幾頁(yè)，說(shuō)不定業(yè)主會(huì)隨手翻看，只要他記住我們的品牌就有成交的可能。

7、客戶信息收集

客戶信息收集是業(yè)務(wù)員掃樓的另一個(gè)主要目的，也是單量來(lái)源的基礎(chǔ)之一。業(yè)務(wù)員掃樓一般是從頂層挨家挨戶往底層走，遇見業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)的一定要及時(shí)溝通，向顧客介紹我們的產(chǎn)品和品牌，另外談?wù)摰脑掝}一定要擴(kuò)展開，能在裝修方面多給顧客一些建議和意見，也要解決顧客存在的裝修方面的各種疑問，讓顧客感覺我們?cè)谘b修方面很在行。

話題打開了，談?wù)摰膬?nèi)容多了顧客自然會(huì)相信我們，這樣也容易留下顧客的聯(lián)系方式。如果業(yè)主不在現(xiàn)場(chǎng)就要多和現(xiàn)場(chǎng)施工的工人、工長(zhǎng)或設(shè)計(jì)師溝通，了解業(yè)主的大概情況，同時(shí)也留下他們的聯(lián)系方式，以便后期繼續(xù)跟蹤。

8、客戶信息匯總

第一、對(duì)重點(diǎn)樓盤要進(jìn)行重點(diǎn)進(jìn)攻，建立客戶信息表，并建立小區(qū)客戶裝修進(jìn)展圖，包括：已經(jīng)開始裝修、尚未裝修、裝修過程中(貼磚等，細(xì)分)。要求掌握這個(gè)樓盤所有客戶的進(jìn)度，這就需要經(jīng)常去掃樓和拜訪。

第二、了解這些客戶裝修用材明細(xì)，如瓷磚什么品牌，地板什么品牌、油漆是什么品牌、廚柜什么品牌等，從而了解客戶的購(gòu)買能力與購(gòu)買習(xí)慣。

第三、把所收集的這些客戶進(jìn)行分類：重點(diǎn)成交客戶、培養(yǎng)潛力客戶、放棄客戶。近期成交客戶、適當(dāng)成交客戶、遠(yuǎn)期成交客戶 (根據(jù)成交時(shí)間分類)。

9、建立重點(diǎn)客戶跟蹤維護(hù)表

顧客信息的收集和整理是業(yè)務(wù)工作的剛剛開始，接下來(lái)就要把這些客戶開發(fā)出來(lái)，這時(shí)就涉及到對(duì)重點(diǎn)客戶的跟蹤，通常的跟蹤方式有再次上門拜訪、短信和電話聯(lián)系，需要注意的是既要做到及時(shí)跟蹤又要避免引起顧客的反感。

10、渠道客戶信息收集

渠道客戶信息是指能給我們帶來(lái)業(yè)主信息的人的信息，即設(shè)計(jì)師信息、裝飾公司信息、物業(yè)負(fù)責(zé)人信息、其他品牌業(yè)務(wù)員信息、裝修工長(zhǎng)信息、水電工信息等。

在掃樓過程中業(yè)務(wù)員一定要加強(qiáng)這方面信息的收集，把這些人變成我們的兼職業(yè)務(wù)，這樣我們的網(wǎng)絡(luò)就會(huì)越來(lái)越大，如果關(guān)系維護(hù)的好，即使，我們的業(yè)務(wù)員在家睡大覺，業(yè)主信息也會(huì)源源不斷的收集到我們自己的手里。

11、渠道客戶的維護(hù)和跟蹤

渠道客戶的力量是相當(dāng)大的，維護(hù)起來(lái)相對(duì)也要簡(jiǎn)單的多，經(jīng)常電話問候一聲，有時(shí)間一起坐下來(lái)吃吃飯，送些小禮品走走客情基本就可以了，一手物質(zhì)一手客情完全可以搞定。

12、老顧客的跟蹤與回訪

維護(hù)一名老顧客和開發(fā)一名新顧客的投入比為1：6，可見老顧客這塊資源是多么的寶貴。在一個(gè)小區(qū)里面每個(gè)人都會(huì)有同事、朋友或鄰居，他們的一句話要?jiǎng)偎茦I(yè)務(wù)員的十句、一百句，如果策略得當(dāng)還可以以老顧客的房子為依托建立樣板房和組織團(tuán)購(gòu)，持續(xù)擴(kuò)大影響力。

事實(shí)上在開發(fā)某一個(gè)小區(qū)的時(shí)候前期是比較難的，但只有找到一個(gè)突破口后面就會(huì)變得相當(dāng)容易了，老顧客就是這樣一個(gè)突破口。

13、重點(diǎn)信息的匯總與匯報(bào)

作為小區(qū)業(yè)務(wù)人員在掃樓時(shí)一定要大量搜集市場(chǎng)信息作為公司制定新方案的依據(jù)，除了終端客戶信息、渠道客戶信息還要注意該小區(qū)的主要居住人群、裝修喜好點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的推廣策略、其他行業(yè)的推廣方式等，及時(shí)將這些信息匯總并匯報(bào)給領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)可以根據(jù)這些信息調(diào)整和制定新的方案促進(jìn)該小區(qū)的開發(fā)。

14、業(yè)務(wù)員的考核

重點(diǎn)考核終端客戶信息的保有量和渠道客戶信息的保有量，這兩方面才是考核的基準(zhǔn)點(diǎn)，尤其是團(tuán)隊(duì)組建的前期和業(yè)務(wù)入職的前三個(gè)月。

因?yàn)檫@兩方面的搜集是掃樓的過程，出單量是結(jié)果，只要過程做好了結(jié)果就不會(huì)太差。通常保持動(dòng)態(tài)10%的成交率，來(lái)計(jì)算客戶保有量，舉例：如果業(yè)務(wù)小李8月份的銷量任務(wù)為五單，那么8月份他手里的有效終端客戶需每天保持在50名，只能多不能少。

15、賦予激勵(lì)的早會(huì)

首先要有主持人，建議全體業(yè)務(wù)人員輪流擔(dān)任，早會(huì)的基本內(nèi)容為：跳跳舞熱身，主持人給大家分享一個(gè)有哲理性的小故事，前一天的優(yōu)秀人員發(fā)表感言，分組喊自己小組的組名和口號(hào)等?？傊鐣?huì)的宗旨就是激勵(lì)，要把業(yè)務(wù)員的心態(tài)調(diào)整到最佳狀態(tài)。

16 、具有分享和總結(jié)意義的晚會(huì)

每天下班前半個(gè)小時(shí)業(yè)務(wù)人員都要回到公司報(bào)道，并由輪值主持人負(fù)責(zé)組織晚會(huì)，對(duì)今天的工作結(jié)果進(jìn)行質(zhì)詢：你今天做了什么，怎么做的!銷量有什么增加，如何增加的……

然后被質(zhì)詢者重點(diǎn)介紹今天的單是通過什么方法接待下來(lái)的，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，跟大家講一下自己成交的過程，有什么感觸。循環(huán)一輪后針對(duì)重點(diǎn)專項(xiàng)問題進(jìn)行專題討論解決。最后制定第二天的工作計(jì)劃。這樣通過大家的經(jīng)驗(yàn)交流與分享每個(gè)人都能學(xué)到很多東西，同時(shí)也能避免一些問題，全體人員都會(huì)得到提高。

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