美國(guó)俄亥俄區(qū)域中心 安永辦公大樓EB-5項(xiàng)目分析 孫 毅 基本情況： 移民局批準(zhǔn):美國(guó)俄亥俄區(qū)域中心. 地點(diǎn):位于美國(guó)東北部俄亥俄州克利夫蘭市. 基金:CIF克里弗蘭國(guó)際基金. 項(xiàng)目介紹: 占地81000平方米,總面積44000平方米,樓高18層.含商務(wù)酒店,商務(wù)中心,目前,世界四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所,安永已簽12年租約,并以安永命名此樓.現(xiàn)已租出70%,安永占出租面積40%,另有30%被律師樓租下,余30%將于90-180天租出.動(dòng)工時(shí)間:2010年10月,竣工時(shí)間:2013年3月. 投資結(jié)構(gòu): 總投資3億美元,政府1.23億美元,占41%,目前已到位.債券1.03億美元中EB-5計(jì)4500萬(wàn)美元,占總投資15%,銀行3724萬(wàn)美元,發(fā)展商現(xiàn)金和土地3590萬(wàn)美元.其他70萬(wàn)美元. 綠卡保障: CIF使用IMPLAN經(jīng)濟(jì)模型計(jì)算就業(yè)機(jī)會(huì),該評(píng)估報(bào)告已獲移民局批準(zhǔn).該項(xiàng)目可創(chuàng)造2448個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì),就業(yè)系數(shù)達(dá)到27.2，遠(yuǎn)超出移民局要求. 還款擔(dān)保: 1，資產(chǎn)抵押擔(dān)保.大樓和土地,建成后租金抵押擔(dān)保.EB-5投資人為第一順位還款人. 2，個(gè)人無(wú)限責(zé)任擔(dān)保.開發(fā)商有個(gè)人資產(chǎn)3億美元,為EB-5投資人做個(gè)人無(wú)限責(zé)任擔(dān)保. 3，承包商和開發(fā)商擔(dān)保.工程質(zhì)量進(jìn)度預(yù)算,已作出承諾,否則將賠償. 評(píng)估分析: 多層擔(dān)保形式上保證了還款,但皆為內(nèi)部擔(dān)保,未出風(fēng)險(xiǎn)范圍,若有第三方擔(dān)保則完美.就業(yè)系數(shù)可為綠卡保障,但如有移民局對(duì)此系數(shù)的認(rèn)定,則將保證綠卡.未見到移民局批準(zhǔn)函,應(yīng)補(bǔ)充提供.最大的問(wèn)題是.項(xiàng)目尚未動(dòng)工, 項(xiàng)目運(yùn)作尚在計(jì)劃范疇, 移民局將審核項(xiàng)目可行性,這些都是變數(shù)因素.2年后,申請(qǐng)人被移民局審核條件取消時(shí),項(xiàng)目可能尚未竣工或未營(yíng)業(yè),實(shí)際就業(yè)系數(shù)若低于理論系數(shù),這可能將影響取消條件. 作者簡(jiǎn)介: 孫毅先生，聯(lián)合國(guó)FAO培訓(xùn)資質(zhì)和加拿大政府CCPE認(rèn)證，美國(guó)商務(wù)部全球認(rèn)證的BSP商務(wù)服務(wù)成員，北京坤榮律師事務(wù)所高級(jí)合伙人。