一、引言

　　中國土地的供應(yīng)政策對(duì)房地產(chǎn)買賣有著巨大的影響，而土地市場招拍掛制度又對(duì)房價(jià)起到關(guān)鍵的作用。媒體、民眾、開發(fā)商、政府都對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行多次熱議。國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中針對(duì)平抑地價(jià)與房價(jià)過高問題的討論與重視，即在于要求土地供應(yīng)和房地產(chǎn)價(jià)格的公平合理性。在這場關(guān)系到民生大計(jì)、地方財(cái)政收入、社會(huì)財(cái)富分配與官商利益等交換行為中，參加斗爭、競爭、對(duì)策或者加入賽局的各方，各自都具有不同的目標(biāo)或利益。為了有效全面地處理各自目標(biāo)和利益的實(shí)現(xiàn)，我們必須考慮每個(gè)參與者的各種可能的策略選擇，以選取一種對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定以及創(chuàng)造人民福祉最為有利的行動(dòng)方案。借鑒美國法院陪審團(tuán)的原理與方式，建立一套專注房地產(chǎn)的“價(jià)格陪審制度”是值得研究與分析的課題，也是房地產(chǎn)價(jià)格博弈中優(yōu)化策略的選擇。

　　二、房地產(chǎn)的價(jià)格博弈

　　新中國建立后一段時(shí)期的土地使用制度是無償、無限期、無流動(dòng)的行政劃撥使用制度，這種制度違反了土地資源的配置利用合理性，帶來產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問題。改革開放后為解決土地行政劃撥使用的弊端，對(duì)城鎮(zhèn)國有土地使用制度進(jìn)行改革。從《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》到《城市房地產(chǎn)管理法》等一系列法律條例確立了土地有償，有限期，可依法進(jìn)行土地交易的有償使用制度。但這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地使用也存在著問題，當(dāng)然參與其間的各利益方在出讓使用價(jià)格上展開了博弈。

　  我們?nèi)粘Ｉ钪薪?jīng)常會(huì)遇到各種各樣?xùn)|西的價(jià)格大戰(zhàn)，比如家電、手機(jī)、食用油、飲料……等等。這些價(jià)格戰(zhàn)的受益者往往是消費(fèi)者。每有一種產(chǎn)品價(jià)格戰(zhàn)的結(jié)局是任何廣商都無利可圖。所以合理的價(jià)格對(duì)所有廠商的利潤才是最大化。但房子這種商品在中國往往是每個(gè)房企都會(huì)考慮采取高價(jià)格策略，或是采取高價(jià)格策略形成價(jià)格壟斷，并壟斷利潤。如果房價(jià)壟斷可以形成，則是廠商、地方政府博弈的共同利潤最大化。這是“非合作博弈”、“不完全信息博弈”。購房者都是按照別人已定的價(jià)格來進(jìn)行決策。就是指在對(duì)房價(jià)相互發(fā)生作用的當(dāng)事人之間沒有一個(gè)具有公開正義約束力的協(xié)議存在。也就是說購房者對(duì)其它參與者(指土地供應(yīng)者、房地產(chǎn)企業(yè))的特征、策略及收益信息了解的不夠準(zhǔn)確及時(shí)、或者不是對(duì)所有參與者的特征、策略及收益都有準(zhǔn)確及時(shí)的信息，在這種情況下進(jìn)行的價(jià)格博弈就是非公開正義的競爭。

　　1、基本概念及其要素

　　博弈論(Game Theory)，也稱為對(duì)策論，或者賽局理論，是研究具有斗爭或競爭性質(zhì)現(xiàn)象的理論和方法，它是應(yīng)用數(shù)學(xué)的一個(gè)分支，既是現(xiàn)代數(shù)學(xué)的一個(gè)新分支，也是運(yùn)籌學(xué)的一個(gè)重要學(xué)科。具有競爭或?qū)剐再|(zhì)的行為成為博弈行為。比如下棋，打牌等。博弈論今已發(fā)展成一門學(xué)科。

    對(duì)于購房者、房企、土地供應(yīng)者(地方政府)、土地政策制定者(中央政府)而言，房價(jià)博弈是面對(duì)一定的環(huán)境條件，在一定的規(guī)則約束下，依靠所掌握的信息，從各自選擇的行為或是策略進(jìn)行選擇并加以實(shí)施，進(jìn)而各自取得相應(yīng)結(jié)果或收益的過程。中國房地產(chǎn)價(jià)格博弈的要素如下:

　　(1)購房者、房企、土地供應(yīng)者、土地政策制定者：在這局房價(jià)博弈中，每一個(gè)有決策權(quán)的人都是參與者。這是“多人博弈”。

　　(2)買賣策略：一局房價(jià)博弈中，每個(gè)參與者都有實(shí)際的完整的行動(dòng)方案，即一個(gè)參與者的一個(gè)全局籌劃的行動(dòng)方案，稱為這個(gè)參與者的一個(gè)策略。在房價(jià)博弈中總共有四個(gè)策略，就是購房策略、房企買地策略、土地供應(yīng)策略、土地政策制定策略，這是“有限博弈”。

　　(3)支付：每個(gè)參與者在一局房價(jià)博弈結(jié)束時(shí)的得失，不僅與自身所選擇的策略有關(guān)，而且與所有參與者所取定的一組策略有關(guān)。一局博弈結(jié)束時(shí)每個(gè)參與者的得失是所有參與者所取定的一組策略的函數(shù)，就是支付函數(shù)。在房價(jià)博弈中購房者的失遠(yuǎn)大于得，而得遠(yuǎn)小于其它參與者的得。

　　(4)次序：各博弈方的決策有先后之分，且一個(gè)博弈方要作不止一次的決策選擇，就出現(xiàn)了次序問題；其它要素相同次序不同，博弈就不同。但購房者只有買或不買的一次決策選擇，并沒有決策價(jià)格的博弈能力。

　　(5)均衡：在經(jīng)濟(jì)學(xué)中，均衡意即相關(guān)量處于穩(wěn)定值。在供求關(guān)系中，某一商品市場如果在某一價(jià)格下，想以此價(jià)格買此商品的人均能買到，而想賣的人均能賣出，此時(shí)就說該商品的供求達(dá)到了均衡。中國當(dāng)下的房價(jià)不是一個(gè)穩(wěn)定的博弈結(jié)果。

2、參與者的合作　　

運(yùn)用艾克斯羅德在《合作的進(jìn)化》一書的結(jié)論：友誼不是合作的必要條件，即使是敵人，只要滿足了關(guān)系持續(xù)，互相回報(bào)的條件，也有可能合作。在房價(jià)博弈中，政府參與購房者與房企之中促使雙方達(dá)成合作，就像在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“國四條”遏制高房價(jià)，其中特別提到要適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，完善土地招拍掛制度。在此之前，如果房企不采取高價(jià)格策略，首次自住購房者優(yōu)先選購低價(jià)小型房。這表示了購房者與房企的博弈沒有友誼但不是不能合作。

萬科僅以10.5億元拿下長春東光地塊。該地塊是長春南湖周邊的“絕版地塊”，也是長春市今年呼聲最高的“地王”，對(duì)此地塊成交價(jià)的預(yù)期最低的在20億元。萬科、中海、保利三大地產(chǎn)巨頭拍賣前都繳納了四億元的競買保證金。由于此前三大家在長春土地市場上已經(jīng)數(shù)度廝殺，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為東光地塊的競買將是又一場火并。但是出人意料的是，當(dāng)競買從10.5億元開始后，舉牌的只有萬科一家，另外兩家完全做旁觀狀，結(jié)果萬科輕取東光地塊，拍賣現(xiàn)場一片嘩然。對(duì)此結(jié)果，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此比較一致的看法是，三家開發(fā)商達(dá)成了某種默契，聯(lián)合起來與政府博弈。這個(gè)例子表明房企之間也可以合作，只是房地產(chǎn)參與者的博弈由購房者對(duì)房企轉(zhuǎn)為房企對(duì)土地供應(yīng)者。

房地產(chǎn)參與者如果都是一個(gè)個(gè)自私者所組成的不合作者的群體，那合作有可能發(fā)生嗎？根據(jù)艾克斯羅德的理論，在得分矩陣和未來的折現(xiàn)系數(shù)一定的情況下，可以算出只要群體的 5%或更多成員是“一報(bào)還一報(bào)”的，這些合作者就能生存，而且，只要他們的得分超過群體的總平均分，這個(gè)合作的群體就會(huì)越來越大，最后蔓延到整個(gè)群體。這就說明了社會(huì)向合作進(jìn)化的齒輪是不可逆轉(zhuǎn)的，群體的合作性會(huì)越來越大。艾克斯羅德的合作論點(diǎn)給了我們一個(gè)信心的結(jié)論，即房價(jià)的博弈中各方為了實(shí)現(xiàn)各自的目標(biāo)或利益都有可能達(dá)成合作，均衡是可以產(chǎn)生的。而優(yōu)化策略是與別人采取的策略不但有關(guān)系而且是合作的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)的“價(jià)格陪審制度”初探

　　以上分析得知，房價(jià)博弈取決于政府、企業(yè)、民眾之間的利益關(guān)系的均衡。要達(dá)成這個(gè)均衡應(yīng)該在公開正義的前提下產(chǎn)生最優(yōu)方案。我們從兩個(gè)方面來探討。

　　1．美國法院“陪審團(tuán)”的意義

    陪審團(tuán)制度，是指特定人數(shù)的有選舉權(quán)的公民參與決定是否起訴嫌犯，并對(duì)案件作出判決的制度。陪審團(tuán)以組成人數(shù)和審案件數(shù)分為大陪審團(tuán)和小陪審團(tuán)。大陪審團(tuán)在任期內(nèi)審理若干起案子，而小陪審團(tuán)是一案一組。小陪審團(tuán)一般由6-12人組成。美國法律規(guī)定，每個(gè)成年美國公民都有擔(dān)任陪審員的義務(wù)。但是不滿18歲、有前科者、不在本土居住、不通曉英語及聽力有缺陷的人，沒有資格充當(dāng)陪審員。挑選陪審員，先由法庭用抽簽的辦法，抽出若干名有本州身份證的居民作為候選人。他們每人都必須填寫一份有關(guān)本人情況的調(diào)查問卷。得到法庭通知后，再到法庭接受詢問和下輪挑選。陪審員被集中到一起，案件審理期間不得和外界聯(lián)系。他們負(fù)責(zé)投票決定對(duì)某一被告是否起訴，是否有罪。美國陪審團(tuán)由普通公民組成，是民眾參與對(duì)法官對(duì)被告對(duì)原告的一種均衡機(jī)制，也是一局各方利益的博弈。所以當(dāng)法律不能符合民意的時(shí)候，要么修改法律，要么就尊重民意，陪審團(tuán)制度巧妙地使各種案件在不修改法律的情況下也能得到合情合理的判決，使正義得到伸張，既避免來回修改法律的麻煩和不及時(shí)，也維護(hù)法律的尊嚴(yán)。

    美國法律規(guī)定由法官主持審理，先由控辯雙方進(jìn)行辯論，最后由陪審團(tuán)作出裁決。它的成員不要求學(xué)歷還規(guī)定不能學(xué)過法律的人才行。因?yàn)榉ü俸涂剞q雙方都是懂法的，容易單從“法”的角度看問題而忽視了“情”和“理”，這就可能使合情合理而不合法的案件得不到公正的判決，陪審團(tuán)因?yàn)樗麄儾欢?，他們就?huì)單純地從“情”和“理”上做出自己的判斷，加上他們聽了控辯雙方的公開陳詞，就會(huì)做出最恰當(dāng)?shù)呐袥Q。這個(gè)陪審團(tuán)制度在案件博弈中安排所有關(guān)系者都成為參與者。它更體現(xiàn)了信息對(duì)稱與合理方案的優(yōu)化。

    房地產(chǎn)的信息公開與價(jià)格合理，在一個(gè)有正義的社會(huì)里，應(yīng)與法律一樣是要得到維護(hù)的，可以說維護(hù)房地產(chǎn)買賣正義就是維護(hù)社會(huì)正義，而重視民意也就是維護(hù)社會(huì)正義的手段，進(jìn)而達(dá)成社會(huì)和諧的目的。

　　2．中國房地產(chǎn)“價(jià)格陪審制度”的建立

　　借鑒美國法院設(shè)置陪審團(tuán)的重要作用是為房價(jià)的博弈建立一種共擔(dān)責(zé)任和審定價(jià)格的機(jī)制，就是所謂的房地產(chǎn)“價(jià)格陪審制度”。其建立的理由在于：

    (1)對(duì)地方政府在土地招拍掛的權(quán)力上進(jìn)行價(jià)格制衡。這制度讓普通民眾在與房企商人、政府官員的博弈中平等參與，共擔(dān)責(zé)任。它使普通民眾成為房價(jià)博弈中的真正參與者，真正體現(xiàn)購房者是有機(jī)會(huì)有能力選取對(duì)自己最有利方案的決策者。

    (2)重視民意的一種制度保障。如果地方政府為了財(cái)政收入與房企相互依賴、相互依存，那就談不上有價(jià)格合理、信息公開的信任可能。在缺乏制度保障的情況下，房企是如何合理得到需要的土地？購房者是如何公開得到對(duì)稱的信息？都是大眾關(guān)注的房價(jià)問題。

    (3)作為官員與競買人腐敗的防火墻。這制度既是對(duì)官員、競買人行為的監(jiān)督也是對(duì)價(jià)格制定的監(jiān)督，使參與房價(jià)博弈者很難在價(jià)格上打歪主意。而陪審員是抽簽隨機(jī)選出，可由10人組成，人數(shù)多又身份背景不同，無法對(duì)土地的利害關(guān)系人逐一賄賂。陪審員必須遵守相應(yīng)的法律規(guī)定，違法將以重罪判刑。

(4)形成一個(gè)常設(shè)的免費(fèi)房地產(chǎn)知識(shí)講座。這制度會(huì)影響著房價(jià)與每個(gè)參與者利益，并教育所有人要尊重公開正義的理念，每個(gè)人對(duì)自己的良知負(fù)責(zé)。陪審員行使自己的權(quán)利，在這里同公務(wù)員和企業(yè)人士自由地交流學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的交易技術(shù)，相信每個(gè)參與者都會(huì)從中得益。

(5)房價(jià)關(guān)系經(jīng)濟(jì)、社會(huì)健康安全的發(fā)展。由政府提供普通民眾充分的購房保障，支持普通民眾才是房價(jià)的最終審判者。然而普通民眾在房價(jià)博弈中屬于弱勢群體，很需要政府為他們搭建一個(gè)對(duì)房價(jià)長期是否合理的判斷平臺(tái)，建立這種制度正是政府制定土地政策與管理土地市場的必要職能。

四、結(jié)論

　　中國今日成為世界上政治大國、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國、文化古國以及人口數(shù)量相當(dāng)多的國家，以人為本，民生為重的政府施政作為更應(yīng)該得到彰顯。簡言之，尊重民意正是國家在穩(wěn)定中求發(fā)展的重大策略之一。但是多年來房價(jià)的居高不下卻與普通民眾的切實(shí)需要背道而馳，亦與國家政策的宗旨本意大相逕庭。一個(gè)文明國家，如何落實(shí)正義和法制，不完全都要靠司法機(jī)構(gòu)來完成。以合不合理的房價(jià)為例，是在于有否一個(gè)公正執(zhí)法、平等參與、公開程序的平臺(tái)去審定它。否則，再好再多的法律條例只會(huì)勞民傷財(cái)。房地產(chǎn)“價(jià)格陪審制度”在實(shí)現(xiàn)社會(huì)正義，輔助司法體系，保障民眾生活，提高全民素質(zhì)上就具有積極的價(jià)值和可操作性。