滬康曉東講助  9:29:43

康曉東老師談房產公司SWOT分析法
【SWOT:優(yōu)勢、劣勢、機會和威脅的總稱】


一、萬科（000002，SZ）
　　優(yōu)勢
　　1、中國房地產龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)


勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。
　　2、萬科強大的競爭力不僅體現在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的


公司治理結構、強大的融資能力以及快速應變的營銷策略等。
　　3、公司財務狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充


裕的流動性和健康的負債狀況。
　　4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質量效益增長轉變，重點關注項目的質量和贏利能力，這將有助于公司在市場調整期的平穩(wěn)增長


。
　　5、1992-2008年公司收入和凈利潤的復合增速分別為28.7%和33.6%。
　　劣勢土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2-3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可


能會影響其增長并增加土地購置成本。
　　機 會
　　1、中國房地產行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。
　　2、住宅產業(yè)化或將成為萬科未來


核心競爭力的主要來源之一。
　　威 脅
　　綠城、恒大等民營房地產公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構成有力威脅。




二、保利地產（600048，


SH）
　　優(yōu) 勢
　　1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、


資金和人脈。這有利于保利地產在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風險。
　　2、土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產項目儲備增至3200萬平方米，在


一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的71%。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風險小等優(yōu)勢。
　　3、公


司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產的營業(yè)額和凈利潤的復合增長率分別為72%和77%，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。
　　4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。


　劣勢　1、公司在2009年購入約1000萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應對市場調整時的銷售價格彈性較小。
　　2、經營風格偏激進。
　　機 會
　　1、保


利地產基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。
　　2、二、三線城市化進程提速。
　　威 脅
　　保利集團將深圳等地的地產業(yè)務注入保利香

港（119，HK），與保利地產產生競爭關系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

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