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顧云昌 2020年度中國(guó)100強(qiáng)講師
房地產(chǎn)理論研究屆的泰斗級(jí)人物
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顧云昌:顧云昌:振興東北離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展
2016-01-20 2488
客戶(hù):顧云昌 地點(diǎn):遼寧省 - 沈陽(yáng) 時(shí)間:2015/10/20 0:00:00 30年地產(chǎn)研究見(jiàn)證黃金10年 顧教授從20世紀(jì)80年代開(kāi)始著手住宅商品化研究,如今30多年過(guò)去,已然成為房地產(chǎn)界的一代翹楚。他歷任建設(shè)部城鎮(zhèn)住宅研究所所長(zhǎng),建設(shè)部政策研究中心副主任,現(xiàn)任中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng),是高級(jí)城市規(guī)劃師及全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席,并且兩獲“國(guó)家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)”。 這樣一個(gè)對(duì)于土地問(wèn)題頗有建樹(shù)的學(xué)者,走到哪卻都是自己一個(gè)人,一個(gè)人坐飛機(jī),一個(gè)人出席演講,他說(shuō):“我習(xí)慣任何事都親力親為,這樣生活才完成了它的使命?!北娝苤?,房地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)過(guò)去,在種種外部環(huán)境與內(nèi)部沖突的力量下,房地產(chǎn)行業(yè)走到一個(gè)拐點(diǎn)。在拐點(diǎn)之前,“黃金時(shí)代”讓人迷狂,層出不窮的日光盤(pán)、連續(xù)數(shù)年的爆發(fā)式增長(zhǎng);在拐點(diǎn)之后,“黃金時(shí)代”讓人反思,什么才是商品房,如何做才能真正改善百姓的住宅問(wèn)題。 房企轉(zhuǎn)型需走多元化道路 在此情形下,顧教授為房地產(chǎn)指明了一條叫做轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的道路,他說(shuō):“轉(zhuǎn)型的多元化在于橫向多元化、縱向多元化、跨界多元化?!笨偨Y(jié)起來(lái),顧教授是希望房地產(chǎn)要提高產(chǎn)品的形式,提高行業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率,真正實(shí)現(xiàn)集約型的發(fā)展?!?0后、90后、00后和我們這一輩住房要求不一樣,如今生活水平提高了,房企的利潤(rùn)空間布局有什么變化?”顧教授反問(wèn),我們鴉雀無(wú)聲。他耐心地講解:“現(xiàn)在老百姓的房子,有一個(gè)共同比較突出的問(wèn)題,就是廚房空間小,特別是儲(chǔ)物間,兩個(gè)柜子只能放下兩口人的衣服。原來(lái)客廳大一點(diǎn)氣派,現(xiàn)在客廳利用率很低。有很多多余的空間,所以大家可以研究不同對(duì)象的不同需求?!蔽覀兓腥淮笪?。 二線(xiàn)城市房地產(chǎn)泡沫被擠壓 近兩年,很多沈陽(yáng)這樣的二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)持續(xù)下降,面對(duì)如此巨大的銷(xiāo)售壓力,這是否意味著二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)泡沫正在被擠壓?在談及此問(wèn)題時(shí),顧教授一秒都未猶豫。他斬釘截鐵地回答:“沒(méi)錯(cuò)!衡量泡沫的依據(jù)是房?jī)r(jià)收入比。房?jī)r(jià)收入比的正確定義是住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。住房?jī)r(jià)格是一手房加二手房的價(jià)格,但二手房?jī)r(jià)格與一手房?jī)r(jià)格比起來(lái),卻只有一手房?jī)r(jià)格的7-8成,所以說(shuō)算起來(lái)不一樣。有些媒體算房?jī)r(jià)收入比很高,是算法有誤。實(shí)際上,全國(guó)房?jī)r(jià)收入比自2011年以來(lái)一直在下降,原來(lái)大概是8.1倍,去年大概是7.1倍,這個(gè)數(shù)據(jù)是易居中國(guó)數(shù)據(jù)研究中心專(zhuān)門(mén)研究的。房?jī)r(jià)收入比上升到下降這個(gè)過(guò)程,原因一是全國(guó)平均水平,全國(guó)許多城市都是下跌的一個(gè)過(guò)程,我們的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度與收入增長(zhǎng)速度之間的比較。當(dāng)我們的收入還在7%的增長(zhǎng),我們的房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有漲,反而還在跌,那房?jī)r(jià)收入比肯定還在跌。那么這個(gè)過(guò)程就是擠壓泡沫的過(guò)程。實(shí)際上,全國(guó)8月份的時(shí)候,無(wú)論是環(huán)比還是同比,全國(guó)平均銷(xiāo)售水平已經(jīng)開(kāi)始上升了。但是即使在上升,還是沒(méi)有我們收入比增長(zhǎng)的快,所以依然是擠壓泡沫的過(guò)程?!? 東北振興促房地產(chǎn)健康發(fā)展 9月28日,《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)文稱(chēng)《房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境重要之錨》。中央媒體這一信號(hào)發(fā)出,令房地產(chǎn)人為之振奮。為了推動(dòng)城市發(fā)展,積極踐行責(zé)任房企的力量,沈陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、新浪樂(lè)居發(fā)起了“2015沈陽(yáng)城市發(fā)展高峰論壇”的活動(dòng),共同為沈陽(yáng)打造綠色、健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)而努力。 對(duì)此,顧教授詳談:“經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮與房地產(chǎn)行業(yè)是分不開(kāi)的,如果東北的經(jīng)濟(jì)能夠再振興,并且保持中高速的發(fā)展,那么房地產(chǎn)也不可能差。反過(guò)來(lái),東北再振興離不開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。我相信房地產(chǎn)現(xiàn)在是階段性的飽和,比如豬肉消化周期為1年或者2年,而我們房地產(chǎn)行業(yè)可能要更久,各個(gè)城市周期是不一樣的。東北區(qū)域內(nèi),沈陽(yáng)的庫(kù)存比較大,要有耐心,要促進(jìn)它庫(kù)存的消化。如何消化?就是購(gòu)買(mǎi)力的提升,一個(gè)是老居民的購(gòu)買(mǎi)力,一個(gè)是新居民的購(gòu)買(mǎi)力。如何進(jìn)一步激發(fā)老百姓買(mǎi)房的熱情呢?以后很有可能房?jī)r(jià)收入比繼續(xù)下降,但不等于房?jī)r(jià)下跌。居民收入每年都在7%-8%的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)在2%-3%的增長(zhǎng),房?jī)r(jià)收入比在下降,但房?jī)r(jià)也在緩慢的增長(zhǎng)。進(jìn)入‘白銀時(shí)代’,房?jī)r(jià)不可能像‘黃金時(shí)代’那樣上漲的快,而是合理的平穩(wěn)的上漲。房地產(chǎn)的保值功能還是存在的,長(zhǎng)遠(yuǎn)上說(shuō),中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)是平穩(wěn)向上的一個(gè)態(tài)勢(shì)?!? 顧教授的耐心我們有目共睹,與學(xué)者對(duì)話(huà)思維也要跟得上。我們將心中的疑問(wèn)解開(kāi)后,對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展有了足夠的信心。這信心,來(lái)自于顧教授的侃侃而談與獨(dú)到見(jiàn)解。70歲的老者,毫無(wú)老態(tài)龍鐘之感,當(dāng)我們的拜訪(fǎng)結(jié)束時(shí),顧教授也將離開(kāi)沈陽(yáng)奔赴下一個(gè)城市。來(lái)時(shí)一個(gè)行李箱一個(gè)背包,走時(shí)也是一個(gè)行李箱一個(gè)背包,不變的還是他一個(gè)人。看著顧教授坐車(chē)離去的背影,我們不禁感嘆這樣一位‘空中飛人’竟比現(xiàn)在的年輕人還要有干勁?;叵肫鹚彩掠H力親為的個(gè)性,毫無(wú)垂暮之年的情緒,相信這些與他的生活積累與工作閱歷有關(guān),那樣清風(fēng)兩袖的境界,并不是誰(shuí)都能達(dá)到的。
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