近期房?jī)r(jià)漲勢(shì)火爆的合肥，終于出臺(tái)了樓市降溫政策。合肥市的樓市新政從供需兩端同時(shí)發(fā)力，對(duì)于二套房的首付比例最低提高至四成，最高提至六成，且停止提供公積金貸款；并且規(guī)定，20億以?xún)?nèi)土地款須1個(gè)月付清。數(shù)據(jù)顯示，5月份，合肥的房?jī)r(jià)均價(jià)達(dá)到11503元/平方米，房?jī)r(jià)已經(jīng)超過(guò)武漢，成為中西部地區(qū)房?jī)r(jià)最貴的城市。在增速方面，5月房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)了47.69%，僅次于深圳，位居全國(guó)第二。此次信貸政策的收緊，在很大程度上為樓市降溫。

最新數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有60個(gè)和49個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和2個(gè)；漲幅比上月收窄的城市分別有36個(gè)和25個(gè)，分別比上月增加15個(gè)和5個(gè)；漲幅在1%以上的城市分別有15個(gè)和13個(gè)，分別比上月減少7個(gè)和2個(gè)。  

今年一季度房地產(chǎn)貸款增速上升。中國(guó)5月新增人民幣貸款9855億元，預(yù)期7500億元，前值5556億元。2016年1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況，1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金31992億元，同比增長(zhǎng)14.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6226億元，增長(zhǎng)6.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款7882億元，增長(zhǎng)25.9%；個(gè)人按揭貸款4670億元，增長(zhǎng)46.2%。央行數(shù)據(jù)也顯示，今年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款余額15.18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.5%，增速比上年末高2.4個(gè)百分點(diǎn)，比各項(xiàng)貸款增速高10.8個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1萬(wàn)億元，同比多增4309億元。。2016年3月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額22.51萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末高1.3個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.5萬(wàn)億元，同比多增5045億元。其中，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額5.22萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13%，增速比上年末低4.9個(gè)百分點(diǎn)。

商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策分化趨勢(shì)業(yè)尤為明顯，三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款持續(xù)收縮。一線(xiàn)城市樓市今年一二季度呈顯著回暖趨勢(shì)，但這種爆發(fā)性回暖并沒(méi)有擴(kuò)散至三四線(xiàn)城市，也不可能持續(xù)太久。隨著房地產(chǎn)及相關(guān)的金融政策回歸平穩(wěn)，一二線(xiàn)樓市的增長(zhǎng)將放緩，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人住房按揭貸款等需求都將隨之降溫。

本輪樓市從2015年5月開(kāi)始全面上漲火爆周期在經(jīng)歷12個(gè)月的沖高后，在2016年5月觸頂跡象明顯。熱點(diǎn)二線(xiàn)城市繼續(xù)領(lǐng)漲房?jī)r(jià)熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格已全面取代一線(xiàn)城市，成為房?jī)r(jià)上漲的先鋒。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅中，漲幅最大的4個(gè)城市分別是廈門(mén)、合肥、南京和惠州，分別環(huán)比漲幅達(dá)5.5%、5.1%、4.1%和3.2%。  

“廈門(mén)、合肥、南京和蘇州堪稱(chēng)房?jī)r(jià)上漲‘四小龍’。這幾個(gè)城市緊鄰一線(xiàn)城市，經(jīng)濟(jì)總量、人口規(guī)模較大，加上一線(xiàn)城市購(gòu)房政策收緊后，資金流向這些熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，因此出現(xiàn)上述二線(xiàn)城市住宅、土地市場(chǎng)雙雙大漲行情。另外天津、杭州、武漢、福州、無(wú)錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟(jì)南等城市漲幅單月環(huán)比均超過(guò)了1%。近幾個(gè)月，廈門(mén)、合肥等幾個(gè)城市房?jī)r(jià)都顯得較‘高調(diào)’。一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資資金開(kāi)始撤出一線(xiàn)城市，進(jìn)入二線(xiàn)城市，使得此類(lèi)二線(xiàn)城市的價(jià)格漲幅開(kāi)始超越一線(xiàn)城市。從另一個(gè)角度看，這也會(huì)增加部分二線(xiàn)城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)入5月份，房地產(chǎn)投資、銷(xiāo)售以及價(jià)格漲幅均有所回落。然而，在樓市降溫的同時(shí)，上海、深圳等土地市場(chǎng)依然亢奮，甚至高價(jià)拿地的“地王”頻頻出現(xiàn)，其中不乏信達(dá)地產(chǎn)、保利、華潤(rùn)這樣具有國(guó)企、央企背景的房企。

幾十家房企搶一塊地的瘋狂場(chǎng)面屢次出現(xiàn)，‘三高’（高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)）地塊頻出，溢價(jià)率超過(guò)200%甚至300%比比皆是。蘇州、合肥、南京、杭州、上海等一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市地王涌現(xiàn)，區(qū)域單價(jià)地王甚至全市單價(jià)地王紀(jì)錄被頻頻刷新。這在很大程度上造成了房?jī)r(jià)的上漲。

宏皓教授表示，房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

合肥出臺(tái)信貸政策意味著以宏觀政策為導(dǎo)向，各地方的差別化調(diào)控將成為下階段“去庫(kù)存”的主要方向。還意味著，過(guò)去全面寬松的趨勢(shì)不再，在市場(chǎng)分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策將明顯分化，托底蓋帽開(kāi)始出現(xiàn)，這種情況下，房?jī)r(jià)上漲較快的城市，包括部分一二線(xiàn)及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)，為過(guò)熱的樓市降溫。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那也就意味著，哪個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。如今，南京、蘇州、合肥等上述城市樓市出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，這些城市已經(jīng)有一輪“溫和”的調(diào)控政策出臺(tái)，如果上述城市樓市繼續(xù)火爆，“日光盤(pán)”頻現(xiàn)與“地王”頻現(xiàn)的狀況持續(xù)，政策不得不繼續(xù)從嚴(yán)。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會(huì)升級(jí)到“一城一策”。

國(guó)務(wù)院總理6月22日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，聽(tīng)取民間投資政策落實(shí)專(zhuān)項(xiàng)督查工作匯報(bào)，要求以不斷深化改革調(diào)動(dòng)民間投資積極性。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，一要充分認(rèn)識(shí)促進(jìn)民間投資、發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的重要意義。這是堅(jiān)持社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)制度、堅(jiān)決貫徹“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”重大方針的重要體現(xiàn)，既利當(dāng)前更惠長(zhǎng)遠(yuǎn)，不僅有利于穩(wěn)增長(zhǎng)、保就業(yè)，更是推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革特別是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進(jìn)新經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、推動(dòng)發(fā)展升級(jí)的重要內(nèi)容。二要以深化改革和政策落地見(jiàn)效提振民營(yíng)企業(yè)投資信心。各地區(qū)、各部門(mén)要“對(duì)號(hào)入座”，必須以壯士斷腕的精神推進(jìn)改革，切實(shí)整改督查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。既抓好自身整改，部門(mén)還要督促本系統(tǒng)的整改，穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期。三要繼續(xù)處理好政府和市場(chǎng)關(guān)系，營(yíng)造一視同仁的公平投資環(huán)境。再取消一批行政審批事項(xiàng)，能放給市場(chǎng)的堅(jiān)決放給市場(chǎng)。

房地產(chǎn)的過(guò)度火熱，使得民間投資的積極性下降，數(shù)據(jù)顯示，1～5月份，民間固定資產(chǎn)投資116384億元，同比名義增長(zhǎng)3.9%，增速比1～4月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。民間固定資產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶(hù))的比重為62.0%，比去年同期降低3.4個(gè)百分點(diǎn)。這也是今年以來(lái)民間投資增速連續(xù)多月持續(xù)下滑。合理調(diào)控房市，對(duì)積極改善民間投資有相對(duì)的幫助。

宏皓教授表示，信貸收緊是合肥樓市調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵性標(biāo)志，二線(xiàn)城市政策收緊或由此開(kāi)啟。信貸收緊必然帶來(lái)市場(chǎng)交易的下滑，對(duì)于房?jī)r(jià)的抑制有積極的作用。信貸收緊、市場(chǎng)降溫后，也為后續(xù)增加樓市供應(yīng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提供了緩沖時(shí)間。

宏皓教授是中國(guó)目前首位指導(dǎo)各地政府產(chǎn)業(yè)投資基金的建立及運(yùn)作，幫助地方政府用金融創(chuàng)新搭建多元化的投融資平臺(tái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)的金融實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。是對(duì)企業(yè)、政府、銀行、家庭講授金融全產(chǎn)業(yè)鏈綜合課程導(dǎo)師，是講授房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展導(dǎo)師，是目前企業(yè)投融資管理和資本運(yùn)作課程最具權(quán)威的教授，也是國(guó)內(nèi)目前唯一給銀行高管講授金融創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)課程的實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。

宏皓教授受邀給很多大中型的央企、國(guó)企性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)講轉(zhuǎn)型升級(jí)的課程，很多房企過(guò)去兩年都是高價(jià)拍地，目前沒(méi)有現(xiàn)金流開(kāi)工，宏皓教授除了教給他們?nèi)绾谓鉀Q當(dāng)下的融資困境，創(chuàng)新的融資方法如何落地，也會(huì)利用一部分課時(shí)專(zhuān)門(mén)講房企要站在未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度，通過(guò)金融創(chuàng)新改變公司傳統(tǒng)的粗放的拿地造樓的發(fā)展模式。曾多次為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行授課，例如：

2014年11月9日金融學(xué)家宏皓給清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班講授《互聯(lián)網(wǎng)思維重塑房地產(chǎn)商業(yè)模式》、2015年3月27日金融學(xué)家宏皓給新希望房地產(chǎn)公司講授《房地產(chǎn)企業(yè)融資方法與投融資管理》、2015年9月11日金融學(xué)家宏皓給北科建集團(tuán)講授《宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)》等等。

2016年6月3日，著名金融學(xué)家宏皓給民生銀行總行講授《投資銀行業(yè)務(wù)操作實(shí)務(wù)》，課程中詳細(xì)講述了國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀投資銀行的操作案例，以及結(jié)合民生銀行目前的投行業(yè)務(wù)，提出了創(chuàng)新的建設(shè)意見(jiàn)，投行業(yè)務(wù)權(quán)威專(zhuān)家宏皓深受學(xué)員的一致好評(píng)。