宏皓,宏皓講師,宏皓聯(lián)系方式,宏皓培訓(xùn)師-【中華講師網(wǎng)】
總裁班、EMBA開(kāi)班第一節(jié)課王牌主講人、企業(yè)融資資本運(yùn)作升級(jí)
52
鮮花排名
0
鮮花數(shù)量
宏皓:金融學(xué)家宏皓:房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)大變局
2016-08-01 2559

一二線城市地王頻現(xiàn),繼上海日前88億元拍出總價(jià)地王,昨日武漢又誕“三地王”。其中,漢陽(yáng)濱江大道攔江路住宅商服用地被碧桂園以25.31億元摘下,以樓面價(jià)突破每平方米二萬(wàn)元至20017元,成為武漢新地王。有統(tǒng)計(jì)顯示,僅今年上半年,全國(guó)50個(gè)主要城市已誕219個(gè)地王。單宗地價(jià)超過(guò)10億元的205宗高價(jià)“地王”,二線城市取代一線城市成了“地王”主戰(zhàn)場(chǎng)。其中,144宗溢價(jià)率超過(guò)50%的單宗地塊,約是去年同期的8.5倍;92宗溢價(jià)率超過(guò)100%的單宗地塊,約是去年同期的45倍。昨日武漢八地出讓?zhuān)m出現(xiàn)一宅地流拍,但仍拍出三個(gè)“地王”,出讓七地共帶來(lái)77.15億元土地出讓金。

據(jù)悉,針對(duì)地王頻出的現(xiàn)象,監(jiān)管部門(mén)又再出招。在中國(guó)證監(jiān)會(huì)周一的保薦機(jī)構(gòu)專(zhuān)題培訓(xùn)會(huì)議紀(jì)要里,披露了規(guī)范企業(yè)再融資資金的用途。證監(jiān)會(huì)官員指出,企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款,并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充,募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

宏皓教授認(rèn)為,禁止房企通過(guò)再融資的途徑拿地,這些要求符合近期對(duì)穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格的要求,是抑制地王和地價(jià)的一種方式。這肯定會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本。監(jiān)管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的再融資一向有較嚴(yán)格的限制,房企主要通過(guò)其他方式來(lái)融資,但監(jiān)管部門(mén)的指導(dǎo)意見(jiàn)無(wú)疑使房企的再融資渠道收得更緊。

日前舉行的政治局會(huì)議罕有提出要抑制資產(chǎn)泡沫,已被市場(chǎng)解讀為劍指房地產(chǎn)。整個(gè)社會(huì)房?jī)r(jià)越來(lái)越高,如果資產(chǎn)泡沫破滅,可能會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。中央政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫,各個(gè)職能部門(mén)的政策正從多角度著手,上半年高歌猛進(jìn)、地王頻出的房地產(chǎn)行業(yè),則不可避免地進(jìn)入了政策緊縮期。此次政策收緊是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳,對(duì)于依賴(lài)融資買(mǎi)地的房企來(lái)說(shuō),影響巨大;而對(duì)于地王頻出的土地市場(chǎng),更是一種警示。

據(jù)了解,再融資募集的資金,上市公司應(yīng)按照實(shí)際用途披露,不得通過(guò)補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款,變相將募集資金用于其他用途。再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券,主要是指股權(quán)融資。對(duì)于上市房企而言,通過(guò)公開(kāi)發(fā)行和非公開(kāi)發(fā)行進(jìn)行再融資的渠道被收緊,房企想從資本市場(chǎng)低成本“補(bǔ)血”變得困難。

這樣的限制,或是各方利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。從供給側(cè)改革的角度看,本應(yīng)繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多,很多房企大規(guī)模融資,同時(shí)盲目拿地王,這都是此前中央提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個(gè)角度看,政策收緊也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn),尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。

7月8日,南京集中出讓8幅地塊,其中竟然有7幅地塊因觸及最高限價(jià)上限而遭“熔斷”流拍,而且競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)還出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商集體鼓掌、起哄等不嚴(yán)肅場(chǎng)面,令政府很是尷尬和惱火。7月28日,南京市國(guó)土資源局網(wǎng)站掛出公告,稱(chēng)經(jīng)南京市人民政府批準(zhǔn),南京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓公告中的8幅地塊因出讓方式及條件調(diào)整終止出讓?zhuān)唧w出讓時(shí)間和出讓條件另行發(fā)布公告。這8幅地塊原計(jì)劃的出讓時(shí)間是8月5日,此次政府突然暫停出讓?zhuān)澈蟮纳顚哟卧蜷_(kāi)發(fā)商們一致認(rèn)為是上一次拍地惹的禍。

目前江蘇省13個(gè)地級(jí)市僅南京一市未采取網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)模式,且傳省政府有要求,今年年底全省均要實(shí)現(xiàn)土地拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)化。土拍由現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)改為網(wǎng)拍后,或大大降低開(kāi)發(fā)商競(jìng)買(mǎi)時(shí)的一些主觀情緒,減少拍地時(shí)開(kāi)發(fā)商的亢奮,給競(jìng)拍降降溫。據(jù)悉,除了競(jìng)拍方式的改變,政府部門(mén)可能還會(huì)更改一些出讓條件,比如調(diào)高原有的起拍價(jià),競(jìng)保障房面積等。從這8幅地塊的情況看,3幅為純宅地,5幅為商住用地,均位于南京市區(qū)周邊或熱點(diǎn)板塊,地塊較為優(yōu)質(zhì),起拍價(jià)格普遍比開(kāi)發(fā)商預(yù)期的要低,如果按原計(jì)劃拿出來(lái)競(jìng)拍,很可能再次觸發(fā)大面積熔斷。在這種情況下,政府只能緊急叫停,防止再出現(xiàn)上次集體熔斷的轟動(dòng)場(chǎng)面。

此前土地市場(chǎng)比較熱,采取了熔斷機(jī)制后又出現(xiàn)了很多無(wú)效的交易,所以此次設(shè)計(jì)網(wǎng)上交易的機(jī)制,其實(shí)是做了多方面權(quán)衡的。一方面是希望地塊能夠按照出讓計(jì)劃有序推向市場(chǎng),另一方面是希望此類(lèi)地塊后續(xù)能夠較好地抑制價(jià)格,即讓房企理性競(jìng)價(jià)。相對(duì)來(lái)說(shuō)網(wǎng)上交易能夠讓房企有更充足的時(shí)間來(lái)報(bào)價(jià),同時(shí)也能夠規(guī)避傳統(tǒng)土拍市場(chǎng)上紛紛舉牌的相對(duì)魯莽做法。此次房企再融資收緊,也將在一定程度上起到作用。

其實(shí),早在2010年,證監(jiān)會(huì)通過(guò)其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房企重組申請(qǐng)”,這讓國(guó)內(nèi)上市房企在內(nèi)地資本市場(chǎng)的再融資大門(mén)全部關(guān)閉。但到了2013年,房企再融資悄然開(kāi)閘,十幾家房企公布了再融資計(jì)劃。進(jìn)入2016年,在資本市場(chǎng)持續(xù)“外緊內(nèi)松”的背景下,房企內(nèi)地融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大,海外融資則持續(xù)縮水。對(duì)于上市房企而言,股權(quán)再融資成本低,風(fēng)險(xiǎn)小,有利于規(guī)?;l(fā)展和公司治理結(jié)構(gòu)的改善,逐漸成為了房企融資的重要渠道之一。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案,融資總額達(dá)2271億元,比去年同期增長(zhǎng)41.9%。同時(shí),共有19家房企增發(fā)預(yù)案成功實(shí)施,募資總額達(dá)687億元,而在2015年上半年這個(gè)數(shù)字不過(guò)185億元,相比去年,今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢(shì)。

從房企定向增發(fā)的主要用途來(lái)看,多數(shù)房企定增用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及償還借款。宏皓教授表示,再融資收緊,對(duì)于房企尤其是那些希望下半年大規(guī)模擴(kuò)張的房企來(lái)說(shuō),是一個(gè)利空消息。另外,這也可能會(huì)使部分房企降低姿態(tài),加快推盤(pán)來(lái)回籠資金。土地市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后,下半年降溫是大概率,特別是上半年“地王”頻出的情況不會(huì)再出現(xiàn);此外,考慮到上半年房?jī)r(jià)上漲的情況,下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。

最近,像天津松江等多家上市房企已調(diào)整了定增方案,從最高募27億元募資降為20億元,但除了減少募投項(xiàng)目及金額之外,償還銀行借款及有息負(fù)債仍為5億元。

今年一季度末,天津松江的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到88.41%,創(chuàng)歷史新高,同比增加5.5個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái),已公告定增及配套融資預(yù)案但暫未被審核通過(guò)的重點(diǎn)上市房企如中糧地產(chǎn)、中洲控股。中糧地產(chǎn)擬定增募資50億元,其中須償還銀行貸款10.26億元,而中洲控股涉及定增總額55億元,其中須償還金融機(jī)構(gòu)借款15億元。

如果證監(jiān)會(huì)明確表態(tài)房企再融資只能用于項(xiàng)目建設(shè),估計(jì)一些房企可能會(huì)繼續(xù)調(diào)整方案,畢竟房企降低負(fù)債率的意愿更強(qiáng)一些,如果調(diào)整后能順利通過(guò)也不錯(cuò)。當(dāng)前,在滬深交易所發(fā)債融資相對(duì)寬松,對(duì)大型房企影響不是特別大。

近期,房地產(chǎn)市場(chǎng)并不安寧,狀況頻出,政策頻出。宏皓教授是中國(guó)講房地產(chǎn)課程最具落地性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)唯一實(shí)戰(zhàn)專(zhuān)家。講房地產(chǎn)最好的老師,必須親自做過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作與融資,熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式,會(huì)運(yùn)用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí),拓寬融資渠道,必須了解資本市場(chǎng),能夠運(yùn)用資本運(yùn)作在資本市場(chǎng)提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學(xué)術(shù)著作,對(duì)銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)也要深入研究。

可目前在中國(guó)講資本運(yùn)作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個(gè)條件,很多老師連資本市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)都不了解,只知道基本的資本運(yùn)作和融資簡(jiǎn)單的方法,根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此,必須多管齊下,尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái),建立金融安全防范體系,才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn),徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師金融學(xué)家宏皓教授來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。

宏皓教授的核心課程包括:《房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)分析與融資策略及資本運(yùn)作》、《房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和轉(zhuǎn)型升級(jí)》、而《房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及投融資管理與銀行金融創(chuàng)新》這門(mén)課程體現(xiàn)了金融學(xué)家宏皓長(zhǎng)期的研究方向,課程內(nèi)容包含了房地產(chǎn)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)下今后的發(fā)展趨勢(shì)、企業(yè)的資本運(yùn)作、當(dāng)前的資本市場(chǎng)、融資方法、投融資管理、銀行的轉(zhuǎn)型升級(jí)、如何控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、銀行的金融創(chuàng)新手段應(yīng)用、銀行今后的發(fā)展方向、銀行與房地產(chǎn)企業(yè)如何合作才能共贏等適時(shí)的熱門(mén)學(xué)習(xí)課題。

               


全部評(píng)論 (0)
熱門(mén)領(lǐng)域講師
互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo) 互聯(lián)網(wǎng) 新媒體運(yùn)營(yíng) 短視頻 電子商務(wù) 社群營(yíng)銷(xiāo) 抖音快手 新零售 網(wǎng)絡(luò)推廣 領(lǐng)導(dǎo)力 管理技能 中高層管理 中層管理 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 團(tuán)隊(duì)管理 高績(jī)效團(tuán)隊(duì) 創(chuàng)新管理 溝通技巧 執(zhí)行力 阿米巴 MTP 銷(xiāo)售技巧 品牌營(yíng)銷(xiāo) 銷(xiāo)售 大客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo) 經(jīng)銷(xiāo)商管理 銷(xiāo)講 門(mén)店管理 商務(wù)談判 經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 宏觀經(jīng)濟(jì) 商業(yè)模式 私董會(huì) 轉(zhuǎn)型升級(jí) 股權(quán)激勵(lì) 納稅籌劃 非財(cái)管理 培訓(xùn)師培訓(xùn) TTT 公眾演說(shuō) 招聘面試 人力資源 非人管理 服裝行業(yè) 績(jī)效管理 商務(wù)禮儀 形象禮儀 職業(yè)素養(yǎng) 新員工培訓(xùn) 班組長(zhǎng)管理 生產(chǎn)管理 精益生產(chǎn) 采購(gòu)管理 易經(jīng)風(fēng)水 供應(yīng)鏈管理 國(guó)學(xué) 國(guó)學(xué)文化 國(guó)學(xué)管理 國(guó)學(xué)經(jīng)典 易經(jīng) 易經(jīng)與管理 易經(jīng)智慧 家居風(fēng)水 國(guó)際貿(mào)易
鮮花榜
頭像
+6107朵
頭像
+6098朵
頭像
+6087朵
頭像
+6087朵
頭像
+6065朵
頭像
+6059朵
頭像
+6054朵
頭像
+6049朵
頭像
+6019朵

Copyright©2008-2025 版權(quán)所有 浙ICP備06026258號(hào)-1 浙公網(wǎng)安備 33010802003509號(hào) 杭州講師網(wǎng)絡(luò)科技有限公司
講師網(wǎng) kasajewelry.com 直接對(duì)接10000多名優(yōu)秀講師-省時(shí)省力省錢(qián)
講師網(wǎng)常年法律顧問(wèn):浙江麥迪律師事務(wù)所 梁俊景律師 李小平律師