一二線城市地王頻現(xiàn)，繼上海日前88億元拍出總價(jià)地王，昨日武漢又誕“三地王”。其中，漢陽(yáng)濱江大道攔江路住宅商服用地被碧桂園以25.31億元摘下，以樓面價(jià)突破每平方米二萬(wàn)元至20017元，成為武漢新地王。有統(tǒng)計(jì)顯示，僅今年上半年，全國(guó)50個(gè)主要城市已誕219個(gè)地王。單宗地價(jià)超過10億元的205宗高價(jià)“地王”，二線城市取代一線城市成了“地王”主戰(zhàn)場(chǎng)。其中，144宗溢價(jià)率超過50%的單宗地塊，約是去年同期的8.5倍；92宗溢價(jià)率超過100%的單宗地塊，約是去年同期的45倍。昨日武漢八地出讓，雖出現(xiàn)一宅地流拍，但仍拍出三個(gè)“地王”，出讓七地共帶來77.15億元土地出讓金。

據(jù)悉，針對(duì)地王頻出的現(xiàn)象，監(jiān)管部門又再出招。在中國(guó)證監(jiān)會(huì)周一的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會(huì)議紀(jì)要里，披露了規(guī)范企業(yè)再融資資金的用途。證監(jiān)會(huì)官員指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對(duì)流動(dòng)資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

宏皓教授認(rèn)為，禁止房企通過再融資的途徑拿地，這些要求符合近期對(duì)穩(wěn)定資產(chǎn)價(jià)格的要求，是抑制地王和地價(jià)的一種方式。這肯定會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本。監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的再融資一向有較嚴(yán)格的限制，房企主要通過其他方式來融資，但監(jiān)管部門的指導(dǎo)意見無疑使房企的再融資渠道收得更緊。

日前舉行的政治局會(huì)議罕有提出要抑制資產(chǎn)泡沫，已被市場(chǎng)解讀為劍指房地產(chǎn)。整個(gè)社會(huì)房?jī)r(jià)越來越高，如果資產(chǎn)泡沫破滅，可能會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。中央政治局會(huì)議提出抑制資產(chǎn)泡沫，各個(gè)職能部門的政策正從多角度著手，上半年高歌猛進(jìn)、地王頻出的房地產(chǎn)行業(yè)，則不可避免地進(jìn)入了政策緊縮期。此次政策收緊是繼上海、深圳、南京等地房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊后的又一記重拳，對(duì)于依賴融資買地的房企來說，影響巨大；而對(duì)于地王頻出的土地市場(chǎng)，更是一種警示。

據(jù)了解，再融資募集的資金，上市公司應(yīng)按照實(shí)際用途披露，不得通過補(bǔ)充流動(dòng)資金或償還銀行貸款，變相將募集資金用于其他用途。再融資包括增發(fā)、配股以及可轉(zhuǎn)換債券，主要是指股權(quán)融資。對(duì)于上市房企而言，通過公開發(fā)行和非公開發(fā)行進(jìn)行再融資的渠道被收緊，房企想從資本市場(chǎng)低成本“補(bǔ)血”變得困難。

這樣的限制，或是各方利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。從供給側(cè)改革的角度看，本應(yīng)繼續(xù)放寬再融資。但由于持續(xù)寬松政策下高杠桿增多，很多房企大規(guī)模融資，同時(shí)盲目拿地王，這都是此前中央提及的“資產(chǎn)泡沫”的表現(xiàn)。從這個(gè)角度看，政策收緊也是為了防范金融風(fēng)險(xiǎn)，尤其是防止地產(chǎn)行業(yè)泡沫的出現(xiàn)。

7月8日，南京集中出讓8幅地塊，其中竟然有7幅地塊因觸及最高限價(jià)上限而遭“熔斷”流拍，而且競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)還出現(xiàn)了開發(fā)商集體鼓掌、起哄等不嚴(yán)肅場(chǎng)面，令政府很是尷尬和惱火。7月28日，南京市國(guó)土資源局網(wǎng)站掛出公告，稱經(jīng)南京市人民政府批準(zhǔn)，南京市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓公告中的8幅地塊因出讓方式及條件調(diào)整終止出讓，具體出讓時(shí)間和出讓條件另行發(fā)布公告。這8幅地塊原計(jì)劃的出讓時(shí)間是8月5日，此次政府突然暫停出讓，背后的深層次原因開發(fā)商們一致認(rèn)為是上一次拍地惹的禍。

目前江蘇省13個(gè)地級(jí)市僅南京一市未采取網(wǎng)絡(luò)拍賣模式，且傳省政府有要求，今年年底全省均要實(shí)現(xiàn)土地拍賣網(wǎng)絡(luò)化。土拍由現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)改為網(wǎng)拍后，或大大降低開發(fā)商競(jìng)買時(shí)的一些主觀情緒，減少拍地時(shí)開發(fā)商的亢奮，給競(jìng)拍降降溫。據(jù)悉，除了競(jìng)拍方式的改變，政府部門可能還會(huì)更改一些出讓條件，比如調(diào)高原有的起拍價(jià)，競(jìng)保障房面積等。從這8幅地塊的情況看，3幅為純宅地，5幅為商住用地，均位于南京市區(qū)周邊或熱點(diǎn)板塊，地塊較為優(yōu)質(zhì)，起拍價(jià)格普遍比開發(fā)商預(yù)期的要低，如果按原計(jì)劃拿出來競(jìng)拍，很可能再次觸發(fā)大面積熔斷。在這種情況下，政府只能緊急叫停，防止再出現(xiàn)上次集體熔斷的轟動(dòng)場(chǎng)面。

此前土地市場(chǎng)比較熱，采取了熔斷機(jī)制后又出現(xiàn)了很多無效的交易，所以此次設(shè)計(jì)網(wǎng)上交易的機(jī)制，其實(shí)是做了多方面權(quán)衡的。一方面是希望地塊能夠按照出讓計(jì)劃有序推向市場(chǎng)，另一方面是希望此類地塊后續(xù)能夠較好地抑制價(jià)格，即讓房企理性競(jìng)價(jià)。相對(duì)來說網(wǎng)上交易能夠讓房企有更充足的時(shí)間來報(bào)價(jià)，同時(shí)也能夠規(guī)避傳統(tǒng)土拍市場(chǎng)上紛紛舉牌的相對(duì)魯莽做法。此次房企再融資收緊，也將在一定程度上起到作用。

其實(shí)，早在2010年，證監(jiān)會(huì)通過其官方網(wǎng)站發(fā)布了“暫停房企重組申請(qǐng)”，這讓國(guó)內(nèi)上市房企在內(nèi)地資本市場(chǎng)的再融資大門全部關(guān)閉。但到了2013年，房企再融資悄然開閘，十幾家房企公布了再融資計(jì)劃。進(jìn)入2016年，在資本市場(chǎng)持續(xù)“外緊內(nèi)松”的背景下，房企內(nèi)地融資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，海外融資則持續(xù)縮水。對(duì)于上市房企而言，股權(quán)再融資成本低，風(fēng)險(xiǎn)小，有利于規(guī)模化發(fā)展和公司治理結(jié)構(gòu)的改善，逐漸成為了房企融資的重要渠道之一。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年上半年共有34家A股上市房企發(fā)布增發(fā)預(yù)案，融資總額達(dá)2271億元，比去年同期增長(zhǎng)41.9%。同時(shí)，共有19家房企增發(fā)預(yù)案成功實(shí)施，募資總額達(dá)687億元，而在2015年上半年這個(gè)數(shù)字不過185億元，相比去年，今年上半年的增發(fā)數(shù)量和規(guī)模都呈現(xiàn)出大幅上漲的態(tài)勢(shì)。

從房企定向增發(fā)的主要用途來看，多數(shù)房企定增用于項(xiàng)目開發(fā)及償還借款。宏皓教授表示，再融資收緊，對(duì)于房企尤其是那些希望下半年大規(guī)模擴(kuò)張的房企來說，是一個(gè)利空消息。另外，這也可能會(huì)使部分房企降低姿態(tài)，加快推盤來回籠資金。土地市場(chǎng)在經(jīng)歷上半年的瘋狂之后，下半年降溫是大概率，特別是上半年“地王”頻出的情況不會(huì)再出現(xiàn)；此外，考慮到上半年房?jī)r(jià)上漲的情況，下半年貨幣政策出現(xiàn)明顯放松的可能性仍然比較小。

最近，像天津松江等多家上市房企已調(diào)整了定增方案，從最高募27億元募資降為20億元，但除了減少募投項(xiàng)目及金額之外，償還銀行借款及有息負(fù)債仍為5億元。

今年一季度末，天津松江的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到88.41%，創(chuàng)歷史新高，同比增加5.5個(gè)百分點(diǎn)。今年以來，已公告定增及配套融資預(yù)案但暫未被審核通過的重點(diǎn)上市房企如中糧地產(chǎn)、中洲控股。中糧地產(chǎn)擬定增募資50億元，其中須償還銀行貸款10.26億元，而中洲控股涉及定增總額55億元，其中須償還金融機(jī)構(gòu)借款15億元。

如果證監(jiān)會(huì)明確表態(tài)房企再融資只能用于項(xiàng)目建設(shè)，估計(jì)一些房企可能會(huì)繼續(xù)調(diào)整方案，畢竟房企降低負(fù)債率的意愿更強(qiáng)一些，如果調(diào)整后能順利通過也不錯(cuò)。當(dāng)前，在滬深交易所發(fā)債融資相對(duì)寬松，對(duì)大型房企影響不是特別大。

近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不安寧，狀況頻出，政策頻出。宏皓教授是中國(guó)講房地產(chǎn)課程最具落地性的地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)唯一實(shí)戰(zhàn)專家。講房地產(chǎn)最好的老師，必須親自做過房地產(chǎn)企業(yè)的資本運(yùn)作與融資，熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，會(huì)運(yùn)用金融創(chuàng)新的方式幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，拓寬融資渠道，必須了解資本市場(chǎng)，能夠運(yùn)用資本運(yùn)作在資本市場(chǎng)提升房地產(chǎn)上市公司的資本活躍度。要有代表性學(xué)術(shù)著作，對(duì)銀行的金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)也要深入研究。

可目前在中國(guó)講資本運(yùn)作和融資的課程的老師基本都只具備上述一個(gè)條件，很多老師連資本市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)都不了解，只知道基本的資本運(yùn)作和融資簡(jiǎn)單的方法，根本幫助不了房地產(chǎn)企業(yè)徹底擺脫發(fā)展的瓶頸。因此，必須多管齊下，尤其要幫助房地產(chǎn)企業(yè)搭建投融資平臺(tái)，建立金融安全防范體系，才能給房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避投融資風(fēng)險(xiǎn)，徹底解決長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的難題。這就需要房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級(jí)導(dǎo)師金融學(xué)家宏皓教授來幫助房地產(chǎn)企業(yè)在全方位突破發(fā)展瓶頸。

宏皓教授的核心課程包括：《房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)分析與融資策略及資本運(yùn)作》、《房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)和轉(zhuǎn)型升級(jí)》、而《房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及投融資管理與銀行金融創(chuàng)新》這門課程體現(xiàn)了金融學(xué)家宏皓長(zhǎng)期的研究方向，課程內(nèi)容包含了房地產(chǎn)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)下今后的發(fā)展趨勢(shì)、企業(yè)的資本運(yùn)作、當(dāng)前的資本市場(chǎng)、融資方法、投融資管理、銀行的轉(zhuǎn)型升級(jí)、如何控制房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)、銀行的金融創(chuàng)新手段應(yīng)用、銀行今后的發(fā)展方向、銀行與房地產(chǎn)企業(yè)如何合作才能共贏等適時(shí)的熱門學(xué)習(xí)課題。