產(chǎn)業(yè)港的商業(yè)模式與組織能力培育

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中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)要在兩個(gè)宏觀環(huán)境下來(lái)研判，第一是習(xí)李新政下的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。2011年12月，李克強(qiáng)指出，“合理引導(dǎo)人口流向和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移”。2012年9月，李克強(qiáng)指出，“城鎮(zhèn)化需要產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)充實(shí)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)成長(zhǎng)‘兩手抓’”。同年11月，李克強(qiáng)指出，“我們推進(jìn)城鎮(zhèn)化，是要走工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展的路子”。2013年1月，又指出，“推進(jìn)城鎮(zhèn)化，核心是人的城鎮(zhèn)化”。由此可以得出，新型城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵詞是“兼顧農(nóng)民市民化和產(chǎn)業(yè)”，這個(gè)產(chǎn)業(yè)包括了農(nóng)業(yè)、文化旅游、食品、生態(tài)環(huán)保、高端制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，它們將和房地產(chǎn)業(yè)相融合。第二是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)變?yōu)橹兴僭鲩L(zhǎng)帶來(lái)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)困境和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。2013年，傳統(tǒng)制造業(yè)持續(xù)受困。馬云的余額寶、馬化騰的微信、丁磊的易信以一種“隔空傳球”的打法威脅著銀行業(yè)、金融業(yè)、電信業(yè)等傳統(tǒng)主流產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵詞是“顛覆、隔代競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新”。
     
從這兩個(gè)趨勢(shì)來(lái)研判，園區(qū)地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)港將成為未來(lái)綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要方向。本文結(jié)合和君客戶M公司咨詢案例，對(duì)產(chǎn)業(yè)港參與主體的訴求、商業(yè)模式及核心組織能力培育做簡(jiǎn)要分析。

一、產(chǎn)業(yè)港各方參與主體的訴求

產(chǎn)業(yè)港的內(nèi)涵是聚焦于一個(gè)或多個(gè)產(chǎn)業(yè)的主題產(chǎn)業(yè)園區(qū)，園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商組織各類(lèi)產(chǎn)業(yè)資源投資孵化園區(qū)入駐企業(yè)，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶來(lái)優(yōu)質(zhì)企業(yè)家、配套產(chǎn)業(yè)、財(cái)政收入、GDP、就業(yè)，推動(dòng)產(chǎn)城互動(dòng)。廣義的產(chǎn)業(yè)港也包括了深圳農(nóng)產(chǎn)品（000061）、中國(guó)供銷(xiāo)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)控股有限公司投資運(yùn)營(yíng)的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流園區(qū)，立足商貿(mào)物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，一端依靠產(chǎn)業(yè)鏈扶持入駐商戶，一端依靠供應(yīng)鏈對(duì)接大客戶，通過(guò)電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)帶動(dòng)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)與食品產(chǎn)業(yè)。從這個(gè)內(nèi)涵出發(fā)，中糧、雨潤(rùn)等為了自身發(fā)展在全國(guó)圈地建設(shè)園區(qū)不屬于產(chǎn)業(yè)港這個(gè)范疇。

產(chǎn)業(yè)港主要參與主體包括產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商、地方政府、園區(qū)入駐企業(yè)，其他主體包括了銀行、VC/PE機(jī)構(gòu)、各類(lèi)產(chǎn)業(yè)鏈配套機(jī)構(gòu)等。

產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商的訴求

產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商分為地方政府、地方政府+企業(yè)、企業(yè)三種主體類(lèi)型。地方政府的代表是中國(guó)、新加坡投資的蘇州工業(yè)園區(qū)，“地方政府+企業(yè)”的代表是浙大網(wǎng)新，企業(yè)代表有華夏幸?；鶚I(yè)、萬(wàn)達(dá)、億達(dá)集團(tuán)（大連軟件園）等。從立項(xiàng)、選址拿地、一二級(jí)開(kāi)發(fā)到招商、園區(qū)運(yùn)營(yíng)，投資運(yùn)營(yíng)商的一般訴求是：

1、設(shè)計(jì)一套可行的商業(yè)模式“活在當(dāng)下，賺未來(lái)的錢(qián)”。第一是活在當(dāng)下，商業(yè)模式和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)能夠支撐前兩年有業(yè)務(wù)、有現(xiàn)金流，能夠存活。第二是未來(lái)三十年能夠享受園區(qū)運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)收益。2013年第二季度，我們對(duì)河南、山西、湖北、安徽、湖南、江西中部六省食品工業(yè)園區(qū)進(jìn)行抽樣調(diào)查，大部分園區(qū)運(yùn)營(yíng)的瓶頸是由于產(chǎn)業(yè)定位不清晰、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)安排不合理，招商受阻，做不到活在當(dāng)下。

2、產(chǎn)業(yè)港打造與地方政府區(qū)域規(guī)劃相結(jié)合，跑馬圈地，匯聚產(chǎn)業(yè)資源，獲取政府信用。低價(jià)拿地是園區(qū)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)港模式的本質(zhì)訴求，投資運(yùn)營(yíng)商通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)獲取收益。園區(qū)投資運(yùn)營(yíng)商匯聚優(yōu)質(zhì)企業(yè)家、配套產(chǎn)業(yè)、資本、人才等產(chǎn)業(yè)資源，注入到產(chǎn)業(yè)港平臺(tái)，獲取政府信用。

3、通過(guò)探索模式進(jìn)行復(fù)制，實(shí)現(xiàn)全國(guó)布局。這是投資運(yùn)營(yíng)商的終極訴求，目前可見(jiàn)的模式有華夏幸?；鶚I(yè)的工業(yè)園、北科建集團(tuán)的科技園區(qū)、深圳農(nóng)產(chǎn)品的海吉星系列園區(qū)等。

地方政府的訴求

三、四線地方政府目前面臨的困境主要在于“招商難、扶持地方產(chǎn)業(yè)難、地方財(cái)政可持續(xù)增長(zhǎng)難”，從這個(gè)困境出發(fā)，地方政府的一般訴求是：

1、產(chǎn)業(yè)港能給地方帶來(lái)優(yōu)質(zhì)企業(yè)家，從而帶來(lái)資本、人才、新技術(shù)、配套產(chǎn)業(yè)。

2、產(chǎn)業(yè)港能真正扶持地方一個(gè)或兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的中小企業(yè)，幫助他們做大做強(qiáng)，企業(yè)興城市興，企業(yè)強(qiáng)城市強(qiáng)。城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)興盛強(qiáng)大了，地方政府也就有了競(jìng)爭(zhēng)位勢(shì)和地位。

3、地方政府過(guò)去十年的招商策略基本圍繞“0地價(jià)、稅收三免兩減半”等展開(kāi)，對(duì)地方財(cái)政收入可持續(xù)增長(zhǎng)的支撐極其有限。如何通過(guò)產(chǎn)業(yè)港平臺(tái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的匯聚和孵化，從而探索出地方財(cái)政收入可持續(xù)增長(zhǎng)的一條道路，是地方政府思考的核心問(wèn)題之一。

園區(qū)入駐企業(yè)的訴求

對(duì)于定位在一個(gè)或兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)港，中小企業(yè)是否入駐，本質(zhì)上要看產(chǎn)業(yè)港能給中小企業(yè)帶來(lái)什么增值。以食品工業(yè)為例，規(guī)模在1億以下的中小企業(yè)訴求是全產(chǎn)業(yè)鏈的扶持，首先是采購(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)，其次才是研發(fā)、生產(chǎn)提升、融資和人才。規(guī)模在1億以上的中小企業(yè)訴求首先是“供應(yīng)鏈和全國(guó)布局”，其次是產(chǎn)業(yè)港平臺(tái)的產(chǎn)業(yè)鏈扶持。

中小企業(yè)入駐產(chǎn)業(yè)港，主要有五個(gè)訴求：1、降低成本（采購(gòu)成本、倉(cāng)儲(chǔ)物流成本、融資成本、招聘成本）。2、產(chǎn)業(yè)鏈的集聚效應(yīng)。3、地方政府產(chǎn)業(yè)政策、扶持政策。4、利用地方市場(chǎng)（原產(chǎn)地市場(chǎng)、消費(fèi)地市場(chǎng)、集散地市場(chǎng)）。5、產(chǎn)業(yè)港的環(huán)境和服務(wù)（功能配比、業(yè)態(tài)分布、地價(jià)、產(chǎn)業(yè)配套企業(yè)的服務(wù)）

二、產(chǎn)業(yè)港的七種商業(yè)模式

從前期開(kāi)發(fā)到后期運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商可以獲取七種收益：

1、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益。投資運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把生地變成熟地，實(shí)現(xiàn)七通一平。比較常見(jiàn)的模式有BT、BOT，以華夏幸?；鶚I(yè)為例，政府返還一級(jí)開(kāi)發(fā)投資額的110%，投資運(yùn)營(yíng)商享有10%的一級(jí)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

2、土地出讓收益。投資運(yùn)營(yíng)商低價(jià)拿地后，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)提升低價(jià)，享受向園區(qū)入駐企業(yè)出讓土地的收益。提升地價(jià)的策略主要包括了完善產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施（倉(cāng)儲(chǔ)物流、商業(yè)配套、居住配套、能源設(shè)施、污水垃圾等環(huán)保設(shè)施）、打造園區(qū)生態(tài)環(huán)境等。天津?qū)氎鎱^(qū)九園石材總部孵化基地入駐企業(yè)60多家，平均每家占地50畝。投資運(yùn)營(yíng)商的主要受益來(lái)自土地出讓收益。

3、廠房出租出售。產(chǎn)業(yè)港廠房包括標(biāo)準(zhǔn)、定制、自建三種類(lèi)型，廠房類(lèi)型不同也會(huì)影響到入駐企業(yè)實(shí)際地價(jià)。湖北黃岡融園食品產(chǎn)業(yè)城占地1萬(wàn)畝，總投資額150億，已有24家企業(yè)簽訂入駐協(xié)議，9家已經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。如果自建廠房，地價(jià)8萬(wàn)，如果由投資運(yùn)營(yíng)商代建，地價(jià)7萬(wàn)。天津?qū)氎鎱^(qū)九園石材總部孵化基地的投資方近期在河北香河啟動(dòng)了第二個(gè)產(chǎn)業(yè)港項(xiàng)目，與天津項(xiàng)目定位于“石材加工”不同，河北項(xiàng)目定位于“石材批發(fā)”，立足于石材業(yè)退城進(jìn)郊，承接退出北京城的石材產(chǎn)業(yè)。該項(xiàng)目初步完成第一步招商工作，核心商業(yè)模式是土地、廠房出租收益。

4、配套物業(yè)開(kāi)發(fā)。一般而言，工業(yè)與商業(yè)配比為7:3。投資運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)節(jié)拍是“低價(jià)拿地— 一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)—聚人流、提地價(jià)—商業(yè)配套/居住配套開(kāi)發(fā)---賣(mài)房、運(yùn)營(yíng)物業(yè)”。龍湖地產(chǎn)近三年非常關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目中的產(chǎn)業(yè)屬性，其2010年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型為“持有商業(yè)”，初步研判2015年之前其戰(zhàn)略調(diào)整為“強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)”。龍湖煙臺(tái)項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)與商業(yè)配套的比例將實(shí)現(xiàn)5:5。

5、供應(yīng)鏈金融收益。2013年第二季度，我們對(duì)中農(nóng)工建四大國(guó)有銀行、招商中信民生廣發(fā)郵政銀行及個(gè)別農(nóng)村信用社、11家食品產(chǎn)業(yè)園及物流園區(qū)進(jìn)行調(diào)研，認(rèn)為供應(yīng)鏈金融將是園區(qū)地產(chǎn)或產(chǎn)業(yè)港的核心業(yè)務(wù)之一。該業(yè)務(wù)的立足點(diǎn)是供應(yīng)鏈金融“1+N”模式下作為擔(dān)保方的“1”的主體的缺失以及中小企業(yè)巨大的融資缺口。該業(yè)務(wù)的操作途徑是，產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商以不動(dòng)產(chǎn)作為抵押，組建銀團(tuán)成立金融超市入駐園區(qū)，對(duì)園區(qū)入駐企業(yè)上下游客戶開(kāi)展融資、擔(dān)保、倉(cāng)單質(zhì)押業(yè)務(wù)，圍繞應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、存貨設(shè)計(jì)供應(yīng)鏈金融產(chǎn)品。供應(yīng)鏈金融立足于特定產(chǎn)業(yè)，主要功能在于減少交易摩擦、加速交易進(jìn)程、放大交易規(guī)模，強(qiáng)化園區(qū)入駐企業(yè)的供應(yīng)鏈，推動(dòng)特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁榮。

6、VC/PE股權(quán)投資收益。投資運(yùn)營(yíng)商自己或聯(lián)合地方政府設(shè)立基于產(chǎn)業(yè)港的產(chǎn)業(yè)投資基金，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展地毯式掃描，吸引、匯聚一批有產(chǎn)業(yè)抱負(fù)的企業(yè)家入駐園區(qū)，開(kāi)展VC/PE股權(quán)投資業(yè)務(wù)。本文案例M公司立足于雄厚資本、優(yōu)質(zhì)政府關(guān)系和食品產(chǎn)業(yè)港的優(yōu)質(zhì)企業(yè)匯聚效應(yīng)三個(gè)因素，有望探索出一條“土地、廠房、資金換股權(quán)”的產(chǎn)業(yè)港VC/PE股權(quán)投資收益的道路。該模式的另一個(gè)先行者是和君總裁班客戶星河地產(chǎn)，旗下“星河world”有望探索出“金融投資+園區(qū)運(yùn)營(yíng)”的復(fù)合商業(yè)模式。

7、其他收益主要包括兩種，第一是平臺(tái)收益，主要有招商返還、稅收分成、園區(qū)管理費(fèi)等。第二是產(chǎn)業(yè)港未來(lái)打包上市的潛在收益。

三、產(chǎn)業(yè)港的五項(xiàng)核心組織能力

產(chǎn)業(yè)港是否能順利立項(xiàng)、獲批、選址拿地，取決于地方政府審批項(xiàng)目的三個(gè)疑問(wèn)。第一是“能給地方經(jīng)濟(jì)帶來(lái)什么？”第二是“是不是真做？”，第三是“怎么做？”。為了確保項(xiàng)目落地，投資運(yùn)營(yíng)商需要具備五項(xiàng)核心組織能力。

1、深刻解讀地方政府運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律的能力。
    
萬(wàn)達(dá)的核心組織能力在于深刻解讀地方政府的運(yùn)轉(zhuǎn)規(guī)律及運(yùn)營(yíng)需求?；谠摻M織能力，萬(wàn)達(dá)攜帶一條完整的產(chǎn)業(yè)資源鏈，注入到各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)地方政府的相關(guān)承諾。2013年，萬(wàn)達(dá)戰(zhàn)略重心從“商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向文化度假與商業(yè)百貨”，正是看準(zhǔn)了大消費(fèi)時(shí)代的來(lái)臨，文化、度假、酒店、百貨將成為拉動(dòng)消費(fèi)的核心動(dòng)力。萬(wàn)達(dá)20年間兩次戰(zhàn)略定位都源于其深刻解讀政府需求的能力。華夏幸?；鶚I(yè)基于退城進(jìn)郊的大時(shí)代背景，深刻理解環(huán)北京城周邊衛(wèi)星城市的運(yùn)營(yíng)需求，并用招商能力來(lái)滿足這個(gè)需求。

2、資金動(dòng)員能力。
    
產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)是資金吞吐量巨大的一門(mén)生意。對(duì)全國(guó)17家產(chǎn)業(yè)園區(qū)調(diào)研分析，投資強(qiáng)度主流分布區(qū)間是“150-300萬(wàn)/畝”，大宗農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)、食品、倉(cāng)儲(chǔ)物流等產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資強(qiáng)度普遍在80-200萬(wàn)/畝，生物醫(yī)藥、高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資強(qiáng)度相對(duì)較高。以投資強(qiáng)度300萬(wàn)/畝來(lái)測(cè)算，占地面積5平方公里的一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要實(shí)現(xiàn)接近250億的落地投資額。對(duì)于投資運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，資金動(dòng)員能力伴隨著一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)的全程，與涉足的供應(yīng)鏈金融、VC/PE等業(yè)務(wù)息息相關(guān)。

3、招商能力。
   
我們對(duì)蘇州、無(wú)錫、常州、昆山四個(gè)城市的發(fā)展模式與國(guó)內(nèi)GDP低于1000億的三四線城市進(jìn)行對(duì)比分析，得出幾個(gè)結(jié)論：第一、產(chǎn)業(yè)重心：前十年的重點(diǎn)是制造業(yè)，當(dāng)前轉(zhuǎn)向金融、倉(cāng)儲(chǔ)物流、營(yíng)銷(xiāo)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增強(qiáng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力和產(chǎn)業(yè)控制力。第二、速度：卓越城市的發(fā)展速度快，第三產(chǎn)業(yè)占比是關(guān)鍵，超過(guò)40%是加速器，低于20%基本屬于低速城市陣營(yíng)。第三、理念與創(chuàng)新：主要依靠?jī)蓚€(gè)群體，企業(yè)家群體和多種類(lèi)專(zhuān)業(yè)人才群體。城市的發(fā)展，歸根到底還是要靠人。
   
從這個(gè)角度出發(fā)，我們提出了產(chǎn)業(yè)港招商的核心命題——對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)家資源的匯聚能力。城市興要靠企業(yè)興，企業(yè)興要靠企業(yè)家。入駐產(chǎn)業(yè)港的企業(yè)家不一定大，但要有產(chǎn)業(yè)抱負(fù)、思路清晰，有了企業(yè)家，其他各類(lèi)產(chǎn)業(yè)要素都會(huì)跟進(jìn)。此外，招商工作與PE業(yè)務(wù)直接相關(guān)，是否能把某個(gè)特定產(chǎn)業(yè)內(nèi)一批優(yōu)質(zhì)企業(yè)家吸引入駐，直接影響了其他一系列業(yè)務(wù)是否能夠開(kāi)展。
    
招商能力是一種稀缺能力，產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商可以委托第三方完成招商工作，但招商規(guī)劃、招商政策等都需要投資運(yùn)營(yíng)商親自操盤(pán)。

4、產(chǎn)業(yè)資源匯聚能力。

以食品工業(yè)為例，我們對(duì)煙臺(tái)、漳州、漯河、德惠四個(gè)“中國(guó)食品名城”對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，城市的支柱產(chǎn)業(yè)是否興盛，取決于產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)度和強(qiáng)度，而地方政府和當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)難以承擔(dān)產(chǎn)業(yè)鏈孵化的主體角色。從這個(gè)“缺位”的格局來(lái)看，立足于特定產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)港是承擔(dān)區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)鏈孵化與打造的最完美的選擇。

產(chǎn)業(yè)港匯聚產(chǎn)業(yè)資源的指導(dǎo)原則是“缺什么、補(bǔ)什么”。以食品工業(yè)為例，一般而言，三四線城市的中小企業(yè)什么都缺，最迫切的需求是采購(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)，核心是供應(yīng)鏈和渠道，第二陣營(yíng)的是融資、人才，第三陣營(yíng)的是先進(jìn)設(shè)備、研發(fā)、管理提升等。從這個(gè)需求出發(fā)，立足特定產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)港要把各類(lèi)優(yōu)質(zhì)原輔材料供應(yīng)商、國(guó)內(nèi)國(guó)外優(yōu)質(zhì)大客戶大渠道、金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、研發(fā)檢測(cè)機(jī)構(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)物流機(jī)構(gòu)、職業(yè)學(xué)校、機(jī)械設(shè)備廠商、VC/PE機(jī)構(gòu)、咨詢?nèi)虣C(jī)構(gòu)等各類(lèi)產(chǎn)業(yè)資源注入產(chǎn)業(yè)港或與產(chǎn)業(yè)港對(duì)接。采購(gòu)上，打造新的供應(yīng)鏈，讓入駐企業(yè)采購(gòu)成本更低、速度更快、質(zhì)量更安全可靠。營(yíng)銷(xiāo)上，投資運(yùn)營(yíng)商帶領(lǐng)園區(qū)入駐企業(yè)在國(guó)內(nèi)國(guó)外組團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)，帶領(lǐng)幾十上百家企業(yè)與大客戶、大渠道商談判，做大銷(xiāo)售規(guī)模，打造企業(yè)品牌。機(jī)械設(shè)備上，利用工業(yè)資本開(kāi)展分期付款、設(shè)備租賃、融資擔(dān)保業(yè)務(wù)，推動(dòng)園區(qū)企業(yè)鳥(niǎo)槍換炮、提升生產(chǎn)力。人才上，全行業(yè)內(nèi)對(duì)接科研機(jī)構(gòu)、推動(dòng)成果孵化。聯(lián)合辦學(xué)，解決招工難題。組建園區(qū)智囊團(tuán)，匯聚管理咨詢、金融、法律、稅務(wù)等專(zhuān)家，定期開(kāi)展企業(yè)家沙龍或研習(xí)班，提供增值服務(wù)。只有具備這種組織能力，投資運(yùn)營(yíng)商才能孵化、扶持入駐企業(yè)，而不是簡(jiǎn)單的賣(mài)地賣(mài)廠房，或賣(mài)商業(yè)配套，才能發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，完善該產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城互動(dòng)。

5、運(yùn)營(yíng)能力。

研讀蘇州工業(yè)園的發(fā)展史，有幾組數(shù)據(jù)振奮人心：16年來(lái)以年均30%速度增長(zhǎng)，GDP增長(zhǎng)100倍，財(cái)政收入增長(zhǎng)500倍，平均每天吸引外資600萬(wàn)美元，每?jī)商煸O(shè)立一家外資企業(yè)，每?jī)芍苡?0萬(wàn)平方米建筑竣工交付（數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)2012年度報(bào)告）。蘇州工業(yè)園之所以成為國(guó)內(nèi)園區(qū)的標(biāo)桿，與其十幾年來(lái)派出幾千人次赴新加坡學(xué)習(xí)園區(qū)運(yùn)營(yíng)直接相關(guān)。

國(guó)內(nèi)園區(qū)地產(chǎn)投資商普遍“重建設(shè)、輕運(yùn)營(yíng)”，有的是“掛羊頭、賣(mài)狗肉”，有的是長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)動(dòng)工，有的是招商受阻入駐企業(yè)寥寥無(wú)幾。如果自己不具備運(yùn)營(yíng)能力、也不能整合社會(huì)第三方來(lái)運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)業(yè)港就不能稱(chēng)為一個(gè)平臺(tái)，立足平臺(tái)的一系列業(yè)務(wù)就無(wú)法開(kāi)展。傳化公路港由于缺乏運(yùn)營(yíng)能力，因此與普洛斯物流地產(chǎn)巨頭合作。鑫茂科技（000836）、津?yàn)I發(fā)展（000897）由于缺乏運(yùn)營(yíng)能力，旗下的科技地產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)欠佳。

園區(qū)地產(chǎn)成為投資熱點(diǎn)以來(lái)，地方發(fā)改委等主管部門(mén)見(jiàn)識(shí)了大量真真假假的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目可行性研究，投資方的能力能否保障項(xiàng)目落地，成為項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。近年來(lái)，三四線城市有大量項(xiàng)目在簽約之后就沒(méi)了后續(xù)進(jìn)展、園區(qū)土地遲遲不開(kāi)發(fā)或入駐企業(yè)寥寥無(wú)幾，這些現(xiàn)象讓政府日益理性，不再拍腦袋決策。

產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商培育運(yùn)營(yíng)能力，實(shí)施策略可以分為三步走：第一、組建各領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，完善組織架構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)；第二、國(guó)內(nèi)國(guó)外標(biāo)桿學(xué)習(xí)，把個(gè)人能力演變?yōu)榻M織能力。第三、集百家所長(zhǎng)，探索出產(chǎn)業(yè)港運(yùn)營(yíng)管理的一套機(jī)制。在產(chǎn)業(yè)港復(fù)制的過(guò)程中，不斷創(chuàng)新、調(diào)整、改善這套運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制。
     
綜上所述，產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商要滿足各方參與主體的需求、實(shí)踐復(fù)合型的商業(yè)模式并培育五種核心組織能力。需要注意的是，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵詞是“顛覆、隔代競(jìng)爭(zhēng)、創(chuàng)新”，產(chǎn)業(yè)港投資運(yùn)營(yíng)商的關(guān)鍵詞是“隔代競(jìng)爭(zhēng)理念之下的平臺(tái)、數(shù)據(jù)和金融”。