第1步：設計不力，夢想實現起來總是很難

    A地塊的規(guī)劃設計評審會上，群雄云集，有名列富豪榜的房產大佬、有國內頂尖豪宅設計院工程師、有大陸著名房產策劃大師、也有港臺的商業(yè)地產專家，氣氛凝重。

    因為歷時6個月的土地規(guī)劃案，被否決了。

   “這塊地死定了?！备叟_專家一語驚四席。

    房產大佬的心“咯噔”一下，笑容僵硬。

    土地位于杭州城東交通集合要道，商圈潛力巨大，這是毋庸置疑的。但是項目的規(guī)劃設計卻至關重要。

    業(yè)態(tài)類型，業(yè)態(tài)體量，人流動線、車流動線，不僅影響著未來商業(yè)體的人流量，更影響著商家的營業(yè)額，而這與商業(yè)體開業(yè)后2年、5年，甚至更長遠的經濟利益息息相關。

    不巧的是，這塊土地的規(guī)劃案里尚未想到這么長遠的事情。

    寫字樓、酒店、商場是經典組合，很多設計院認為這總不會錯，就像白色與黑色，無論搭配什么顏色都顯得很好看，因為這是百搭色嘛。

    但是sorry，商業(yè)地產不是住宅地產，更不是顏色，沒有通用模式可走。所以當這個經典組合放到這塊土地的時候，就死定了。

    因為杭州的寫字樓夠多了。據戴德梁行年中統計，杭州2012年上半年的凈吸納量全國最低，僅為1036平方米，同時還預估到杭州從2012年下半年到2014年寫字樓供應量將達到100%以上。

    同質化競爭激烈的情況下，那些國際百強、國內大型企業(yè)的第一選擇自然是錢江新城那一幢幢空置的甲級寫字樓。這里的寫字樓只能得到偶爾關注，最終的入住率可想而知是慘淡的。

    而且杭州大大小小的酒店已達900余家，都是靠著杭州游客、商旅人士盈利。離景區(qū)近，商務辦公便捷，成為選擇酒店的首要條件。A地塊并非景區(qū)旁邊，也沒有商務辦公優(yōu)勢，這里若建酒店，又該靠什么吸引客群呢？

    另外讓港臺專家更頭痛的是，土地明明處在交通線路的出入口，就是所謂的“匝道口”。這里是人流最聚集的地方，在人群出入匝道口的時候能否吸引他們的目光，很大程度上將影響商業(yè)體的客流量。

    臺灣地鐵上蓋綜合體的權威專家認為，車行中，人一般看到正前方左右兩邊15?角視線范圍的物體，而A地塊正好處于匝道口車行視線范圍。如果項目在此處設計車行地標的話，將很大程度上吸引住車流客群的注意力。

    同時不能忽略步行人群的視線，因此在步行人群密集的位置上設計人行地標也很必要。

    然而這家設計院卻并未想到這一些，白白浪費了這么好的地理位置。著實讓他無語。

    “堆泥塊”。這是這位專家對設計圖紙的評價。就像美術課上做泥塑模型，把一個泥塊放到另一個泥塊上去。OK，這就是你要的商業(yè)體設計稿，這個泥塊是酒店，這個泥塊是寫字樓，那個方塊是商場。

    在臺灣房地產的樓盤宣傳片中，樓盤外立面效果是放在真實城市背景之下的。當把這一個個方塊集合式的建筑放到真實的城市背景中，請問哪位房產大佬能一眼認出自己的項目來。答案是少之又少的。

    相似的方塊外表，相似的業(yè)態(tài)組合，在半小時生活圈內如果一下子跳出5個如同孿生兄弟的商業(yè)體來，請問每位兄弟能分到多少消費者的青睞？又請問，當遇到LV這樣只打算在一個城市開2家專賣店的奢侈品牌時，這些兄弟又該如何去競爭呢？

    答案就是獨一無二的定位和優(yōu)勢。

    A地塊，占據了理想的地理位置，就像一塊原鉆，等著手藝精湛的切割大師讓它綻放獨有的光彩。

    商業(yè)地產的規(guī)劃設計，不能只考慮到項目營銷，因為它不是住宅，不能賣完就結束了，從招商開始，它的營銷就不再停止，5年、10年甚至更長的時間里，受到最初規(guī)劃設計的影響。

    這是成敗的第一步，就像多米諾骨牌，第一張永遠都是占據著很重要的地位。

    仔細地評估現在和未來的市場定位效益，反復地衡量招商業(yè)種體量規(guī)劃的可行，商業(yè)體的形象不只是為了好看，更能創(chuàng)造效益。

    商業(yè)體的第一步，走得穩(wěn)，走得準，施工、招商才能有條不紊。

    相信房產大佬們，在這個環(huán)節(jié)得到了對未來肯定的答復，他們手中的煙、額頭的汗，還是心里的慌都能得到減少吧。