第1步：設(shè)計(jì)不力，夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)起來總是很難

    A地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)上，群雄云集，有名列富豪榜的房產(chǎn)大佬、有國(guó)內(nèi)頂尖豪宅設(shè)計(jì)院工程師、有大陸著名房產(chǎn)策劃大師、也有港臺(tái)的商業(yè)地產(chǎn)專家，氣氛凝重。

    因?yàn)闅v時(shí)6個(gè)月的土地規(guī)劃案，被否決了。

   “這塊地死定了?！备叟_(tái)專家一語驚四席。

    房產(chǎn)大佬的心“咯噔”一下，笑容僵硬。

    土地位于杭州城東交通集合要道，商圈潛力巨大，這是毋庸置疑的。但是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)卻至關(guān)重要。

    業(yè)態(tài)類型，業(yè)態(tài)體量，人流動(dòng)線、車流動(dòng)線，不僅影響著未來商業(yè)體的人流量，更影響著商家的營(yíng)業(yè)額，而這與商業(yè)體開業(yè)后2年、5年，甚至更長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

    不巧的是，這塊土地的規(guī)劃案里尚未想到這么長(zhǎng)遠(yuǎn)的事情。

    寫字樓、酒店、商場(chǎng)是經(jīng)典組合，很多設(shè)計(jì)院認(rèn)為這總不會(huì)錯(cuò)，就像白色與黑色，無論搭配什么顏色都顯得很好看，因?yàn)檫@是百搭色嘛。

    但是sorry，商業(yè)地產(chǎn)不是住宅地產(chǎn)，更不是顏色，沒有通用模式可走。所以當(dāng)這個(gè)經(jīng)典組合放到這塊土地的時(shí)候，就死定了。

    因?yàn)楹贾莸膶懽謽菈蚨嗔?。?jù)戴德梁行年中統(tǒng)計(jì)，杭州2012年上半年的凈吸納量全國(guó)最低，僅為1036平方米，同時(shí)還預(yù)估到杭州從2012年下半年到2014年寫字樓供應(yīng)量將達(dá)到100%以上。

    同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，那些國(guó)際百強(qiáng)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)的第一選擇自然是錢江新城那一幢幢空置的甲級(jí)寫字樓。這里的寫字樓只能得到偶爾關(guān)注，最終的入住率可想而知是慘淡的。

    而且杭州大大小小的酒店已達(dá)900余家，都是靠著杭州游客、商旅人士盈利。離景區(qū)近，商務(wù)辦公便捷，成為選擇酒店的首要條件。A地塊并非景區(qū)旁邊，也沒有商務(wù)辦公優(yōu)勢(shì)，這里若建酒店，又該靠什么吸引客群呢？

    另外讓港臺(tái)專家更頭痛的是，土地明明處在交通線路的出入口，就是所謂的“匝道口”。這里是人流最聚集的地方，在人群出入匝道口的時(shí)候能否吸引他們的目光，很大程度上將影響商業(yè)體的客流量。

    臺(tái)灣地鐵上蓋綜合體的權(quán)威專家認(rèn)為，車行中，人一般看到正前方左右兩邊15?角視線范圍的物體，而A地塊正好處于匝道口車行視線范圍。如果項(xiàng)目在此處設(shè)計(jì)車行地標(biāo)的話，將很大程度上吸引住車流客群的注意力。

    同時(shí)不能忽略步行人群的視線，因此在步行人群密集的位置上設(shè)計(jì)人行地標(biāo)也很必要。

    然而這家設(shè)計(jì)院卻并未想到這一些，白白浪費(fèi)了這么好的地理位置。著實(shí)讓他無語。

    “堆泥塊”。這是這位專家對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的評(píng)價(jià)。就像美術(shù)課上做泥塑模型，把一個(gè)泥塊放到另一個(gè)泥塊上去。OK，這就是你要的商業(yè)體設(shè)計(jì)稿，這個(gè)泥塊是酒店，這個(gè)泥塊是寫字樓，那個(gè)方塊是商場(chǎng)。

    在臺(tái)灣房地產(chǎn)的樓盤宣傳片中，樓盤外立面效果是放在真實(shí)城市背景之下的。當(dāng)把這一個(gè)個(gè)方塊集合式的建筑放到真實(shí)的城市背景中，請(qǐng)問哪位房產(chǎn)大佬能一眼認(rèn)出自己的項(xiàng)目來。答案是少之又少的。

    相似的方塊外表，相似的業(yè)態(tài)組合，在半小時(shí)生活圈內(nèi)如果一下子跳出5個(gè)如同孿生兄弟的商業(yè)體來，請(qǐng)問每位兄弟能分到多少消費(fèi)者的青睞？又請(qǐng)問，當(dāng)遇到LV這樣只打算在一個(gè)城市開2家專賣店的奢侈品牌時(shí)，這些兄弟又該如何去競(jìng)爭(zhēng)呢？

    答案就是獨(dú)一無二的定位和優(yōu)勢(shì)。

    A地塊，占據(jù)了理想的地理位置，就像一塊原鉆，等著手藝精湛的切割大師讓它綻放獨(dú)有的光彩。

    商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不能只考慮到項(xiàng)目營(yíng)銷，因?yàn)樗皇亲≌?，不能賣完就結(jié)束了，從招商開始，它的營(yíng)銷就不再停止，5年、10年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間里，受到最初規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。

    這是成敗的第一步，就像多米諾骨牌，第一張永遠(yuǎn)都是占據(jù)著很重要的地位。

    仔細(xì)地評(píng)估現(xiàn)在和未來的市場(chǎng)定位效益，反復(fù)地衡量招商業(yè)種體量規(guī)劃的可行，商業(yè)體的形象不只是為了好看，更能創(chuàng)造效益。

    商業(yè)體的第一步，走得穩(wěn)，走得準(zhǔn)，施工、招商才能有條不紊。

    相信房產(chǎn)大佬們，在這個(gè)環(huán)節(jié)得到了對(duì)未來肯定的答復(fù)，他們手中的煙、額頭的汗，還是心里的慌都能得到減少吧。