2013年3月1日，國務(wù)院出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控新的政策文件（下稱“新國五條”），引起了廣泛關(guān)注。為了規(guī)避20%的個(gè)稅，一時(shí)間，各地二手房的交易量爆棚，網(wǎng)絡(luò)上也出現(xiàn)了各種所謂的“攻略”。那么，針對(duì)二手房交易，常見的法律問題有哪些，應(yīng)該注意什么，網(wǎng)絡(luò)上的“避稅攻略”是否可行？下面，北京盈科（長沙）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人劉任律師作出以下回答。

一、新“國五條”下，規(guī)避20%個(gè)稅的風(fēng)險(xiǎn)提示

新出臺(tái)的“國五條”，引來網(wǎng)友各顯神通，曝出“避稅”攻略，其中較火的有司法避稅、陰陽合同、假離婚等等。本律師認(rèn)為，這些方法存在種種風(fēng)險(xiǎn)。

（一）方法一：“陰陽合同”成枉然 管控價(jià)格來當(dāng)關(guān)  

針對(duì)賣房20%的計(jì)征個(gè)稅，有網(wǎng)友表示陰陽合同將成為接下來賣房過戶的“標(biāo)準(zhǔn)合同”。所謂的陰陽合同，是指房屋買賣雙方簽署兩份合同，一份合同是真實(shí)成交價(jià)格，另一份合同是為了規(guī)避個(gè)稅的虛假成交價(jià)格。以一套原價(jià)100萬元，實(shí)際成交價(jià)格200萬元的二手房為例，如果按照新政計(jì)征20%的個(gè)稅，那么需要繳納20萬元；如果通過簽署陰陽合同，將成交價(jià)格填寫成100萬元，那么該樓房差額部分就是零，就不需要繳納一分錢的個(gè)稅。

       這種做法屬于以合法形式掩蓋非法目的，交易行為不受法律保護(hù)。另外，如果出現(xiàn)一方反悔，如買方認(rèn)定用來避稅的交易金額為真實(shí)交易金額，這時(shí)，賣方境況比較尷尬。如果賣方選擇中止，可能還需繳納交易交違約金。況且，這種方式在長沙不可能實(shí)現(xiàn)，因?yàn)殚L沙的二手房房產(chǎn)局有房屋成交最低的控制價(jià)格。長沙房管部門會(huì)根據(jù)交易房屋所在位置、戶型、樓層計(jì)算出一套自己的評(píng)估價(jià)，目前長沙房屋的最高評(píng)估價(jià)格為4800元/平方米。如果交易價(jià)格低于房管部門控制的價(jià)格，是要按照房管部門的控制價(jià)格來計(jì)稅的。更甚之，真實(shí)的交易價(jià)格確實(shí)比房管部門的控價(jià)低，也還是會(huì)按照房管部門的控價(jià)來計(jì)算稅費(fèi)。所以說，管控價(jià)格已經(jīng)在房屋交易中充當(dāng)重要角色，“陰陽合同”也休想繞開而大行其道。

（二）方法二：偽造欠款來過戶 風(fēng)險(xiǎn)過大不靠譜

     有網(wǎng)友認(rèn)為最簡單有效的辦法可以通過申請(qǐng)司法判決，直接把樓房判決給購買方，節(jié)省的稅費(fèi)更多。具體方法為：雙方協(xié)議好房屋價(jià)格，賣方打借款欠條給買方，偽造欠款事實(shí)。然后再由買方向法院提起還款訴訟，要求賣方歸還欠款，賣方則表示愿意以房代償，買方便與賣方達(dá)成司法調(diào)解協(xié)議，法院出具司法調(diào)解書，買方拿著司法調(diào)解書申請(qǐng)法院強(qiáng)執(zhí)過戶，房屋便成功歸于買方名下。

這種成功鉆取法律漏洞的做法，不可置否，在前幾年也確有成功案例存在，但是本律師認(rèn)為：這樣做法風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，有兩個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)需要承擔(dān)，其一是為騙取判決書而進(jìn)行的虛假訴訟，有涉嫌偽造證據(jù)，嚴(yán)重者可能會(huì)以偽造證據(jù)罪被追究刑事責(zé)任，面臨勞獄之災(zāi)。其二如果法院發(fā)現(xiàn)買賣雙方是為規(guī)避稅費(fèi)而惡意串通簽訂的協(xié)議，根據(jù)《合同法》規(guī)定，此欠款協(xié)議歸于無效。此時(shí)如果買方已經(jīng)履行了交付房款義務(wù)，而過戶又無合同依據(jù)，那么買方的處境就十分“危險(xiǎn)”了。

聰明反被聰明誤，這種方法不靠譜。

（三）方法三：假裝離婚為過戶  賠了“夫人”又折兵

     在網(wǎng)友列舉的各種避稅辦法中，最“損”且號(hào)稱最簡便有效的一招，則是通過假離婚、再結(jié)婚來實(shí)現(xiàn)。這樣的避稅方法一共分為三步：第一步，買賣雙方夫妻離婚；第二步，賣方房主與買方異性結(jié)婚，房產(chǎn)證上加上對(duì)方名字，然后再離婚，房屋歸屬買方異性；第三步，買賣雙方夫妻各自復(fù)婚。這樣一來，房屋過戶的總費(fèi)用只需要結(jié)婚、離婚費(fèi)用，加上房產(chǎn)證更名的費(fèi)用，最多只要幾百元就可以搞定一套房的交易過戶。這樣的避稅辦法，可以節(jié)省幾萬乃至幾十萬元的過戶費(fèi)用。

這種“損”招，確實(shí)合理利用了規(guī)則，在操作上成功可能性很大。因?yàn)槿缃耠x婚過程很簡單，成本也很低，整個(gè)過程確實(shí)只需幾百元就可完成過戶。但如果離婚后，得到房產(chǎn)的一方反悔不同意復(fù)婚，那另一方的損失也是十分明顯的。這種做法不僅違背婚姻道德倫理，而且還要冒人財(cái)兩空之風(fēng)險(xiǎn)。

（四）方法四：“贈(zèng)與”過戶有規(guī)定  身份受限要注意

贈(zèng)與避稅，顧名思義，是指房屋買方為了避免多交5%的營業(yè)稅，與賣方協(xié)商達(dá)到一致，采取贈(zèng)與的方式轉(zhuǎn)讓房屋。根據(jù)我國房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律規(guī)定，受贈(zèng)人的身份是受限的。

根據(jù)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人無償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問題的通知》（財(cái)稅[2009]78號(hào)）第一條之規(guī)定，以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅：
　 （一）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；
　 （二）房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；
　 （三）房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

《通知》第三條規(guī)定，除本通知第一條規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與他人的，受贈(zèng)人因無償受贈(zèng)房屋取得的受贈(zèng)所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財(cái)政部門確定征稅的其他所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅率為20%。

　第四條規(guī)定，對(duì)受贈(zèng)人無償受贈(zèng)房屋計(jì)征個(gè)人所得稅時(shí)，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。贈(zèng)與合同標(biāo)明的房屋價(jià)值明顯低于市場價(jià)格或房地產(chǎn)贈(zèng)與合同未標(biāo)明贈(zèng)與房屋價(jià)值的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)受贈(zèng)房屋的市場評(píng)估價(jià)格或采取其他合理方式確定受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額。

《契稅暫行條例》（國務(wù)院令[1997]第224號(hào)）之規(guī)定，房屋贈(zèng)與屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，應(yīng)當(dāng)交納3%-5%的契稅。

《房產(chǎn)公證費(fèi)用項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)》第一條之十五款的規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，如繼承權(quán)公證、用于繼承的親屬關(guān)系公證、贈(zèng)與合同公證、受贈(zèng)或受退贈(zèng)書公證等按受益額的2%收取，最低收取200元。

綜上可知，免征個(gè)人所得稅的受贈(zèng)人的身份是有限制的，除《通知》第一條規(guī)定之外的受贈(zèng)人，還是需要繳納20%的個(gè)人所得稅。最后受贈(zèng)人應(yīng)繳納（房屋價(jià)值-相關(guān)稅費(fèi)）*20%的個(gè)人所得稅、房屋評(píng)估價(jià)的3%契稅和2%的贈(zèng)與公證費(fèi)，全部計(jì)算下來的所有稅費(fèi)是有可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買賣過戶的稅費(fèi)。

基于此，本律師認(rèn)為：如果雙方確有直系關(guān)系、姻親關(guān)系，只需要按照國家相關(guān)規(guī)定，繳納少量稅費(fèi)，房屋的過戶那自然是水道渠成。但如果雙方企圖通過贈(zèng)與來避稅，做法是十分不可取的，因?yàn)橘?zèng)與雙方只能是直系親屬關(guān)系或姻親關(guān)系，才能達(dá)到避稅目的。那么想要滿足這種關(guān)系，只能通過虛構(gòu)，此時(shí)，法律的權(quán)威勢必會(huì)遭受挑釁。所以妄圖利用法律這把雙刃劍，心存僥幸執(zhí)意地去知法犯法，虛構(gòu)親屬關(guān)系，結(jié)果很有可能會(huì)誤傷自己，為自己招致囹圄之禍。

方法五：報(bào)高裝修報(bào)低成本  法律“陷阱”防不勝防

這種做法是指買賣雙方采用做高裝修價(jià)，報(bào)低成交價(jià)的方式來規(guī)避稅費(fèi)。如果按照新方式強(qiáng)征個(gè)稅，那么在算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)，也可能是以當(dāng)?shù)胤抗懿块T的市場評(píng)估價(jià)作為“賣出價(jià)”，不一定會(huì)采用買賣雙方上報(bào)的成交價(jià)。

更何況已出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)裝修費(fèi)用的扣除設(shè)置了“上限”，已歸私人購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房，最高扣除限額為房屋最初成交價(jià)的15%。商品房及其他住房，最高扣除限額為轉(zhuǎn)讓前原購房款的10% 。如果是帶裝修的房屋，合同中注明在房價(jià)款中含有的裝修項(xiàng)目，不可納入減扣范圍。

同時(shí)對(duì)裝修費(fèi)用所產(chǎn)生的發(fā)票也有嚴(yán)格要求，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號(hào)）第二條的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓商品房及其他住房時(shí)，能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的。

本律師認(rèn)為：新“國五條”操作細(xì)則仍未正式落地，但新政細(xì)則的出臺(tái)也只會(huì)對(duì)報(bào)抵成本價(jià)的這一規(guī)避方式，實(shí)行更嚴(yán)格的管控。所以建議賣買雙方不要輕易嘗試去打法律擦邊球，也許會(huì)一不小心掉進(jìn)法律“陷阱”。

二、二手房交易中，買賣雙方各自的注意事項(xiàng)

新國五條的出臺(tái)，是為有效扼制炒房，為剛需者提供更多的購房機(jī)會(huì)。交易雙方不但要熟悉相關(guān)法律、法規(guī)及政策，而且在簽訂合同、過戶房產(chǎn)等整個(gè)交易過程中要持謹(jǐn)而慎之的態(tài)度，才能更好地保障交易安全，維護(hù)自身合法權(quán)利，杜絕日后糾紛。我們?cè)诖颂崾疽恍╇p方注意行為。

（一）作為賣方應(yīng)注意：

1、賣方要清楚自有房產(chǎn)是否可免征個(gè)人所得稅。國家稅務(wù)總局發(fā)布相關(guān)通知，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，可以免征個(gè)人所得稅。若不屬此類房屋，是不可以免征個(gè)人所得稅。

2、房屋裝修費(fèi)的減免要求。上文已作細(xì)述，再次提出也是為引起賣方重視，賣方一定要注意房屋裝修發(fā)票付款人應(yīng)與房產(chǎn)證上的所有人保持一致，否則不能享受減免。

3、法律規(guī)避產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)提示。根據(jù)網(wǎng)上盛傳的各種“支招”，看似是高招，但是實(shí)際操作中可行性有受阻之嫌，所以作為賣方需持更謹(jǐn)慎的態(tài)度，不可單方“迷信”，以防誤入“歧途”。

4、賣方盲目避稅得不償失。有些賣家為了搶跑“國五條”細(xì)則，寧愿繳納的營業(yè)稅來賣掉不滿五年的房子，如果房子沒有達(dá)成理想升值效果，其實(shí)這種做法未必合算。根據(jù)新政策，個(gè)人所得稅按照除去契稅、營業(yè)稅和裝修費(fèi)等稅費(fèi)后所得的20%征收，而非按買進(jìn)賣出的差價(jià)計(jì)算。

（二）作為買方應(yīng)注意：

1、按以前的政策，一般由買方承擔(dān)各種稅費(fèi)，但是政策的改變，稅負(fù)的加重，買賣交易雙方應(yīng)在交易合同中明確由哪一方負(fù)稅，相比國“五條”出臺(tái)前的政策，買方是有可能會(huì)相應(yīng)減輕稅負(fù)。
    2、買方還要注意，應(yīng)逐條稅費(fèi)協(xié)商后進(jìn)行單列，為減少風(fēng)險(xiǎn)，千萬不能籠統(tǒng)寫全部稅費(fèi)。

3、買方要注意核對(duì)房屋所有權(quán)證的原件并與賣方相核對(duì)，準(zhǔn)確無誤后再考慮購買房屋。

4、在交易過程中，買方要堅(jiān)持辦理完過戶手續(xù)后再付全部房款，這樣可以減少交易風(fēng)險(xiǎn)。

買賣房屋看似是一種簡單的市場交易行為，可是一套房屋的成功轉(zhuǎn)讓，卻步步暗藏“玄機(jī)”。紛繁蕪雜的法律規(guī)定，頻繁出臺(tái)的細(xì)則政策，都是需要買賣雙方不斷地了解與跟進(jìn)。本律師在此提醒廣大買賣房屋者，不要盲目跟風(fēng)，交易之初必須做好萬全準(zhǔn)備，最好是有專業(yè)人士的幫助，以防造成不必要的損失和擔(dān)負(fù)不可預(yù)料的法律風(fēng)險(xiǎn)。