在《新“國五條”下，二手房交易法律風(fēng)險提示（上）》中，本律師（北京盈科（長沙）律師事務(wù)所劉任律師）重點分析了為了規(guī)避20%個稅，網(wǎng)絡(luò)上所謂的“避稅攻略”出現(xiàn)的法律風(fēng)險和道德風(fēng)險。那么，在二手房交易中，常見的法律問題究竟有哪些，又應(yīng)該注意什么？下面，本律師將繼續(xù)予以解答。

一、二手房交易中常見的法律問題及其律師意見

在二手房交易中，出現(xiàn)的糾紛多種多樣，但常見問題主要是圍繞房屋的產(chǎn)權(quán)、房屋的交付及過戶等幾個方面。下面，本律師將介紹三種容易出現(xiàn)糾紛的典型代表，還提請廣大出賣人和買受人予以關(guān)注。

1、沒有產(chǎn)權(quán)證導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)的情形

這類問題十分常見，購房人往往不注意審查出賣人是否具有房屋產(chǎn)權(quán)證或者輕信出賣人能夠取得產(chǎn)權(quán)證從而簽訂合同，但最后卻無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，從而產(chǎn)生糾紛。

那么，如何解決未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋的轉(zhuǎn)讓問題？

本律師認為，為保障買受人的合法權(quán)益，為促進合同目的的實現(xiàn)，主要可以采取以下兩種方式予以解決：

第一，在買賣雙方的房屋買賣合同中附合同生效的要件，即約定待賣方的房屋產(chǎn)權(quán)證辦理完畢并解除抵押具備上市交易條件后，雙方簽訂的房屋買賣合同才予以生效。當(dāng)然，為促使合同盡快生效，買方可督促賣方盡快辦理其權(quán)證手續(xù)，雙方也可以約定在一定的期限內(nèi)辦理完畢，否則承擔(dān)違約責(zé)任。

第二，買賣雙方先不簽訂買賣合同，雙方先簽署購買房屋的意向協(xié)議書，說明待房屋辦理完畢產(chǎn)權(quán)證具備過戶條件后，雙方再簽署房屋買賣合同。

2、賣方未還清銀行貸款，致使不能辦理過戶手續(xù)的情形

因為在二手房交易中，原房東大多數(shù)是以按揭貸款的方式購房，因此這類問題也十分常見，因為銀行貸款大多設(shè)有抵押，從而導(dǎo)致不能辦理過戶手續(xù)。

本律師認為，針對這類情形，買方可以要求賣方必須將原有房屋貸款一次性還清，或者買賣雙方通過第三方墊資的方式，先將賣方的銀行貸款還清，待房屋產(chǎn)權(quán)證解除抵押后，再辦理過戶手續(xù)。當(dāng)然，有時房屋買賣合同也會約定由買方先一次性還清房屋的原有銀行貸款，待房屋所有權(quán)證解除抵押后，再辦理過戶手續(xù)。

本律師建議，實踐中，不管由誰來一次性還清房屋的原有銀行貸款，都必須在合同中明確約定消除房屋抵押權(quán)問題，否則即便買方支付了全部房款也很有可能不能正常辦理過戶手續(xù)。

3、原房主的戶口未遷出，致使買方無法遷入戶口的情形

在實踐中，買方往往最關(guān)注房屋產(chǎn)權(quán)是否合法、價格是否便宜等核心問題，卻忽略了對戶口的關(guān)注從而引發(fā)不利后果。因為戶籍的遷入和遷出屬公安機關(guān)管理，而對于戶口遷入遷出的條件，公安機關(guān)的行政行為很多情況下又受到戶籍政策的限制。比如，賣方將房屋賣掉后再也沒有其他合法來源的房屋，沒有其他房屋可供賣方遷入戶口，那么，即使買方理由再充分，公安機關(guān)都不會將賣方戶口強行遷出的。另一方面，對于戶口問題，如果合同沒約定，法院也不會受理。

這類情況，往往是家長為了子女的就學(xué)從而購買學(xué)區(qū)房，對戶口問題沒有引起足夠注意，容易引起后續(xù)糾紛。

針對此種情形，本律師認為，可以從以下兩個方面予以防范：

第一，   在簽訂房屋賣買賣合同時，可以要求賣方出示戶口

本，在必要時到公安機關(guān)查詢交易房屋的戶籍狀況，如果賣方戶籍在出售的房屋當(dāng)中，則要求其限期遷走；

第二，買方就戶口問題與賣方進行協(xié)商，約定戶口不能按期

遷出的違約責(zé)任，或者將戶口問題與付款進度掛鉤等。

以上三種情形是本律師在實踐中總結(jié)的二手房交易中常見和容易忽視問題的典型代表，當(dāng)然還有諸如交付標準、交付時間、稅費承擔(dān)等等常見問題，本律師在此不再作一一論述。

二、在二手房交易中，買賣雙方應(yīng)當(dāng)注意的事項

在二手房交易中，對于買方來說，最大的風(fēng)險有兩個：一是付了房款卻得不到房子；二是付了房款房屋卻無法辦理過戶手續(xù)。對于賣方來講，最大的風(fēng)險則是買方不付款，尤其是合同約定先交房后付款或者先過戶后付款的情況。為了規(guī)避法律風(fēng)險和避免給買賣雙方造成不必要損失，本律師建議，在合同簽訂和履行過程中，買賣雙方應(yīng)當(dāng)著重重點注意以下問題：

1、交易房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)是否齊全 
房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證。沒有房產(chǎn)

證的房屋交易時，對買受人來講存在不能取得房屋的極大風(fēng)險，無法實現(xiàn)合同目的。

對于沒有房產(chǎn)證的房屋交易，房主可能有房產(chǎn)證但卻將其抵押或者轉(zhuǎn)賣，從而欺騙購房人。退一步講，即使房東在簽訂合同時，沒有房產(chǎn)證，但不排除房東將來有可能會取得房產(chǎn)證，此時房主依然可以將其抵押或者轉(zhuǎn)賣。所以，本律師建議，購房人在購房時，最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
    2、交易房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
    我們知道，許多房屋都存在共有人，諸如夫妻共有、家庭共有等。對于存在多個共有人的房屋交易，買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在征得其他共有人同意的情況下，一般是無效的。當(dāng)然，如果買受人是善意第三人，且房屋已經(jīng)交付，辦理完畢過戶手續(xù)的除外。

另外，特別要注意的是，很多房屋都是夫妻共有，但只登記在一方名下，這種情況也屢見不鮮。因此，買受人要核實清楚房屋產(chǎn)權(quán)的真實狀況，如果屬于夫妻共有，則應(yīng)當(dāng)有夫妻雙方的簽字認可。

3、交易房屋是否設(shè)有抵押或者銀行貸款

有些房屋設(shè)有銀行貸款，應(yīng)當(dāng)先還清銀行貸款，方可辦理過戶手續(xù)。有些房屋雖無銀行貸款，卻設(shè)有抵押，買受人應(yīng)該充分注意，對于設(shè)有抵押權(quán)的房屋，應(yīng)當(dāng)先解除抵押權(quán)方可辦理過戶手續(xù)。

4、交易房屋是否屬于在租房屋

有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔(dān)，即房屋正在出租中。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住或使用的房產(chǎn)。因為根據(jù)我國《物權(quán)法》、《合同法》的規(guī)定及“買賣不破租賃”的原則，房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同，且承租人與買受人在同等條件下具有優(yōu)先購買權(quán)。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起糾紛。本律師建議，買受人在簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)查看交易房屋是否正在出租，承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)。

5、交易房屋的土地情況是否清晰 

在二手房交易中，買受人還應(yīng)當(dāng)注意交易房屋的土地使用性質(zhì)，查看國土證上記載是劃撥地還是出讓地。劃撥地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓地是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利。另外，還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用10年，那么，對于買受人來講，繼續(xù)按同地段土地使用權(quán)為70年（根據(jù)國家規(guī)定，居住用地的土地使用年限為70年）的商品房的價格來衡量，就十分不劃算。

6、交易房屋的交付標準是否約定明確

有些房屋交易，會把房內(nèi)的設(shè)施，諸如空調(diào)、電視、電腦等一并含算在成交價內(nèi)，這時，就需要約定明確，諸如型號、品牌、新舊程度等等。

7、稅費的繳納主體是否約定明確

在賣方市場下，賣方往往把自己的繳納義務(wù)強加到買方身上，這是違背法律規(guī)定的，特別是新“國五條”實施以后，20%的個稅按照法律規(guī)定是由賣方繳納的。對于稅費繳納，雙方應(yīng)該約定明確清晰。另外，我們注意到，即使合同明確約定所有稅費均由買受人承擔(dān)，但因該約定違背法律的強制性規(guī)定也會歸于無效。

8、交易房屋滅失的風(fēng)險承擔(dān)是否約定明確

按照我國法律規(guī)定，房屋滅失的風(fēng)險承擔(dān)以交付為界限，那么，在房屋交付以后，買受人就要承擔(dān)起房屋滅失的風(fēng)險。本律師提醒廣大買受人，在房屋交付后過戶前的這段期間內(nèi)，風(fēng)險承擔(dān)原則看似公平，實則存在巨大的風(fēng)險，買受人需要特別注意。本律師建議，作為買受人可以通過合同約定，以辦理房屋過戶登記為風(fēng)險轉(zhuǎn)移的界限從而規(guī)避風(fēng)險。

9、市政規(guī)劃是否影響

在二手房交易中，有些出賣人出售其房屋，可能是由于其已經(jīng)了解到該房屋在幾年以后要面臨拆遷，或者該房屋附近要建高層建筑等可能影響房屋采光、價格等市政規(guī)劃的情況，才急于出售。本律師建議，作為買受人在購房時，應(yīng)當(dāng)盡可能全面了解房屋的詳細情況，包括市政規(guī)劃、交通等影響房屋長期使用的因素。

10、福利性質(zhì)的房屋交易是否合法 

房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時設(shè)有一定限制，而且國家對這些房屋的土地使用性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍等都有一定的規(guī)定，買受人購買此類房屋時應(yīng)該避免買賣合同與國家相關(guān)法律法規(guī)的沖突。本律師建議，由于這類房屋的交易比較特殊，國家法律法規(guī)和相關(guān)政策都有一定的規(guī)定，地方政府也有各自的規(guī)定和政策，因此買受人在購房時，最好事先咨詢專業(yè)律師、專業(yè)咨詢公司或者政府相關(guān)部門。

另外，本律師還要提醒廣大購房者，注意購買單位房屋時是否涉及侵權(quán)。一般單位的房屋有成本價的職工住房和標準價的職工住房之分，二者土地使用性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房，單位一般都享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意到這些問題，就可能會與房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。 
    11、對經(jīng)濟適用房上市出售的條件的特別說明

按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，已取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經(jīng)濟適用住房不得上市出售：

①以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的；

②住房面積超過省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標準，或者違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足房價款及裝修費用的；

③處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；

④產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

⑤已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；

⑥上市出售后形成新的住房困難的；

⑦擅自改變房屋使用性質(zhì)的；

另外，購買經(jīng)濟適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，由政府按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經(jīng)濟適用住房滿5年，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用住房的，應(yīng)按照屆時同地段普通商品住房與經(jīng)濟適用住房差價的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關(guān)價款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。

具體到長沙市經(jīng)濟適用房的上市交易是：

2007年，長沙市暫停了經(jīng)濟適用房的上市交易，但，在 2012年12月17日，長沙市政府又通過了《長沙市經(jīng)濟適用住房上市交易管理辦法》（2013年1月5日起施行）。按照《辦法》的規(guī)定，購買經(jīng)適房滿五年(從取得全額購房發(fā)票之日起計算)并取得經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)人在補交土地價款后，可以上市交易，政府可優(yōu)先回購，也可分別由市房屋權(quán)屬登記部門和市國土資源部門重新核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，土地性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，取得完全產(chǎn)權(quán)。另外，經(jīng)濟適用住房上市交易，必須按有關(guān)政策規(guī)定取得完全產(chǎn)權(quán)，并由市住房保障部門對購房人是否已繳納土地價款(退還貨幣補貼資金)取得完全產(chǎn)權(quán)、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。對不能提供住房保障部門出具的書面意見的經(jīng)濟適用住房家庭，任何中介機構(gòu)不得代理買賣、出租其經(jīng)濟適用住房。購買經(jīng)適房不滿五年，購房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓，政府可按原價格回購。

購買經(jīng)適房滿五年，如需取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易，按下列程序辦理：(一)產(chǎn)權(quán)人向市住房保障部門提出申請，并提供身份證明、戶口簿、購房合同、全額購房發(fā)票、經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證等材料;(二)市住房保障部門審核，符合條件的，由市住房保障部門出具審核意見，并核定應(yīng)補交的土地價款;(三)產(chǎn)權(quán)人到指定銀行補交土地價款，將補交價款全額繳至長沙市財政局非稅收入?yún)R繳結(jié)算戶;(四)產(chǎn)權(quán)人憑市住房保障部門的審核意見、補交價款的相關(guān)證明、經(jīng)適房產(chǎn)權(quán)證、身份證明到市房屋權(quán)屬登記部門核發(fā)商品房產(chǎn)權(quán)證或辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù);(五)已由開發(fā)建設(shè)單位辦理國有土地使用權(quán)分戶證的，憑新核發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證到市國土資源部門申請辦理國有土地出讓權(quán)證。

12、物管費用是否拖欠 

有些出賣人在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費、電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用可能長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用。如果買受人不知情購買了此房屋，那么，所有費用買受人就有可能要全部承擔(dān)。因此，在購買房屋時，最好事先查明此類費用的繳納情況，或者在合同中特別約定。
    13、其他問題 

二手房交易紛繁復(fù)雜，容易出現(xiàn)糾紛。買賣合同應(yīng)當(dāng)盡量約定全面、明晰，諸如合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。

二手房交易糾紛多、細節(jié)多。以上事項大概介紹了二手房交易中應(yīng)注意的事項，謹供廣大出賣人和買受人參考。

在二手房交易中，由于多數(shù)當(dāng)事人并不具備專業(yè)房屋交易知識，加之國家、地方均有相關(guān)政策、法律法規(guī)的規(guī)定，因此涉及糾紛較多，但是常見的問題主要是圍繞房屋的產(chǎn)權(quán)、過戶等幾個方面。本律師建議，買受人在購房時，應(yīng)該全面考慮，諸如房屋產(chǎn)權(quán)、房屋交付、房屋過戶、房屋性質(zhì)、戶口問題等等，必要時，可以咨詢專業(yè)律師、咨詢公司或者政府部門，盡量規(guī)避風(fēng)險，以免給自己造成不必要的損失。