“溫州一別墅最高的時(shí)候是9800萬(wàn)，現(xiàn)在跌到3000萬(wàn)，估計(jì)還要跌。”宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)人民大學(xué)國(guó)際貨幣研究所副所長(zhǎng)向松祚（微博）日前表示，全國(guó)平均房?jī)r(jià)正在下降，有些地方甚至出現(xiàn)了比較劇烈的調(diào)整，“我特別擔(dān)心中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)陷入日本上個(gè)世紀(jì)90年代泡沫危機(jī)破產(chǎn)的狀況?！? “中國(guó)傳媒大學(xué)鳳凰學(xué)院傳媒與管理司局長(zhǎng)研修班”開(kāi)學(xué)典禮5月31日至6月1日在中國(guó)傳媒大學(xué)舉行，向松祚應(yīng)邀作《大轉(zhuǎn)折時(shí)代的中國(guó)經(jīng)濟(jì)》主旨報(bào)告時(shí)表達(dá)了自己對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)現(xiàn)狀的擔(dān)憂。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份商品房的銷(xiāo)售面積下降了6.9%，銷(xiāo)售額下降了7.8%。向松祚認(rèn)為，“從這個(gè)數(shù)字里面可以很明顯看到，銷(xiāo)售額比銷(xiāo)售面積下降的幅度更大，只能說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題，全國(guó)平均房?jī)r(jià)是在下降?！薄? 向松祚進(jìn)一步指出，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷(xiāo)售量的下降也拖累了消費(fèi)增長(zhǎng)，與房地產(chǎn)相關(guān)的消費(fèi)如建筑材料銷(xiāo)售同比增速?gòu)娜ツ甑?2月的近25%下降到12%，家具銷(xiāo)售同比增速?gòu)娜ツ甑?2月的20%下降到11.8%。數(shù)字下降明顯，顯示了真正的住房需求在前幾年已經(jīng)差不多透支，或者說(shuō)已經(jīng)大幅度放緩，很多人買(mǎi)了房子并不是為了住。這一情況以北京最為典型，有研究機(jī)構(gòu)做過(guò)一個(gè)調(diào)查，2009年以后北京購(gòu)買(mǎi)的商品住宅52%并不是用于自住，是用于投資。 向松祚認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了三個(gè)非常突出的特征，第一個(gè)就是總量過(guò)剩。按照規(guī)劃，到2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化率完成70%，意味著十億人住在城鎮(zhèn)。根據(jù)當(dāng)年規(guī)劃小康社會(huì)的人均居住面積是30平方米計(jì)算，也就是300億平方米。但目前中國(guó)城鎮(zhèn)商品房面積早已過(guò)了300億平方米。 第二個(gè)特征是市場(chǎng)分化，三四線城市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)嚴(yán)重的滯銷(xiāo)，很多人賣(mài)掉當(dāng)?shù)氐姆孔樱艿綎|北沿海北京和天津這些大城市買(mǎi)房。 第三個(gè)特征，房地產(chǎn)企業(yè)普遍負(fù)債率過(guò)高，難以為繼。142家上市的房地產(chǎn)公司負(fù)債率平均超過(guò)70%，有一半的負(fù)債率超過(guò)80%。 向松祚表示，60%的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)緊密相關(guān)；所有的銀行貸款有60%直接和間接是用于房屋和土地抵押；居民老百姓的財(cái)產(chǎn)60%用于買(mǎi)房。這些年中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)有非常大的貢獻(xiàn)，改善了居民的居住條件。目前的問(wèn)題是，先前沒(méi)飯吃，餓著，到最后猛吃，吃成高血壓。但他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)調(diào)整，并不意味著房?jī)r(jià)不會(huì)再上漲，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期不是單向運(yùn)行，有可能調(diào)整5年、10年、15年，然后再漲。“但在這個(gè)調(diào)整周期可能非常痛苦，很多企業(yè)會(huì)破產(chǎn)?！?