“溫州一別墅最高的時候是9800萬，現(xiàn)在跌到3000萬，估計還要跌。”宏觀經(jīng)濟學(xué)家、中國人民大學(xué)國際貨幣研究所副所長向松祚（微博）日前表示，全國平均房價正在下降，有些地方甚至出現(xiàn)了比較劇烈的調(diào)整，“我特別擔(dān)心中國房地產(chǎn)會陷入日本上個世紀(jì)90年代泡沫危機破產(chǎn)的狀況?！? “中國傳媒大學(xué)鳳凰學(xué)院傳媒與管理司局長研修班”開學(xué)典禮5月31日至6月1日在中國傳媒大學(xué)舉行，向松祚應(yīng)邀作《大轉(zhuǎn)折時代的中國經(jīng)濟》主旨報告時表達了自己對當(dāng)下房地產(chǎn)現(xiàn)狀的擔(dān)憂。 國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，4月份商品房的銷售面積下降了6.9%，銷售額下降了7.8%。向松祚認為，“從這個數(shù)字里面可以很明顯看到，銷售額比銷售面積下降的幅度更大，只能說明一個問題，全國平均房價是在下降。”。 向松祚進一步指出，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)銷售量的下降也拖累了消費增長，與房地產(chǎn)相關(guān)的消費如建筑材料銷售同比增速從去年的12月的近25%下降到12%，家具銷售同比增速從去年的12月的20%下降到11.8%。數(shù)字下降明顯，顯示了真正的住房需求在前幾年已經(jīng)差不多透支，或者說已經(jīng)大幅度放緩，很多人買了房子并不是為了住。這一情況以北京最為典型，有研究機構(gòu)做過一個調(diào)查，2009年以后北京購買的商品住宅52%并不是用于自住，是用于投資。 向松祚認為，中國的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了三個非常突出的特征，第一個就是總量過剩。按照規(guī)劃，到2030年中國城鎮(zhèn)化率完成70%，意味著十億人住在城鎮(zhèn)。根據(jù)當(dāng)年規(guī)劃小康社會的人均居住面積是30平方米計算，也就是300億平方米。但目前中國城鎮(zhèn)商品房面積早已過了300億平方米。 第二個特征是市場分化，三四線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)嚴(yán)重的滯銷，很多人賣掉當(dāng)?shù)氐姆孔?，跑到東北沿海北京和天津這些大城市買房。 第三個特征，房地產(chǎn)企業(yè)普遍負債率過高，難以為繼。142家上市的房地產(chǎn)公司負債率平均超過70%，有一半的負債率超過80%。 向松祚表示，60%的產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)緊密相關(guān)；所有的銀行貸款有60%直接和間接是用于房屋和土地抵押；居民老百姓的財產(chǎn)60%用于買房。這些年中國的房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟有非常大的貢獻，改善了居民的居住條件。目前的問題是，先前沒飯吃，餓著，到最后猛吃，吃成高血壓。但他同時強調(diào)，房價調(diào)整，并不意味著房價不會再上漲，因為經(jīng)濟周期不是單向運行，有可能調(diào)整5年、10年、15年，然后再漲。“但在這個調(diào)整周期可能非常痛苦，很多企業(yè)會破產(chǎn)?！?