北京宏遠(yuǎn)問(wèn)智管理咨詢有限公司 總經(jīng)理 戴智江
房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，留下的只是一片嘆息；
歷史給了我們白銀的機(jī)遇，讓我們用它創(chuàng)造鉑金。
中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)了十余年的令人窒息的黃金發(fā)展之后，在2014年終于迎來(lái)了新的發(fā)展篇章，在眾多業(yè)內(nèi)專家并不看好房地產(chǎn)行業(yè)前景的時(shí)候，北京宏遠(yuǎn)問(wèn)智管理咨詢公司通過(guò)對(duì)行業(yè)的縝密解讀，認(rèn)為黃金時(shí)代的結(jié)束，對(duì)眾多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講既是挑戰(zhàn)又是難得的機(jī)遇，房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代必將接踵而來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)格局將隨之產(chǎn)生本質(zhì)性的變化。
揮一揮手，黃金時(shí)代已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，留下的只是一片嘆息！
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月份發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是房地產(chǎn)投資增速、新購(gòu)?fù)恋孛娣e、新開(kāi)盤(pán)面積以及房地產(chǎn)價(jià)格等各個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)都呈現(xiàn)出非常明顯的下滑態(tài)勢(shì)。
從房地產(chǎn)行業(yè)投資角度來(lái)看，自2013年以來(lái)，房地產(chǎn)的投資增速始終呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢(shì)，特別是進(jìn)入2014年之后，投資增速下滑的態(tài)勢(shì)明顯加快，上半年的投資總額為42019億元，增速下降了5%以上，為歷年以來(lái)的最低值。
房地產(chǎn)增速的迅速下降，說(shuō)明資本對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)呈現(xiàn)觀望等待態(tài)度，結(jié)合央行所發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)外匯占款來(lái)看，5月份央行口徑外匯占款新增僅為3.61億元人民幣，環(huán)比驟降99%，6月份較前月降低883億元人民幣，這是金融機(jī)構(gòu)新增外匯占款連續(xù)十個(gè)月正增長(zhǎng)后首次下降。央行口徑新增外匯占款大幅度下降對(duì)本來(lái)已經(jīng)流動(dòng)性枯竭、資金鏈條就要斷裂的房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)異于雪上加霜。可以說(shuō)，直接抽緊房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性。僅從資金上分析，相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期房地產(chǎn)都不容樂(lè)觀。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金來(lái)看，2014年呈現(xiàn)出急劇下滑態(tài)勢(shì)，1-6月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金58913億元，增速比1-5月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，到目前為止到位資金增速已降至3%，而由于各項(xiàng)國(guó)家政策、資本預(yù)判等原因，短期內(nèi)到位資金仍將保持低位運(yùn)行，房地產(chǎn)行業(yè)資金量必將持續(xù)走低。
從房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)來(lái)看，2014年商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額均呈現(xiàn)出斷崖式下落，商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，商品房銷(xiāo)售額31133億元，下降6.7%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡已經(jīng)是大勢(shì)所趨，國(guó)家金融政策的持續(xù)收緊更進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑趨勢(shì)。
從房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品存量來(lái)看，截止7月份商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，而新開(kāi)工面積為632685萬(wàn)平方米，如果按照人均30平米計(jì)算，足可以解決將近2.3億人的居住問(wèn)題，而以2104年1-7月份的銷(xiāo)售速度來(lái)看，全國(guó)平均庫(kù)存消化周期為14個(gè)月以上時(shí)間，此數(shù)據(jù)較2010年增加了7倍左右?？梢钥吹?，巨大的庫(kù)存壓力給予房?jī)r(jià)一個(gè)極強(qiáng)的抑制和下行的壓力。
從房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格趨勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)有所增加，7月份，由于市場(chǎng)預(yù)期依然不明，購(gòu)房者不少選擇觀望，房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。從個(gè)數(shù)看，環(huán)比下降的城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為2個(gè)和1個(gè)，均比6月份減少了6個(gè)；持平的城市個(gè)數(shù)均為4個(gè)，分別比6月份減少了3個(gè)和7個(gè)；下降的城市個(gè)數(shù)分別為64個(gè)和65個(gè)，分別比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)。
綜合上述因素可以看出，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)走到歷史的拐點(diǎn)，資本在迅速出逃、庫(kù)存在持續(xù)遞增、消費(fèi)者保持觀望、企業(yè)則進(jìn)退維谷，這一切都表明依靠資源和資金的房地產(chǎn)粗放型開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)徹底遠(yuǎn)去，以差異化取勝的白銀時(shí)代必將來(lái)臨。
歷史給了我們白銀的機(jī)遇，讓我們用它創(chuàng)造鉑金。
沒(méi)有不好的行業(yè)，只有不行的企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)十余年的膨脹式發(fā)展，成就了無(wú)數(shù)企業(yè)和億萬(wàn)富翁，但是依靠資源和資金而快速發(fā)展的模式使絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)忽略了內(nèi)部管理和運(yùn)營(yíng)，在黃金時(shí)代戛然而止的今天，房地產(chǎn)企業(yè)的出路在何處？這成為幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)面臨的問(wèn)題和困難。
北京宏遠(yuǎn)問(wèn)智管理咨詢有限公司總經(jīng)理戴智江認(rèn)為，未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)將迅速進(jìn)入行業(yè)整合階段，從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展來(lái)看，必將出現(xiàn)三種不同的發(fā)展模式。
第一， 大者愈大，市場(chǎng)集中度進(jìn)一步集中，傳統(tǒng)的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨著收購(gòu)和兼并；
第二， 個(gè)性突出，眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，并在細(xì)分市場(chǎng)中搶占鰲頭；
第三， 劍走偏鋒，重服務(wù)輕資產(chǎn)的房地產(chǎn)高端運(yùn)營(yíng)服務(wù)商必將迅速出現(xiàn)并占領(lǐng)高端市場(chǎng)。
首先，從房地產(chǎn)行業(yè)的集中度來(lái)看，由于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資源和資金密集型產(chǎn)業(yè)，在行業(yè)發(fā)展看低之時(shí)，資本、資源為降低自身風(fēng)險(xiǎn)，必將更加傾向于目前的行業(yè)巨頭，而行業(yè)巨頭則可借助行業(yè)低谷對(duì)眾多中小型企業(yè)進(jìn)行兼并收購(gòu)，行業(yè)的集中度將迅速擴(kuò)大，競(jìng)爭(zhēng)格局將持續(xù)改變，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)水平將進(jìn)一步增強(qiáng)。
對(duì)于房地產(chǎn)巨頭企業(yè)而言，進(jìn)一步規(guī)范化管理將成為必然，開(kāi)發(fā)流程將進(jìn)一步規(guī)范、工藝技術(shù)將更多應(yīng)用于實(shí)踐，生產(chǎn)型企業(yè)中的精細(xì)化生產(chǎn)理念和技術(shù)必將逐漸進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，產(chǎn)品成本將進(jìn)一步降低，而開(kāi)發(fā)速度則將進(jìn)一步加快，進(jìn)而更加擠壓其它中小企業(yè)的生存空間，最終在大眾市場(chǎng)形成一種壟斷式平衡。
其次，對(duì)眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的細(xì)分化將成為必然選擇。行業(yè)巨頭壟斷資源與資金，中小企業(yè)則將以自身核心競(jìng)爭(zhēng)力為出發(fā)，以細(xì)分市場(chǎng)為目標(biāo)進(jìn)行發(fā)展，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)更多以高中低端進(jìn)行分類，即使有以產(chǎn)品特性分類的也相對(duì)較粗，并沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的引導(dǎo)作用，可以預(yù)想，在不久的將來(lái)，根據(jù)不同的區(qū)域、不同的客戶提供完全不同的產(chǎn)品將逐漸增多，例如同性戀公寓、單身男（女）子公寓、白領(lǐng)客居公寓等，這些產(chǎn)品個(gè)性鮮明、直指特定的消費(fèi)人群，其市場(chǎng)潛力巨大，必將成為眾多中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的不二選擇。
細(xì)分市場(chǎng)的出現(xiàn)和迅速擴(kuò)大，將使房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)百花齊放的局面，雖然短期內(nèi)在規(guī)模上難以與行業(yè)巨頭相比，但是在細(xì)分市場(chǎng)上必將出現(xiàn)行業(yè)標(biāo)桿或領(lǐng)袖，小而精的發(fā)展模式也將眾多中小房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)巨頭放在同一條起跑線上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，這是時(shí)代給予行業(yè)的機(jī)遇，將是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在白銀時(shí)代不斷思考和修訂的發(fā)展模式。
第三，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)同質(zhì)性進(jìn)一步加大，而利潤(rùn)率必將逐漸減少，在此種情況下，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的輕資產(chǎn)重服務(wù)的高端運(yùn)營(yíng)服務(wù)商必將應(yīng)運(yùn)而生，而服務(wù)類型也將不斷擴(kuò)大和加深，附著于資產(chǎn)上的價(jià)值將進(jìn)一步被發(fā)現(xiàn)和整合，對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)將進(jìn)入一個(gè)完全不同的嶄新局面。
從民用住宅來(lái)看，傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)將更加被邊緣化，對(duì)業(yè)主提供更多獨(dú)特的高端服務(wù)將成為行業(yè)主要趨勢(shì)，以單個(gè)或多個(gè)小區(qū)作為資源整合平臺(tái)，以高端的個(gè)性化的服務(wù)不斷擴(kuò)大和加強(qiáng)平臺(tái)，并通過(guò)平臺(tái)化運(yùn)作獲取更多的回報(bào)，同樣可以預(yù)料，未來(lái)的物業(yè)公司將分化為傳統(tǒng)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和高端平臺(tái)服務(wù)，在高端平臺(tái)服務(wù)能夠向業(yè)主提供更多個(gè)性化高端化的服務(wù)之時(shí)，基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)完全可以免費(fèi)提供。
從園區(qū)開(kāi)發(fā)和服務(wù)來(lái)看，傳統(tǒng)的園區(qū)化服務(wù)業(yè)必將進(jìn)行分化，向園區(qū)內(nèi)企業(yè)提供更加專業(yè)的服務(wù)、真正幫助園區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展壯大將是園區(qū)管理機(jī)構(gòu)的主要方向，園區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)將成為各種專業(yè)資源的整合者和管理者，并以此為基礎(chǔ)向各個(gè)企業(yè)提供更加專業(yè)的增值服務(wù)。
高端運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的出現(xiàn)將徹底改變?cè)械姆康禺a(chǎn)服務(wù)模式，完全可以期待的是未來(lái)的物業(yè)甚至房屋都是免費(fèi)的，而服務(wù)的類型則是百花齊放式的，以資產(chǎn)增值為核心的運(yùn)營(yíng)模式將呈現(xiàn)一種完全不同的方式和井噴式的速率發(fā)展。
房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，而更加燦爛的白銀時(shí)代正在來(lái)臨，抓住這歷史的機(jī)遇、縝密分析行業(yè)發(fā)展和自身優(yōu)勢(shì)，選擇適合自身發(fā)展的模式，房地產(chǎn)企業(yè)必將迎來(lái)更加燦爛多樣的未來(lái)-那必將是屬于勝利者的鉑金時(shí)代！
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