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張飚:土地運(yùn)營(yíng)和風(fēng)情街定位

商業(yè)模式

2016-01-20 12263

九十年代初上海開始再造，浦東牽頭，上海整體跟上。當(dāng)時(shí)流行的一個(gè)說(shuō)法叫“利用地級(jí)差改造”，大批位于中心城區(qū)特別是商貿(mào)區(qū) 的企業(yè)外遷，置換出土地用于更高等級(jí)的開發(fā)。03年后經(jīng)驗(yàn)普及，包裝成為官員口中的常用語(yǔ)“城市運(yùn)營(yíng)”，說(shuō)的玄妙一點(diǎn)，這叫區(qū)位理論，說(shuō)的直白一點(diǎn)就是騰籠換鳥。不過還有更直白的說(shuō)法：一塊地交給農(nóng)民種白菜，政府一年賺30塊錢稅收；同一塊地交給開發(fā)商蓋房子，政府一次性賺回3個(gè)億土地收益和稅金；還是同一塊地交給500強(qiáng)做CBD，政府一年賺3個(gè)億稅金，年年都有得賺。但是不是所有的籠子都能裝好鳥，也不是所有的開發(fā)商都好鳥在握，所以到官員那兒拿地，需要畫個(gè)鳥先。
    早期官員們分辨力還較弱，投其所好，運(yùn)營(yíng)商請(qǐng)王志剛畫一幅未來(lái)世界，塞上幾個(gè)風(fēng)帆酒店、沙漠滑雪場(chǎng)之類的東東，土地就搞定了。但是官員能力急劇上升，會(huì)議室里一坐，運(yùn)營(yíng)商介紹運(yùn)營(yíng)一方的策劃人員：A先生國(guó)內(nèi)某大學(xué)碩士，B先生國(guó)內(nèi)某大學(xué)學(xué)士。副市長(zhǎng) 介紹政府一方的參與人員：A助理是國(guó)外某大學(xué)博士，B局長(zhǎng)是國(guó)外某大學(xué)MBA。
    策劃失敗，官員們非常明白你忽悠過頭忽悠成柳京飯店的可能性比較大。萬(wàn)達(dá)很聰明，把所有忽悠界定在官員在任的任期內(nèi)變成現(xiàn)實(shí)，速度和形象捏住了官員的魂，所以他拿到的地，肯定起碼比萬(wàn)科便宜一半。
    更失敗的策劃，不是沒有忽悠住官員，而是把自己忽悠住了。
    最近遇到過一個(gè)這種項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)商把地拿下了好幾年，沉浸在拿地時(shí)候的忽悠之中，一定要率先搞出一個(gè)新天地那種國(guó)際等級(jí)的風(fēng)情街，政府等不及了再不動(dòng)就收地。這塊地也挺有意思，這個(gè)城市政府在做城市規(guī)劃時(shí)已經(jīng)忘記了這塊地，因?yàn)槌鞘兄匦霓D(zhuǎn)移，這塊地背離城市發(fā)展方向，壓根就不在城市最近十年的發(fā)展考慮之中，但在公安局的考慮之中，每次遇到大點(diǎn)的案件，一定跑這兒來(lái)排查，所謂城鄉(xiāng)結(jié)合部，罪案孳生地。
    昨晚上和同事聊天，他提到這塊地的策劃定位，問怎么你就說(shuō)要搞成物流批發(fā)的？怎么就不是風(fēng)情街了？我說(shuō)講了一故事。
    有一開發(fā)商也在這么塊上搞了一個(gè)主題商業(yè)街，叫國(guó)際美容美發(fā)中心，八百多家發(fā)廊，一般城區(qū)市民男人3個(gè)禮拜去一趟理發(fā)館，女人一個(gè)星期上一趟美容院。這兒的居民仨月剃一回頭，這個(gè)主題商業(yè)街會(huì)死掉么？
    誰(shuí)都知道它不會(huì)死，因?yàn)榘税俣鄠€(gè)經(jīng)營(yíng)者個(gè)個(gè)都知道專業(yè)經(jīng)營(yíng)有風(fēng)險(xiǎn)，那就搞多元化。至于搞什么副業(yè)，大伙都明白，咱這兒就別說(shuō) 太明白了。
故事講到這兒，同事問，那為什么定位要物流批發(fā)呢？我說(shuō)別急你聽我講市場(chǎng)。
這天，八百多個(gè)店中的一個(gè)店里，年輕靚麗的美發(fā)師正在無(wú)聊，一民工踢門而入：“有啥服務(wù)？”
    美發(fā)師連忙介紹：“在這兒十塊，里面沙發(fā)二十，二樓臥室床上五十。”
    民工甩手丟出五十。
    美發(fā)師大喜：“先生真懂風(fēng)情??！”
    民工：“少?gòu)U話，十塊的五次”

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