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張飚:房價收入比缺乏實際意義

經(jīng)濟學家

2016-01-20 11886

博客三個月未更新，再回來時，世界已經(jīng)改變了。
    一個城市家庭在核算自己的財富值，在過去的幾個半年為單位的時點里，會發(fā)現(xiàn)巨大的波動，多數(shù)原因在于房價財富的變動。在就業(yè)和收入沒有明顯提升的時候，房價財富的回落和漲升意味著什么？房價收入比這個利器又會被很多人抬出來質(zhì)疑用來市場價格的合理性。
    在三個月之前所有的討論中，我們關注到庫存下降和開工量下降帶來的供應短缺，同時，三季度末會出現(xiàn)CPI和PPI的同比急劇上漲。無論如何，時下現(xiàn)房的供應的短缺依舊在持續(xù)著。
    在通脹預期下，價格的攀升是必然。然而與之背離的是居民消費意愿下降、儲蓄意愿增強、就業(yè)收入沒有明顯改善。大摩的王慶曾經(jīng)使用動態(tài)的房價收入比IGA-HPIR來核算，目前8.3的房價收入比在經(jīng)過收入和經(jīng)濟增長的調(diào)整后，實際上變換為5年后的6.5，再經(jīng)過公有住房轉(zhuǎn)售獲得收益，最終中國的動態(tài)房價收入比變?yōu)?.7，王慶用這個指標驗證中國房價收入的合理性，并多次強調(diào)在這樣一個增長的環(huán)境中，不存在泡沫，有興趣的讀者可以去看看 https://https://www.morganstanleychina.com。但是在收入連續(xù)三個季度沒有顯著增長的情況下，其說服力仍然不足。
    一個更強有力的解釋是超過42%的購房者需要父母來提供援助，這是更中國化的一個現(xiàn)象，一旦你買房用自己的收入比去衡量，感覺很不爽，但是老爹老媽的存量財富一旦進入，購買力的增強程度就遠高于購房者自身的收入和消費水平。單調(diào)的房價收入比失去了對價格和收入的評價力。
    實際上我甚至懷疑中信提供的42%是一個低估的數(shù)據(jù)。至少，房價收入比忽視了購房者上一代的存量財富，也就沒什么實際意義了。
    路透專欄作家Swann說：房價下滑通常被看作是財富的消失，但也可以認為是財富的置換，下一輩住房買家就可以從我們這一輩的損失中受益。這是美國時下的態(tài)度吧，而中國不然，同樣的道理反推過去，持續(xù)增長的房價，會讓購房者的下一輩在這一輩的增長中受損？即便如此，眼下購房的80后這一代，已經(jīng)不大考慮下一代了，會不會為下一代提供存量財富去購房，的確值得懷疑，所以不妨把房價收入比放到那一代再去使用，或者更合適。如果用這么一個空泛的指標去衡量市場的合理性，結果總是會很郁悶的。

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