房地產(chǎn)業(yè)近日迎來利好政策的密集發(fā)布，包括申請第二套商品房最低首付款比例從原來的70%調(diào)整為40%、二手房營業(yè)稅免征期限由5年改為2年等新政均超出市場預(yù)期，在業(yè)界引發(fā)不小波瀾。

   據(jù)報(bào)道，利好消息甫一出爐，許多開發(fā)商就聞風(fēng)而動(dòng)開始醞釀漲價(jià)方案，“要漲價(jià)”、“搶購最后特價(jià)房”等廣告陸續(xù)出街。與此同時(shí)，前一段時(shí)間較為沉寂的中介門店也旋即業(yè)務(wù)火爆，部分二手房主坐地起價(jià)，試圖借政策春風(fēng)賣個(gè)好價(jià)錢。而與賣方較為一致的積極入市態(tài)度相比，買家心態(tài)則頗為復(fù)雜，持大筆現(xiàn)金焦急購房者有之、膠著猶豫者有之、準(zhǔn)備暫緩購房者也有之。

   新政優(yōu)化了改善型購房者的整體入市條件、降低了交易成本，但利好實(shí)際兌現(xiàn)程度則因人而異。以降低二套房首付門檻為例，對于那些手頭資金吃緊的購房者而言新政固然解決了燃眉之急，但貸款規(guī)模增加也意味著后期需要承擔(dān)的利息負(fù)擔(dān)加碼。此外，新政刺激了一批新增房源入市，供給充盈會抑制房價(jià)上行動(dòng)力，部分人士由此預(yù)判在短期喧囂之后房價(jià)疲態(tài)依舊。恰因此，各種訴求的碰撞引發(fā)了業(yè)內(nèi)新一輪博弈，其最終結(jié)果仍需觀察，且地域之間的政策績效也會不盡相同。

   事實(shí)上，央行、財(cái)政部、住建部等部委聯(lián)手祭出樓市調(diào)控新政的初衷，就是支持釋放居民自住和改善型住房需求，以合理疏導(dǎo)商品房庫存的消化，引導(dǎo)樓市步入市場自治的新常態(tài)，這與此前一貫強(qiáng)調(diào)的“保護(hù)剛需”指向相一致，而房價(jià)的大起大落并不是決策層所樂見的。從更高層面的宏觀角度觀察，若任由房地產(chǎn)業(yè)長期在低谷徘徊，則宏觀經(jīng)濟(jì)的下行壓力將更趨于明顯。近年來，房地產(chǎn)銷售增長量一路下滑、部分地方已經(jīng)進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的庫存報(bào)告，截至2月底，全國35個(gè)重點(diǎn)城市中，有31個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。眾所周知，樓市與上下游產(chǎn)業(yè)之間具有較為明顯的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，去年樓市交投清淡甚至讓搬家公司員工感嘆業(yè)務(wù)量下滑嚴(yán)重。

   而且，樓市開發(fā)項(xiàng)目停滯也直接波及到土地拍賣市場。數(shù)據(jù)顯示，今年1至2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8786億元，同比名義增長10 .4%，增速比去年全年回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。同期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2773萬平方米，同比下降31.7%，土地成交價(jià)款699億元，下降30 .2%。顯然，在當(dāng)前財(cái)稅體制尚未得到進(jìn)一步厘清的語境下，樓市的持續(xù)萎靡必然拖累地方土地出讓金收入，加劇地方財(cái)政壓力。更進(jìn)一步講，房地產(chǎn)業(yè)沉淀的大量信貸資金也隨時(shí)可能成為引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的導(dǎo)火索，這些隱患必須及時(shí)排除。所以，此番樓市一攬子新政也體現(xiàn)了決策層穩(wěn)增長的意圖。

   在此需要提及的是，樓市交投與房價(jià)走勢的最根本決定因素仍是供給與需求。當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場的一個(gè)鮮明特征是一線城市以外的地區(qū)庫存持續(xù)攀升，新政的出爐的確會激勵(lì)部分改善型購房者入市，但其增量并不足以匹配各地庫存規(guī)模。一二線城市房價(jià)高企，許多有改善住房條件意愿的需求者購買力不足，雖然新政降低了首付比例，但房價(jià)總額并未減少，反而有賣方試圖抬高售價(jià)，故而市場對這部分需求增量的預(yù)估并不樂觀。

   而在不少三四線城市，本地住房需求趨于飽和，許多城市居民家庭已擁有數(shù)套住宅，刺激改善型需求釋放的舉措著實(shí)無力實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)供過于求的矛盾。由此可見，未來樓市重獲動(dòng)能的著眼點(diǎn)還在于挖掘購房需求增量，當(dāng)前的重要突破口就是加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化改革，讓大批走出農(nóng)村的勞動(dòng)者在城鎮(zhèn)置業(yè)安家。當(dāng)然，這項(xiàng)改革牽一發(fā)而動(dòng)全身，涉及到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、城鎮(zhèn)保障體系構(gòu)建、藍(lán)領(lǐng)職業(yè)化培養(yǎng)、配套資金劃撥等一系列工作，最終讓這部分新城鎮(zhèn)人真正產(chǎn)生歸屬感尚需假以時(shí)日。但無論如何，推動(dòng)城鎮(zhèn)化改革是引導(dǎo)樓市改善供求關(guān)系、為宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展尋求新興支撐點(diǎn)的必要前提。一旦城鎮(zhèn)化改革獲得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，當(dāng)前樓市新政也將能釋放出更多調(diào)控能量。