文∕涂山青

 時近年尾，回首今年房地產(chǎn)市場的情形，用一句古詩能很生動地形容，那就是“山重水復(fù)疑無路……”，后半句能否接得上“柳暗花明又一村”？需要我們認(rèn)真思考。

樓市曾經(jīng)“山重水復(fù)疑無路”

今年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了嚴(yán)重低迷的時期。先是年初香港樓市率先暴跌40％，隨后是三四線城市樓市危機(jī)向一二線城市蔓延。信貸收緊，成交萎縮，庫存攀升，松綁失靈，救市失效，降價拋售，老板跑路……，這一個個令人心驚肉跳的詞語，一定程度上可以反應(yīng)今年前三個季度樓市的現(xiàn)實。體現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，1-10月份，商品房銷售面積同比下降7.8%，10月份降幅較1-9月還提升了0.8個百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%；而商品房銷售額同比下降7.9%，較1-9月上升1個百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%。

成交的低迷，市場觀望情緒也嚴(yán)重挫傷了開發(fā)商信心，今年以來房地產(chǎn)投資的增速明顯下滑。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自今年2月份起全國房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)9個月下滑，且均低于同期的固定資產(chǎn)投資增速。1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比名義增長12.4%，同比下降6.8個百分點(diǎn)，而其中住宅投資比重下降幅度更大，同比下降7.8個百分點(diǎn)。投資增速除2月份外，一直低于全國固定資產(chǎn)投資增速，并不斷擴(kuò)大，到9月份擴(kuò)大到3.5個百分點(diǎn)。住宅市場投資增速下降的趨勢更明顯，僅2月份高于固定資產(chǎn)增速0.5個百分點(diǎn)，隨后開始下降，到10月份低于固定資產(chǎn)投資增速4.8個百分點(diǎn)。而過去5年房地產(chǎn)投資年均增長為22%左右。

有人說，2014年房地產(chǎn)遭遇了十年來最困難時期。銀貸收緊，銷售低迷，庫存攀升，很多中小開發(fā)商只好走民間融資甚至高利貸這條路。救急要緊，明知是毒藥也要喝。高昂的資金成本，大量房源的積壓，不少開發(fā)商不堪重負(fù)。一批三四線城市的中小房企已到了生死邊緣，除不時傳出有房企資金鏈斷裂、老板跑路外，大型房企的日子也不好過，甚至一度傳出有曾經(jīng)的標(biāo)桿房企也不得不拿待售房源甚至項目抵工程款和材料款的新聞。

房地產(chǎn)不振，也嚴(yán)重拖累了宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)增長整體上呈繼續(xù)下行態(tài)勢。今年前3個季度GDP增速分別為7.4%、7.5%和7.3%，創(chuàng)5年來新低。結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型的陣痛超預(yù)期。有專家認(rèn)為今年中國宏觀經(jīng)濟(jì)是2008年金融危機(jī)以來最差的表現(xiàn)。包括國際貨幣基金組織在內(nèi)的多個國際機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)對中國經(jīng)濟(jì)增長的預(yù)期。

（未完待續(xù)）

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第12期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com