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從“山重水復(fù)”到“柳暗花明”，有多遠(yuǎn)？

短期的回暖跡象馬上讓有些人信心爆棚。樓市從來不乏漲價(jià)的沖動。有人大唱樓市從此觸底反彈、V型反轉(zhuǎn)，甚至有人預(yù)言下一步房價(jià)又將暴漲。稍理性一點(diǎn)則說樓市筑底企穩(wěn)、明年回歸緩慢上升通道等等?！盎嘏薄ⅰ吧蠞q”一時間成為樓市“主旋律”。當(dāng)然，也有看跌派堅(jiān)持認(rèn)為樓市仍將繼續(xù)向下調(diào)整，房價(jià)繼續(xù)趨跌。兩種相反的觀點(diǎn)，各有擁躉。

那么，樓市將是上升還是下行？從“山重水復(fù)”到“柳暗花明”有多遠(yuǎn)？

目前高層的政策總基調(diào)和動向?qū)笠浑A段樓市會有一定的引導(dǎo)作用。可以預(yù)料，現(xiàn)有政策下樓市持續(xù)回暖、價(jià)格趨穩(wěn)復(fù)蘇甚至小幅上漲皆有可能，但缺乏支撐市場整體復(fù)蘇的強(qiáng)大動力。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，11月份全國100個城市新建住宅均價(jià)環(huán)比下跌0.38%，為連續(xù)第7個月下跌，跌幅縮小0.02個百分點(diǎn)，跌幅繼續(xù)收窄。從漲跌城市個數(shù)看，有76個城市環(huán)比下跌（較上月增加3個），23個城市環(huán)比上漲，1個城市持平。而12月份的第一周，仍有超七成城市新房價(jià)格環(huán)比下降，這類城市的去化速度再次放緩，致使庫存再向高位攀升。這似乎顯示著，一些人期待中的“樓市加速回暖”，有些后繼乏力。這提醒我們需要透過現(xiàn)象看清本質(zhì)。依我看來，樓市從“山重水復(fù)”到“柳暗花明”，還要翻過幾座“山”：

一曰“社會山”。中國樓市整體上已不再具備大漲的社會條件。原因之一，政策對投資和投機(jī)購房的“擠出效應(yīng)”。目前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實(shí)施在即，房地產(chǎn)稅也正在加快立法，還有近年來開始的中央強(qiáng)力反腐等。這些因素不僅抑制了投資和投機(jī)性需求，也會對普通購房人持有房產(chǎn)的收益預(yù)期造成打擊，并且還會逼迫一部分人向市場“吐房”。供求兩端“一減、一增”的結(jié)果，對市場預(yù)期產(chǎn)生的影響，可以想見。原因之二，經(jīng)過十多年持續(xù)快速發(fā)展，城市住房短缺問題已很大程度上得到解決，現(xiàn)有住房保有量巨大。這還不包括大量存在的小產(chǎn)權(quán)房（機(jī)構(gòu)和專家普遍保守估計(jì)小產(chǎn)權(quán)房有7000萬套）。據(jù)中國統(tǒng)計(jì)年鑒，2010年我國城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)31.6平方米，戶均1.02套。今年上半年西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國家庭金融調(diào)查與研究中心發(fā)布了一項(xiàng)研究報(bào)告稱，2013年中國城鎮(zhèn)自有住房空置率為22.4%，住房空置近5000萬套。原因之三，長期從嚴(yán)的計(jì)劃生育政策下人口紅利消失，2015年中國購房適齡人口（25～49歲）達(dá)到5.68億的人口峰值之后開始下滑，2018年后將加速下滑。而進(jìn)入“購房適齡”階段的群體恰恰絕大多數(shù)又是獨(dú)生子女，等他們?nèi)说街心陼r，多數(shù)人將能從夫妻雙方的父母那兒繼承2～4套房子。原因之四，是購房人群趨于理性。由于住房不再稀缺以及十多年市場教育的結(jié)果，顧客購買趨于理性，過去那種狂熱購房情形很難再現(xiàn)。今年以來，在決策層的默許下各地紛紛取消限購，救市小動作不斷但效果有限，其實(shí)也在說明這一點(diǎn)。11月21日降息新政出臺后，新浪樂居面向北京市購房意向群體作了為期一周的網(wǎng)上調(diào)查。結(jié)果顯示，對“降息后，您買房最關(guān)注是哪方面”，回答“房價(jià)走勢”的占58.6%，關(guān)心“開發(fā)商的反應(yīng)（是否推出更優(yōu)惠措施）”的占20.1%，而關(guān)心“月供具體變化”的占6.3%，“銀行房貸襯率的折扣情況”的僅15.0%，后兩項(xiàng)相加也僅占21.3%?？梢?，房貸政策并未成為目前購房者的主要影響因素。

二是“庫存山”。今年以來，樓市的持續(xù)低迷積累了巨量的庫存。全國商品房庫存自2012年4月以來連續(xù)31個月上漲。與最低點(diǎn)時相比，最近兩年全國商品房整體庫存上漲近9成。國家統(tǒng)計(jì)局10月22日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至9月末，全國商品房待售面積57148萬平方米，比8月末增加988萬平方米，為近五年來最高。雖然10月份起受利好政策刺激，市場行情有所好轉(zhuǎn)，但年內(nèi)大部分城市高庫存的現(xiàn)狀仍未改變，未來一段時期去庫存仍應(yīng)是房企的頭號目標(biāo)，而且短期內(nèi)全國多數(shù)城市住宅價(jià)格仍面臨下行壓力。

三是“錢荒山”。近兩年，缺錢和找錢成為大小房企面臨的共同難題。銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，持續(xù)束緊錢袋，對房地產(chǎn)形成雙重影響──既影響開發(fā)商又影響購房者。9·30“央四條”出臺后政策落地緩慢、見效不大，就說明了問題。其實(shí)這也好理解。因?yàn)?，商業(yè)銀行也是企業(yè)。面對房價(jià)高企、“泡沫”叢生的房地產(chǎn)市場，資產(chǎn)安全和效益是商業(yè)銀行考慮問題的首選。另外，還有值得注意的是土地增值稅強(qiáng)力催繳，加大了房企資金壓力。2013年12月國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，加大對土地增值稅清算力度，要求加強(qiáng)清算工作的督導(dǎo)、檢查及考核力度，限期督促整改，確保征管及時到位。這項(xiàng)政策如果嚴(yán)格實(shí)施，房企土地增值稅按30%-60%的比例及時上繳，這對于一直習(xí)慣了1%－2%預(yù)繳然后拖延緩繳的房企，可能會使那些資金本來就不充裕和缺錢的房企更加雪上加霜，甚至有可能導(dǎo)致資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾、房企倒閉的危險(xiǎn)。

隨著中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場也將進(jìn)入一個理性和平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)，市場差異化和區(qū)域分化將更為突出。部分城市“泡沫”嚴(yán)重、庫存高的三四城市可能還會經(jīng)歷半年至一年的調(diào)整時間。降息對樓市的作用其實(shí)有限，不要寄希望于一次降息就能帶來市場逆轉(zhuǎn)。新一屆政府著眼于建立市場長效機(jī)制，指望政策上更大力度的救市是不現(xiàn)實(shí)的。房企要有打艱苦戰(zhàn)的準(zhǔn)備。房地產(chǎn)經(jīng)過十多年的超高速發(fā)展，積累了很多問題，行業(yè)的健康發(fā)展需要多方面的政策多管齊下，才能取得較為明顯的效果。這就像一個病人，除了吃藥外還要保證營養(yǎng)和經(jīng)常性的鍛煉，只有強(qiáng)身健體才能延年益壽。

（本文是應(yīng)住建部中房協(xié)《城市開發(fā)》雜志社的邀請撰寫的。載《城市開發(fā)》2014年第12期）

【作者簡介】涂山青，資深房地產(chǎn)策劃人/培訓(xùn)專家。北京大學(xué)、清華大學(xué)、浙江大學(xué)總裁班教練，住建部《城市開發(fā)》雜志特邀撰稿人，中國房地產(chǎn)培訓(xùn)協(xié)會高級顧問，中國房地產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)中心專家團(tuán)成員，全國高企委職業(yè)教育專業(yè)委員會（NCZY）特聘專家。全球500強(qiáng)華人講師，總裁網(wǎng)金牌講師，2010中國品牌講師。中國房地產(chǎn)培訓(xùn)網(wǎng)、中國房地產(chǎn)人才網(wǎng)、中國管理培訓(xùn)網(wǎng)、中國培訓(xùn)網(wǎng)、中國營銷咨詢網(wǎng)、廣東培訓(xùn)網(wǎng)、聚成機(jī)構(gòu)等多家機(jī)構(gòu)高級顧問∕培訓(xùn)專家。Tel：15501144505，13627106979；QQ：2437587185；E-mail：realet_tsq@foxmail.com