八、利用信托工具融資的商業(yè)模式案例

（一）利用創(chuàng)業(yè)投資信托資金創(chuàng)業(yè)的故事

 生物專家何工經(jīng)過多年的潛心研究，在基因工程領(lǐng)域取得了突破性的進(jìn)展，研制出了擁有自主的知識產(chǎn)權(quán)的、效用突出的產(chǎn)品。市場對該產(chǎn)品預(yù)期良好，眾多廠商紛紛表示出高價收購的意向。經(jīng)過多方努力，以何工為主要出資人的“超凡生物技術(shù)有限責(zé)任公司”在元盛高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)成立了。

該公司注冊資金200萬，何工以知識產(chǎn)權(quán)和現(xiàn)金出資，占有70%的股份。經(jīng)過一年多的運作，超凡生物技術(shù)公司遇到了發(fā)展的瓶頸：產(chǎn)品即將正式進(jìn)入市場，生產(chǎn)規(guī)模急需擴(kuò)大，可是發(fā)展所需的后續(xù)資金達(dá)2000萬元。

這不是何工和公司現(xiàn)有的出資人所能解決的，銀行貸款又毫無可能，怎么辦呢？

何工向某信托公司求助。經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查和充分的研究論證，該公司項目小組認(rèn)為：經(jīng)過一年多時間的產(chǎn)品原型測試和市場檢驗，超凡生物公司產(chǎn)品已初步具備大規(guī)模生產(chǎn)和推廣的可能，且產(chǎn)品未來的成長性好，附加值高，同時具有一定的市場壟斷性，市場潛力大、前景廣闊；超凡生物公司經(jīng)營層具有很強(qiáng)的領(lǐng)導(dǎo)能力以及市場開拓和把握能力，而且具有深厚的專業(yè)知識和多年的從業(yè)經(jīng)驗；超凡生物公司享受政策優(yōu)惠，財務(wù)狀況較好，而且擁有核心技術(shù)的知識產(chǎn)權(quán)。最終，項目小組認(rèn)為：該項目符合創(chuàng)業(yè)投資的要求，可以以創(chuàng)業(yè)投資信托的方式介入。

在項目小組調(diào)研的基礎(chǔ)上，該公司為何工量身打造了“超凡創(chuàng)業(yè)投資信托”：該信托通過發(fā)行信托產(chǎn)品向社會募集資金，然后把募集資金以增資擴(kuò)股方式注入超凡生物技術(shù)公司并進(jìn)行經(jīng)營管理重組，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，建立風(fēng)險控制措施；同時利用新的資金擴(kuò)大生產(chǎn)能力，開拓新市場，達(dá)到增強(qiáng)贏利能力的目的。

由于有了雄厚的信托資金支持，再加上公司正確的經(jīng)營策略和有效管理，超凡公司的業(yè)務(wù)呈高速發(fā)展態(tài)勢。不到兩年， 超凡公司產(chǎn)品市場占有率逐步提高，盈利能力大增，股權(quán)也隨之大幅升值。同時，在信托公司的支持下，何工的心血不僅得到了運用和推廣，同時也分享了高科技成長帶來的高收益。

    值得一提的是超凡公司最后通過回購的方式將70%的股權(quán)又收了回來，而收購價是以信托資金的入股金額加上不高的信托回報來計算的。是一筆非常合算的融資。

（二）利用信托促進(jìn)銷售的模式

2005年，報上登了一個通告，內(nèi)容如下：

吉林信托發(fā)售“宜家公寓資金信托計劃”的通告

吉林省信托投資有限責(zé)任公司近日發(fā)售“宜家公寓資金信托計劃 ”?，F(xiàn)將相關(guān)情況介紹如下：

 發(fā)行時間：2005年12月19日—23日

 發(fā)行地點：吉林信托8樓（長春大街500號吉信大廈）

 信托期限：2年

 收益分配：每滿一年分配一次

 資金運用：采用貸款方式運作

 預(yù)計收益率：4.5％—5.2％

 資金要求：最低5萬元，并可按1萬元的整數(shù)倍增加，不設(shè)上限

 所需證件：持本人及代理人有效證件辦理

 咨詢電話：8993575；8993597；8993578   

                         吉林省信托投資有限責(zé)任公司

                            2005年12月15日

這是怎么回事呢？原來宜家國際公寓的開發(fā)商在利用信托銷售產(chǎn)品。

其模式要點：

1、宜家國際公寓項目位于建設(shè)街，占地面積1萬多平方米，建筑面積為3.4萬平方米，項目總投資1.3億元，是集商業(yè)、商務(wù)、居住為一體的綜合性地產(chǎn)項目，

可現(xiàn)在開發(fā)商遇到了資金問題；

2、通過與信托公司合作推出信托投資計劃，信托收益來源為“宜家國際公寓”項目收益。預(yù)計受益人的年投資回報率可達(dá)5.2%。信托計劃期限為兩年，共推出200份，最小金額5萬元，每滿一年分配一次利息。信托計劃的持有人可與“宜家國際公寓”開發(fā)商簽訂信托計劃資金轉(zhuǎn)付“宜家國際公寓”購房首付合同，并可獲得5%的購房優(yōu)惠，享有優(yōu)先購買權(quán)。

3、購房者既享受了項目投資的收益，又規(guī)避了購買期房的風(fēng)險。

4、開發(fā)商在沒有資金的情況下完成了建設(shè)和銷售；信托公司獲得了一筆信托收益，一般不會少于7.5%；購房者每年有5.2%的投資回報率，同時還可享受5%的優(yōu)惠買房，而又規(guī)避了購買期房的風(fēng)險?？芍^三方皆喜呀!

從以上兩例案例，我們可以看出，信托工具對企業(yè)的融資和銷售有著巨大的利用價值?？上КF(xiàn)在懂得運用的企業(yè)家太少，善用者必能大有作為。

九、利用私幕基金和銀行按揭杠桿獲取巨額利潤模式

     南方某大城市的開發(fā)商由于資金鏈快斷裂,急于想出手一幢快要完工的商業(yè)大廈。該商業(yè)大廈位于市新開發(fā)區(qū)，樓高30層，其中地下三層為停車場,面積12000多平方米，有300個車位；地上一到四層為商場,總面積有11000多平方米；從五層開始到30層都是寫字樓，有63000多平方米。大樓氣勢宏偉，裝修豪華，是該區(qū)的標(biāo)志性建筑。

如果此樓開盤發(fā)售的話是完全可以賣掉的，只不過周期長了些，所以開發(fā)商想尋找能一次性購買的人或公司。如果按照開發(fā)商的想法，整幢出售的話，大概可以迅速回籠7.6億的資金。可是消息發(fā)布了很久，仍然無人問津。此時開發(fā)商找到了筆者的一個朋友A，A出于義氣和友情，就答應(yīng)了幫這個忙。于是A就找了幾個朋友商量,大家一致認(rèn)為這里有商機(jī)，于是他們就準(zhǔn)備自己干。

他們當(dāng)時的思路有兩條：一是發(fā)起私幕基金,再充分利用銀行的按揭杠桿拿下整幢樓,然后再邊租邊賣,是想用商業(yè)地產(chǎn)的概念來經(jīng)營；二是找信托公司來做，即通過發(fā)行信托計劃募集資金買樓，然后再分別賣掉還錢。

經(jīng)過反復(fù)論證,他們選擇了第一個方案，決定成立個專用于買此樓的房產(chǎn)基金，基金封閉期兩年。于是他們就起草了個《***房產(chǎn)基金推介書》，以保底年收益20%的回報向企業(yè)家和朋友們推銷。由于所募集的資金是專門用來買此商業(yè)大廈的，而當(dāng)時的房價也是一天一個價，且此開發(fā)區(qū)已經(jīng)成規(guī)模，有大量的公司需要地方辦公，所以***房產(chǎn)基金很快就募集了2.3億，經(jīng)過與開發(fā)商的討價還價，最后以比原價低得多的價格買了下來，最后的成交價是7.6億人民幣。***房產(chǎn)基金首付2.3億，其余款項都是銀行提供按揭解決了。

銀行每年的利息是2800多萬，這對***房產(chǎn)基金的壓力是非常大的，但他們看到了房地產(chǎn)的增值趨勢，仍然不打算賣掉。如果按照當(dāng)時的價格分拆零賣的話也能夠獲利。他們始終堅持出租的方針，結(jié)果果然引進(jìn)了某著名國際連鎖零售商和幾個銀行的分支機(jī)構(gòu)入租。由于示范效應(yīng)，加上此辦公樓的確是當(dāng)?shù)氐臉?biāo)志性建筑，結(jié)果沒有幾個月，商場、寫字樓甚至是車場就都租了出去，每年可收租金3800多萬元，比每年的銀行按揭利息還多1000多萬，打了個漂亮初戰(zhàn)。

兩年后，房地產(chǎn)果然暴張30%，他們于是就將帶有租約的房產(chǎn)分拆地賣了出去，將銀行貸款還完后，凈贏利2.3億!對整個2.3億的***房產(chǎn)基金來說,收益率達(dá)到100%,比當(dāng)初承諾的年回報20%高出了許多倍?；鸱忾]期一到,大家都賺的盆滿缽滿。

十．深國投商用置業(yè)有限公司的“商業(yè)地產(chǎn)+金融投資+經(jīng)營管理”模式

模式流程：    

深國投商用置業(yè)有限公司在沃爾瑪確定地點購地——成立項目公司——深國投發(fā)行項目受益權(quán)轉(zhuǎn)讓集合資金信托計劃——募集資金開發(fā)建設(shè)——再將項目公司65%的股權(quán)溢價賣給境外公司——回籠建設(shè)資金——繼續(xù)開發(fā)

                圖8-6

深國投商用置業(yè)有限公司是深圳國際信托公司于2003年4月為配合沃爾瑪深國投百貨有限公司在中國零售商業(yè)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展而投資設(shè)立的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營公司，核心業(yè)務(wù)是為沃爾瑪在中國開發(fā)建設(shè)大型購物廣場。該司充分利用深圳國際信托作為沃爾瑪深國投百貨有限公司中方股東身份，及多年來雙方一直保持良好合作關(guān)系這一優(yōu)勢條件，積極配合美國沃爾瑪公司在中國的發(fā)展，在全國各地為其開設(shè)分店建設(shè)商場。

2005 年度商用置業(yè)公司業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，目前在全國64個城市已經(jīng)沃爾瑪確認(rèn)的選點達(dá)69個，2005年內(nèi)新增開工建設(shè)項目14個，累計已有21個項目開工建設(shè)，其中寶安深國投商業(yè)中心、重慶深國投商業(yè)中心、長沙深國投商業(yè)中心、蕪湖深國投商業(yè)中心、濰坊深國投商業(yè)中心、深圳深國投廣場沃爾瑪山姆會員店在2004年、2005年已經(jīng)建成開業(yè)。2005年度，商用置業(yè)公司繼續(xù)拓展與跨國公司的合作，成功實現(xiàn)建設(shè)項目股權(quán)退出19個，其中14家建設(shè)項目65%的權(quán)益出售給新加坡凱德置地公司，5家建設(shè)項目65%的權(quán)益出售給美國摩根斯坦利公司和美國西蒙公司，獲得了巨額的建設(shè)資金，有效地規(guī)避了投資風(fēng)險，形成了充足的發(fā)展后勁。

由于成功地建立了與沃爾瑪、凱德置地、摩根斯坦利、西蒙公司、時代華納、普洛斯公司等國際大公司的密切合作關(guān)系，憑借股東和合作伙伴的各種優(yōu)勢，商用置業(yè)公司形成了“商業(yè)地產(chǎn)+金融投資+經(jīng)營管理”的獨特發(fā)展模式。這種發(fā)展模式非其它商業(yè)地產(chǎn)投資商可以輕易復(fù)制，是商用置業(yè)公司獨特的競爭優(yōu)勢，為公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康、持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

點評：開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是經(jīng)營而不是賣出,因此開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸就是招租和如何能快速將沉淀的資金盤活或回籠。誰能解決這兩個問題，誰也就基本上能在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域大有作為。深國投商用置業(yè)有限公司是為了配合沃爾瑪深國投百貨有限公司在中國零售商業(yè)業(yè)務(wù)迅速發(fā)展而投資設(shè)立的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營公司，核心業(yè)務(wù)是為沃爾瑪在中國開發(fā)建設(shè)大型購物廣場.所以招租問題根本不是問題；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的第二個瓶頸就是開發(fā)項目沉淀資金大,沉淀資金如何快速回籠問題.深國投商用置業(yè)有限公司注冊資金只有1個億,但它利用母公司——深圳國際信托投資公司，通過發(fā)行信托計劃募集資金的便利,資金可以無限放大,因此開發(fā)項目的資金瓶頸就迎刃。但信托產(chǎn)品期限總是有限的，最對也就兩年、三年，所以，深國投商用有限公司又積極地引進(jìn)境外合作伙伴，并將其項目公司65%的股權(quán)溢價出售給了境外公司，適時地套回了資金，也滿足了所有信托收益人的要求，自己還保留了項目公司35%的股權(quán)，真是高明無比、一箭三雕！