物業(yè)管理服務(wù)直接面向千家萬戶，與城市居民的工作和生活緊密相關(guān)，它的規(guī)范運(yùn)作有助于城市的繁榮與穩(wěn)定，是關(guān)系到國計(jì)民生的一件大事。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，許多問題和矛盾也隨之暴露出來，因物業(yè)管理引起的糾紛越來越多，業(yè)主的合法權(quán)益受到不同程度的侵害，造成了市場和社會(huì)的不穩(wěn)定。出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因涉及到觀念、機(jī)構(gòu)、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面，特別是法制建設(shè)嚴(yán)重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動(dòng)中各方面主體的權(quán)力、義務(wù)不清，合法權(quán)益得不到保護(hù)，大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決。主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 一、物管體制不健全 約有三分之一的物業(yè)管理企業(yè)是從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間如同“父子”、“兄弟”關(guān)系，這種建管不分的體制造成了很多應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決的矛盾和問題，諸如質(zhì)量缺陷、配套設(shè)施不完善、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實(shí)際的承諾等，推給所屬的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)解決不了，必然帶來對業(yè)主的投訴相互推諉，引起業(yè)主對物業(yè)管理的不滿。 二、物管相關(guān)主體責(zé)任不明 物業(yè)管理涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、居委會(huì)、派出所以及城市管理等方方面面。他們之間的諸多權(quán)力義務(wù)關(guān)系不清給物業(yè)管理造成困難。業(yè)主委員會(huì)作為經(jīng)濟(jì)合同的一方主體，其性質(zhì)、法律地位、權(quán)利義務(wù)也不明確。業(yè)主委員會(huì)的組建、運(yùn)作缺乏具體規(guī)定，物管與居委會(huì)、街道辦事處、派出所及相關(guān)行政部門在社會(huì)管理職能上的關(guān)系沒有理順。 三、物管服務(wù)價(jià)格混亂 物業(yè)管理收費(fèi)原則主要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的承受能力，這就使物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相脫離，未能體現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的價(jià)值規(guī)律。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成不明確是引發(fā)物業(yè)管理服務(wù)糾紛的重要原因。 四、物管經(jīng)營活動(dòng)不規(guī)范　　物管企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)中不能嚴(yán)格履行合同，錯(cuò)誤地將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視業(yè)主的權(quán)益。管理服務(wù)不規(guī)范，只能做簡單的環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理，門衛(wèi)治安管理的力度不夠，推銷人員和各種上門服務(wù)人員經(jīng)常出入小區(qū)或花園，給安全秩序帶來隱患。維修不到位，服務(wù)不及時(shí)，文化建設(shè)跟不上。收費(fèi)不合理，少服務(wù)，多收費(fèi)，亂收費(fèi)，收費(fèi)沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。從業(yè)人員整體素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)質(zhì)量較差，處理問題和解決矛盾的方式簡單生硬。物管不規(guī)范的經(jīng)驗(yàn)行為，引起業(yè)主不滿，激化了相互間的矛盾。　　針對以上情況，提出幾點(diǎn)建議：　　一、完善物管法規(guī)體系　　法規(guī)不健全、法制環(huán)境較差已成為制約物管行業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內(nèi)容，整體性、連續(xù)性、實(shí)踐性不強(qiáng)。應(yīng)盡快建立和完善物業(yè)管理法規(guī)體系。作為區(qū)級(jí)物業(yè)管理，首先應(yīng)加大對已經(jīng)出臺(tái)的法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)管力度。 二、建立物管市場準(zhǔn)入制度　　加強(qiáng)對物管企業(yè)的管理與監(jiān)督，嚴(yán)格實(shí)行準(zhǔn)入許可限制。建立物管市場準(zhǔn)入制度，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)管理，扶植一批質(zhì)量高、實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的物業(yè)管理品牌企業(yè)，及時(shí)清理整頓管理水平低、服務(wù)不規(guī)范，社會(huì)形象差的企業(yè)。　　三、鼓勵(lì)物管企業(yè)專業(yè)化發(fā)展　　采取具體措施，促使房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營，使物管企業(yè)真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的市場主體，獨(dú)立進(jìn)入市場。同時(shí)，要大力推進(jìn)物業(yè)管理市場化進(jìn)程，按照社會(huì)化服務(wù)與專業(yè)分工的要求，合理調(diào)整物管企業(yè)的企業(yè)結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)一部分物管企業(yè)明確自身市場定位，優(yōu)化內(nèi)部資源配置，向物管專營類企業(yè)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營，增強(qiáng)市場競爭能力。 四、通過招投標(biāo)選擇物管　　在法律和政策逐步完善的前提下，由外力約束逐步過渡到自我約束，讓通過招投標(biāo)選擇物管企業(yè)不再是“紙上談兵”。增強(qiáng)物管行業(yè)的競爭意識(shí)，推動(dòng)物管的市場化進(jìn)程。 五、物管需要進(jìn)行服務(wù)定位　　住宅項(xiàng)目的建筑類型、內(nèi)容、功能、設(shè)施設(shè)備差別很大，決定了物管市場的需求必然是多層次的。物管企業(yè)要把握好服務(wù)定位，針對不同主體，提供不同檔次的服務(wù)。應(yīng)根據(jù)物管服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度，制定收費(fèi)的分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇相應(yīng)的物管服務(wù)，充分體現(xiàn)市場的多樣性。 六、提升物管從業(yè)者素質(zhì)強(qiáng)調(diào)從業(yè)人員持證上崗，推廣職業(yè)認(rèn)證，加強(qiáng)監(jiān)督和考核，要求物管企業(yè)對從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)和專業(yè)服務(wù)知識(shí)、方法的培訓(xùn)，可以借鑒星級(jí)飯店的培訓(xùn)模式，提高培訓(xùn)成效，促進(jìn)該行業(yè)從業(yè)者整體素質(zhì)和服務(wù)水平的提高。