2015年安徽房地產(chǎn)論壇暨安徽省房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)誼會(huì)近日在合肥舉行。全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌做客合肥據(jù)記者專訪時(shí)預(yù)計(jì)，中國樓市將在2015年第三季度開始回穩(wěn)，從而實(shí)現(xiàn)軟著陸，去庫存回籠現(xiàn)金流是房企核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)已然成為熱詞，你怎么看這種經(jīng)濟(jì)新常態(tài)邏輯？

　　顧云昌：在前不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，中央提出要認(rèn)識(shí)新常態(tài)、適應(yīng)新常態(tài)、引領(lǐng)新常態(tài)。為什么中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)進(jìn)入新常態(tài)，其實(shí)新常態(tài)這個(gè)詞并不是中國的發(fā)明。2008年、2009年的時(shí)候西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家們認(rèn)為美國的經(jīng)濟(jì)危機(jī)世界的經(jīng)濟(jì)格局發(fā)生了變化，進(jìn)入了新常態(tài)。而中國的經(jīng)濟(jì)正在為了配合世界的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行強(qiáng)刺激。所以我們當(dāng)時(shí)沒有提出新常態(tài)，僅僅是提對(duì)經(jīng)濟(jì)啟動(dòng)4萬億的投資和十幾萬億的新增貸款。實(shí)際上世界的經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下已經(jīng)運(yùn)營了好幾年了?，F(xiàn)在是看到了世界經(jīng)濟(jì)的變化，同時(shí)看到了中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新的不同的發(fā)展階段，即人口紅利消失、勞動(dòng)成本增加這個(gè)階段，中國的經(jīng)濟(jì)會(huì)出現(xiàn)增速的放慢，也會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的換擋。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：在新常態(tài)下，房地產(chǎn)開發(fā)商將會(huì)有哪些新機(jī)遇和新挑戰(zhàn)。

　　顧云昌：經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的第一個(gè)“新”叫新增長點(diǎn)，第二個(gè)“新”叫新的發(fā)展空間，第三個(gè)“新”叫新型城鎮(zhèn)化。1998年提出的“新的增長點(diǎn)”很明顯的是提出了房地產(chǎn)是增長點(diǎn)。今天是戰(zhàn)略性的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)。其實(shí)所有的增長點(diǎn)都和老百姓的生活密切相關(guān)。我們的增長點(diǎn)應(yīng)該隨著生活水平的提高不斷地發(fā)現(xiàn)不斷地培育。老百姓的生活歸納起來就是吃穿住行用，經(jīng)濟(jì)必須是跟隨吃穿住行用來發(fā)展。當(dāng)我們宣布要全面建設(shè)小康的時(shí)候，我們發(fā)現(xiàn)我們的溫飽問題已經(jīng)解決了，老百姓要解決的是住和行的問題。這時(shí)候中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入了第二個(gè)階段，這個(gè)階段就是2000年以來的房車時(shí)代。住就是房地產(chǎn)，行就是汽車、動(dòng)車、高鐵、飛機(jī)。國家抓住了這些增長點(diǎn)，我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了新的高潮。那么到目前為止，不斷地在更新，不斷出現(xiàn)新的增長點(diǎn)。

　　新常態(tài)下的房地產(chǎn)行業(yè)正在轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新、升級(jí)。第一個(gè)變化是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)公司現(xiàn)在紛紛轉(zhuǎn)型。另一個(gè)變化是縱向多元化。房地產(chǎn)新的需求產(chǎn)生出了新的方向，橫向多元化成為必然。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)正在被發(fā)現(xiàn)，特別是萬科提出了五菜一湯的社區(qū)商業(yè)，就是把房地產(chǎn)過去的物業(yè)管理轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)。從管理轉(zhuǎn)入服務(wù)，企業(yè)重點(diǎn)是要具有三個(gè)力：決策力、資本力、管制力。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：房地產(chǎn)市場(chǎng)今后還會(huì)怎樣發(fā)展？

　　顧云昌：中國的房地產(chǎn)正在唱兩首歌，一首歌叫作“吻別”，另一首歌叫作“牽手”。吻別黃金時(shí)代，牽手白銀時(shí)代。這就是我對(duì)房地產(chǎn)整個(gè)的看法。市場(chǎng)變化我叫市場(chǎng)變態(tài)。它的關(guān)健詞是什么？進(jìn)入買方市場(chǎng)。我們過去黃金時(shí)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種賣方市場(chǎng)，今天白銀時(shí)代的市場(chǎng)是一種買方市場(chǎng)、是一種供大于求的市場(chǎng)。首先如何來判斷是買方市場(chǎng)。我們很清楚地看到，現(xiàn)在銷售的面積、庫存的面積大，合肥好一點(diǎn)，有的城市比較嚴(yán)重。2014年全國房地產(chǎn)的待售面積大概有6億多平方米，其中住宅是4億平方米。占到三分之二。有人說待售面積看起來不多啊，請(qǐng)大家注意國家統(tǒng)計(jì)局公布的待售面積僅僅是指已經(jīng)竣工的房子。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)。也就是說，過去開發(fā)商可以主宰房?jī)r(jià)，現(xiàn)在則由買方來決定房?jī)r(jià)。在買方市場(chǎng)出現(xiàn)了以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是房地產(chǎn)企業(yè)就出現(xiàn)了三個(gè)變化：第一，競(jìng)爭(zhēng)加??；第二，洗牌加快；第三，利潤減薄。

　　一個(gè)真正健康的市場(chǎng)，應(yīng)該是買方市場(chǎng)。從這個(gè)意義上講，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)到今天才進(jìn)入了一個(gè)比較理性的發(fā)展階段。中國經(jīng)濟(jì)不會(huì)硬著陸，所以中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也不會(huì)硬著陸。

　　中國房地產(chǎn)報(bào)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)新時(shí)期，你對(duì)合肥的房地產(chǎn)開發(fā)商有哪些建言？

　　顧云昌：根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2014年全國房地產(chǎn)銷售量比2013年有所下降，但是銷售額、銷售面積仍然是歷史的次高峰，僅僅低于2013年；去年的房地產(chǎn)投資增長率是10.5%，而過去這個(gè)數(shù)字通常是20%~25%。這兩組數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)在明顯下行。但是，下行速度和力度都已經(jīng)減弱了。在一線城市，已經(jīng)看到了樓市回暖的跡象，三四線城市表現(xiàn)得稍顯平淡一點(diǎn)。

　　與此同時(shí)，2014年全國房地產(chǎn)新開工面積同比下降了10%，商品房新開工面積更是下降了14%，尤其是土地交易量也下降了14%，意味著供應(yīng)速度放慢了。有理由相信，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)正在實(shí)現(xiàn)軟著陸，并很有可能在今年下半年回穩(wěn)。對(duì)于合肥的房企，在供大于求的情況下價(jià)格戰(zhàn)是必然的，這就要求開發(fā)商提高樓盤質(zhì)量，并在差異化上做文章。當(dāng)然有一些房子實(shí)在賣不掉還是得降價(jià)，去庫存對(duì)中小開發(fā)商是很重要的任務(wù)，畢竟現(xiàn)金流才是房企核心競(jìng)爭(zhēng)力。