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顧云昌 2020年度中國(guó)100強(qiáng)講師
房地產(chǎn)理論研究屆的泰斗級(jí)人物
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顧云昌:政策變調(diào)、行業(yè)變形、市場(chǎng)變態(tài) 房企不會(huì)轉(zhuǎn)型升級(jí)勢(shì)必慘遭淘汰
2016-01-20 6710
在上周三仲愷舉辦的城市發(fā)展高峰論壇上,惠州???、國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)專(zhuān)家顧云昌發(fā)表了上述見(jiàn)解,他認(rèn)為包括惠州在內(nèi)的中國(guó)房地產(chǎn),未來(lái)的總量還會(huì)上升,但增速勢(shì)必放緩,改革紅利和人口紅利都在逐漸消失的眼下,政策開(kāi)始變調(diào)轉(zhuǎn)向去行政化,行業(yè)開(kāi)始變形走向轉(zhuǎn)型升級(jí),市場(chǎng)開(kāi)始變態(tài)邁向洗牌和低利潤(rùn)時(shí)代。

仲愷城市發(fā)展高峰論壇上,顧云昌發(fā)表了主題演講。

   未來(lái)房地產(chǎn)將從過(guò)去的吃穿住行用的物質(zhì)需求,轉(zhuǎn)向非物質(zhì)需求,精神需求、文化需求、健康需求、旅游需求,這就是房地產(chǎn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。   ——— 顧云昌

新常態(tài)下,房企必須創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型、升級(jí),否則將在市場(chǎng)分化中慘遭淘汰。在上周三仲愷舉辦的城市發(fā)展高峰論壇上,惠州???、國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)專(zhuān)家顧云昌發(fā)表了上述見(jiàn)解,他認(rèn)為包括惠州在內(nèi)的中國(guó)房地產(chǎn),未來(lái)的總量還會(huì)上升,但增速勢(shì)必放緩,改革紅利和人口紅利都在逐漸消失的眼下,政策開(kāi)始變調(diào)轉(zhuǎn)向去行政化,行業(yè)開(kāi)始變形走向轉(zhuǎn)型升級(jí),市場(chǎng)開(kāi)始變態(tài)邁向洗牌和低利潤(rùn)時(shí)代。

   紅利消失,房地產(chǎn)進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代

   “我們國(guó)家現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入三期疊加時(shí)代,第一期就是經(jīng)濟(jì)增速的晃蕩期,第二個(gè)就是結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期,第三個(gè)就是原有政策的消化期?!鳖櫾撇治?,過(guò)去G D P的增長(zhǎng)一直保持在10%左右,這兩年,去年是7.5%左右,今年跌破了7%,經(jīng)濟(jì)增速明顯放慢。

   與此同時(shí),改革紅利和人口紅利也在逐步消失,上世紀(jì)80年代的人口紅利,買(mǎi)房的都買(mǎi)得差不多了,現(xiàn)在這個(gè)紅利正在走下坡路??扛母镩_(kāi)放產(chǎn)生的紅利也在消失,投資、消費(fèi)、出口,這三駕拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的馬車(chē)都在放慢。

   中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)現(xiàn)在進(jìn)入新常態(tài),房地產(chǎn)市場(chǎng)也同樣進(jìn)入新常態(tài),從去年開(kāi)始明顯出現(xiàn)下行,正式吻別黃金時(shí)代牽手白銀時(shí)代,進(jìn)入低利潤(rùn)時(shí)代。他說(shuō):“一是市場(chǎng)變態(tài),二是政策變調(diào),三是行業(yè)變形?!?/p>   市場(chǎng)變態(tài)主要體現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)加劇,企業(yè)在洗牌,房企的利潤(rùn)在降低;而政策變調(diào)主要體現(xiàn)在官方對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度上,明顯的變化導(dǎo)向是去庫(kù)存、去行政化、去一刀切時(shí)代;而行業(yè)變形主要是房企開(kāi)始尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,呈現(xiàn)出橫向、縱向以及跨界的多元化,以及對(duì)于綠色、社區(qū)服務(wù)的探討。

   顧云昌稱(chēng),現(xiàn)在全國(guó)房?jī)r(jià)水平是供大于求,庫(kù)存太大,房子賣(mài)不出去,進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。一是競(jìng)爭(zhēng)加劇,二是洗牌,一些小公司不見(jiàn)了,有的被兼并了,有的被合作掉了,有的破產(chǎn)了。三是利潤(rùn)減少,過(guò)去黃金時(shí)代利潤(rùn)高達(dá)25%以上,現(xiàn)在凈利潤(rùn)一般都是11%,甚至低至8.5%。

   “政策也在發(fā)生變化,過(guò)去的政策導(dǎo)向是打壓房?jī)r(jià),現(xiàn)在是穩(wěn)定住房消費(fèi),我們現(xiàn)在的政策主要是去庫(kù)存,還有去行政化,現(xiàn)在出臺(tái)的政策還談不上救市,而是松綁,把調(diào)控交給市場(chǎng),減少行政干預(yù)?!彼J(rèn)為,行業(yè)在這樣的環(huán)境下,都在思考,都在創(chuàng)新、升級(jí),整個(gè)市場(chǎng),逐步走向成熟。
   商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)是未來(lái)熱點(diǎn)

   顧云昌特地談到了在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)、行業(yè)新常態(tài)之下,房地產(chǎn)的新機(jī)遇和房企出路問(wèn)題。他認(rèn)為當(dāng)前去庫(kù)存任務(wù)很艱巨,樓市要起來(lái)有難度。原因在于,一方面是樓市的庫(kù)存還太大,另一方面是政策落實(shí)不到位,加上現(xiàn)在股市太好,有泄洪作用,成為制約去庫(kù)存的重要因素。

   對(duì)于當(dāng)前行業(yè)普遍提及的痛點(diǎn),庫(kù)存高企的擔(dān)憂(yōu),他稱(chēng),這是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)市場(chǎng)常態(tài)化特征,這才是健康市場(chǎng),意味著購(gòu)房者的選擇更多,而效率更高,“這是房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)周期中短周期的階段性庫(kù)存過(guò)剩而已?!?br />

   他認(rèn)為,未來(lái)房地產(chǎn)將從過(guò)去的吃穿住行用的物質(zhì)需求,轉(zhuǎn)向非物質(zhì)需求,所以出路在于把住宅產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定住,同時(shí)要開(kāi)辟新的消費(fèi)熱點(diǎn)。

   “惠州、仲愷的房地產(chǎn),未來(lái)發(fā)展總量仍然保持上升,但是增速放慢,總量和增速放慢,不可能像過(guò)去那樣發(fā)展,第二是差異化加大,房地產(chǎn)企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)新、轉(zhuǎn)型、升級(jí),走差異化路線(xiàn)?!鳖櫾撇M(jìn)一步分析,在市場(chǎng)分化過(guò)程中,房企的轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行,不會(huì)轉(zhuǎn)型的,勢(shì)必慘遭淘汰。

   在顧云昌看來(lái),現(xiàn)在出現(xiàn)的賣(mài)方市場(chǎng)才是一種健康市場(chǎng),才是市場(chǎng)常態(tài)。優(yōu)勝劣汰,留下好的企業(yè),去掉差的,有利于消費(fèi)者。白銀時(shí)代來(lái)了,不是所有的企業(yè)都能賺到錢(qián),一個(gè)真正好的企業(yè),總是在壞的形勢(shì)下活下來(lái),發(fā)展起來(lái),不要可惜,死掉的、淘汰的必然是有問(wèn)題的。

   在房企轉(zhuǎn)型方面,他給出的建議是,企業(yè)管理的創(chuàng)新,要提高決策能力,提高資本運(yùn)作能力,提高管控能力,提高融資能力。產(chǎn)品升級(jí)方向可以走綠色化、服務(wù)化、差異化。




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