房地產行業(yè)在經歷了2014年的重大轉折，那么在未來要何去何從呢？在剛剛結束的總理記者見面會上，總理對國民經濟及整個房地長行業(yè)發(fā)展提出了明確的方向和思路：保增長、調結構將成為2015年的主旋律，鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策，保持房地產長期平穩(wěn)健康發(fā)展。那么，總理的表態(tài)對房地產行業(yè)的未來能產生什么樣的影響呢？房地產行業(yè)的春天難道真的再次來臨了嗎？
我們知道，我國房地產行業(yè)的發(fā)展更多依靠城市化率的提升而提升，目前我國的城市化率不足55%，據2020年60%的目標還有較大差距，而人口政策的放開，也使得未來房地產行業(yè)有了可預期的人口紅利，國家希望房地產行業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展的期望更使得房地產市場似乎看到了擺脫低迷的契機，而這樣契機是否能夠真正對房地產企業(yè)的發(fā)展帶來光明的未來呢？
我想答案未必是肯定的，2015年，房地產行業(yè)將迎來行業(yè)調整最好的機遇，但對于絕大多數房地產企業(yè)而言，2015年將面臨著比去年更大的挑戰(zhàn)和威脅，房地產企業(yè)已經站在了發(fā)展的十字街頭，只有真正優(yōu)秀的企業(yè)才能在這一次的調整中真正存活并發(fā)展起來。宏遠問智認為，房地產企業(yè)在未來必將呈現出以下幾個典型特征。
第一，市場競爭持續(xù)加大，中小企業(yè)面臨更加嚴峻的生存挑戰(zhàn)，房地產企業(yè)的兼并收購將更加突出，市場集中度將進一步提升。雖然我國的城市化率仍有較大的提升空間，但城市化進程并不等于房地產發(fā)展。對于房地產市場而言，6.22億平米的存量資產中絕大多數是同質化產品，去化周期在15個月以上的城市占據了大多數，同質化市場中供大于求的現象顯露無疑，對于絕大多數房地產企業(yè)而言，去化的壓力和金融政策的緊縮將導致市場競爭的進一步加劇，這樣的競爭態(tài)勢將是未來相當長一段時間的主流， 眾多的中小企業(yè)必將在這樣的競爭中逐漸遭到淘汰，而具備實力的大型企業(yè)必將抓住這樣的時機搶占市場，通過品牌、價格、促銷、服務等多種手段進一步擠壓中小企業(yè)生存空間，并在中小企業(yè)面臨生死關頭進行兼并收購，市場集中度將進一步提升。
其次，廉租房、公租房等業(yè)態(tài)將快速擴大，政府采購行為將迅速出現并占領中低端房地產市場。同質化產品過多，房地產企業(yè)資金難以回籠，致使眾多中小企業(yè)面臨巨大的生存考驗，在確保民生的基本要求下，政府采取集中采購的方式，收購房地產開發(fā)商滯銷的樓盤，并將此類產品以廉租或公租的方式推向市場，保證大多數中低收入群體的剛性需求，同時，為房地產企業(yè)提供了關鍵的資金回籠機會，創(chuàng)造了二次發(fā)展的物質條件。
第三，房地產企業(yè)快速分化，眾多房地產公司必將逐漸退出北上廣深等成熟市場，區(qū)域性市場競爭進一步加劇，細分市場將成為重要選擇。對于超大型城市而言，由于土地成本居高不下，致使房地產企業(yè)更多的走向高端產品之路，以期獲取更多的市場和利潤，而大量的中低端市場將以政府采購的模式存在。在這種情況下，大型、有實力的企業(yè)必將成為市場的主流，而市場的細分定位將直接決定了房地產企業(yè)是否能夠得到持續(xù)性發(fā)展的關鍵所在。眾多大型房地產企業(yè)將不斷進入區(qū)域市場，以強大的資金、資源、管理等能力進一步中小企業(yè)生存空間，中小型企業(yè)將被迫選擇細分市場，或者成為大型企業(yè)的產品提供商，市場定位和更加精細化的成本控制以及項目運作能力將成為區(qū)域市場中獲勝的決定因素。
第四，以中小房地產企業(yè)為核心的小城鎮(zhèn)建設和運營將方興未艾。城鎮(zhèn)化的進程將直接影響到鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級市場，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場的各種相關配套設施和服務薄弱，在進行城鎮(zhèn)化建設過程中必將出現大量的商業(yè)或產業(yè)機遇，房地產開發(fā)企業(yè)將改變原有的開發(fā)模式，而轉變成為小型的城市綜合體開發(fā)商和運營商，而這樣的模式和經驗必將成為快速在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級市場進行復制。
第五，產業(yè)地產市場份額必將快速提升，并將成為區(qū)域性公司未來發(fā)展的重要方向，輕資產重服務的高端運營模式也將快速擴大。國家“一路一帶”戰(zhàn)略的提出，對相關區(qū)域的產業(yè)提供了歷史性的發(fā)展機遇，伴隨著路網建設，以各地區(qū)特色為核心的產業(yè)必將得到長足的發(fā)展，產業(yè)地產將迎來發(fā)展的黃金時期。區(qū)域性的房地產企業(yè)由于更加了解當地情況，擁有當地各種資源，將在產業(yè)地產市場的競爭中獲得獨特的競爭優(yōu)勢，產業(yè)地產將成為區(qū)域性房地產公司在未來發(fā)展的重要方向。同時，高端的房地產運營和服務模式必將在核心區(qū)域逐漸打造成功并進行推廣與復制，以產業(yè)地產的高端服務為核心，打通產業(yè)鏈的增值環(huán)節(jié)，與產業(yè)地產公司形成互補與共贏，最終形成輕資產重服務的高端產業(yè)地產管理模式。
綜合上述，宏遠問智認為，2015年房地產開發(fā)企業(yè)將面臨著冰火兩重天的不同境遇，而對于絕大多數中小企業(yè)而言，從今年開始將面臨比去年更加嚴峻的生存局面；而各地政府也將根據各地房地產市場、產業(yè)布局等的不同提供完全不同的支持，中國的房地產市場將真正出現百花齊放的燦爛局面；東部發(fā)達地區(qū)的整合將早于西部欠發(fā)達地區(qū)開始，2015年下半年將迎來行業(yè)兼并與收購的高峰，新的市場格局將在一年左右的時間內基本顯現。
在這種情況下，房地產開發(fā)企業(yè)應該如何應對將是擺在所有地產人面前的重要課題，宏遠問智認為，房地產開發(fā)企業(yè)必將在以下幾個方面進行重點改變，才有可能在未來的發(fā)展中獲得競爭優(yōu)勢。
第一，銷售前置化。由于細分市場定位將成為房地產開發(fā)商未來的核心能力，在這種情況下，以市場銷售為龍頭，帶動前期、規(guī)劃設計以及后期服務將是必然選擇，房地產企業(yè)的組織形態(tài)、管理和業(yè)務流程都將隨著銷售前置化而發(fā)生重大變化。
第二，成本精細化。大型的房地產企業(yè)為了在即將或已經開始的行業(yè)整合中占據先機，必然要求，時間成本進一步降低、運營效率進一步提升，而對于大量的中小型企業(yè)而言，嚴格的控制成本將成為市場競爭、戰(zhàn)略合作中的核心要素，在這種情況下，以生產制造型企業(yè)為代表的精細化管理模式必將對房地產開發(fā)企業(yè)產生重大影響，在不久的將來，房地產企業(yè)在人力資源管理、物資管理、質量管理、銷售管理等方面產生本質性的變化，房地產企業(yè)的運營效率將足底啊限度得到提升。
第三，模式多樣化。市場的不斷細分將直接決定了運營模式的不同，這種不同將以市場營銷模式為龍頭，以項目管理模式為基礎，以戰(zhàn)略合作模式為保證全方位的開展，各項創(chuàng)新模式將成為房地產運營管理中的核心職能。
第四，員工多元化。由于市場環(huán)境的變化，原有的成功經驗不能滿足房地產企業(yè)日益加快的發(fā)展需求，來自其他行業(yè)、其他專業(yè)的員工將大量補充進來，房地產行業(yè)的從業(yè)人員呈現出日益增強的多元化趨勢。
第五，服務常態(tài)化。房地產企業(yè)將改變之前以提供產品為核心的發(fā)展模式，服務將成為企業(yè)是否能夠長期持續(xù)發(fā)展的重要保障，對于客戶、供應商、服務商、合作伙伴等的服務將快速常態(tài)化，房地產產品將成為連接企業(yè)與顧客的橋梁，房地產開發(fā)企業(yè)將真正轉變成為房地產服務企業(yè)。
由此，宏遠問智認為，在未來的房地產企業(yè)內部管理中，模塊化的組織結構必將打破，條線化的模式必將快速出現，根據不同的企業(yè)將出現市場管理條線、質量管理條線、物資管理條線、人力資源管理條線等，各個條線貫穿企業(yè)始終，各個管理流程和業(yè)務流程必將重組，房地產企業(yè)必將呈現出完全不同的發(fā)展和管控模式。
2015年，將是房地長行業(yè)發(fā)展的機遇期和轉型期，也是房地產企業(yè)發(fā)展的陣痛期和挑戰(zhàn)期。
2015年，房地產企業(yè)站在了歷史的十字街頭，誰贏得了2015，誰將贏得企業(yè)發(fā)展的未來！
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