文/宏遠(yuǎn)問(wèn)智 總經(jīng)理 戴智江 

    房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了2014年的重大轉(zhuǎn)折，那么在未來(lái)要何去何從呢？在剛剛結(jié)束的總理記者見(jiàn)面會(huì)上，總理對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)及整個(gè)房地長(zhǎng)行業(yè)發(fā)展提出了明確的方向和思路：保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)將成為2015年的主旋律，鼓勵(lì)居民自住性住房和改善性住房需求，強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策，保持房地產(chǎn)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。那么，總理的表態(tài)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)能產(chǎn)生什么樣的影響呢？房地產(chǎn)行業(yè)的春天難道真的再次來(lái)臨了嗎？

   我們知道，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更多依靠城市化率的提升而提升，目前我國(guó)的城市化率不足55%，據(jù)2020年60%的目標(biāo)還有較大差距，而人口政策的放開(kāi)，也使得未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)有了可預(yù)期的人口紅利，國(guó)家希望房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展的期望更使得房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎看到了擺脫低迷的契機(jī)，而這樣契機(jī)是否能夠真正對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)光明的未來(lái)呢？

我想答案未必是肯定的，2015年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)行業(yè)調(diào)整最好的機(jī)遇，但對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，2015年將面臨著比去年更大的挑戰(zhàn)和威脅，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)站在了發(fā)展的十字街頭，只有真正優(yōu)秀的企業(yè)才能在這一次的調(diào)整中真正存活并發(fā)展起來(lái)。宏遠(yuǎn)問(wèn)智認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)在未來(lái)必將呈現(xiàn)出以下幾個(gè)典型特征。

   第一，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加大，中小企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購(gòu)將更加突出，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升。雖然我國(guó)的城市化率仍有較大的提升空間，但城市化進(jìn)程并不等于房地產(chǎn)發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，6.22億平米的存量資產(chǎn)中絕大多數(shù)是同質(zhì)化產(chǎn)品，去化周期在15個(gè)月以上的城市占據(jù)了大多數(shù)，同質(zhì)化市場(chǎng)中供大于求的現(xiàn)象顯露無(wú)疑，對(duì)于絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，去化的壓力和金融政策的緊縮將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)一步加劇，這樣的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將是未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的主流， 眾多的中小企業(yè)必將在這樣的競(jìng)爭(zhēng)中逐漸遭到淘汰，而具備實(shí)力的大型企業(yè)必將抓住這樣的時(shí)機(jī)搶占市場(chǎng)，通過(guò)品牌、價(jià)格、促銷(xiāo)、服務(wù)等多種手段進(jìn)一步擠壓中小企業(yè)生存空間，并在中小企業(yè)面臨生死關(guān)頭進(jìn)行兼并收購(gòu)，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提升。

   其次，廉租房、公租房等業(yè)態(tài)將快速擴(kuò)大，政府采購(gòu)行為將迅速出現(xiàn)并占領(lǐng)中低端房地產(chǎn)市場(chǎng)。同質(zhì)化產(chǎn)品過(guò)多，房地產(chǎn)企業(yè)資金難以回籠，致使眾多中小企業(yè)面臨巨大的生存考驗(yàn)，在確保民生的基本要求下，政府采取集中采購(gòu)的方式，收購(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商滯銷(xiāo)的樓盤(pán)，并將此類(lèi)產(chǎn)品以廉租或公租的方式推向市場(chǎng)，保證大多數(shù)中低收入群體的剛性需求，同時(shí)，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了關(guān)鍵的資金回籠機(jī)會(huì)，創(chuàng)造了二次發(fā)展的物質(zhì)條件。

   第三，房地產(chǎn)企業(yè)快速分化，眾多房地產(chǎn)公司必將逐漸退出北上廣深等成熟市場(chǎng)，區(qū)域性市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇，細(xì)分市場(chǎng)將成為重要選擇。對(duì)于超大型城市而言，由于土地成本居高不下，致使房地產(chǎn)企業(yè)更多的走向高端產(chǎn)品之路，以期獲取更多的市場(chǎng)和利潤(rùn)，而大量的中低端市場(chǎng)將以政府采購(gòu)的模式存在。在這種情況下，大型、有實(shí)力的企業(yè)必將成為市場(chǎng)的主流，而市場(chǎng)的細(xì)分定位將直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠得到持續(xù)性發(fā)展的關(guān)鍵所在。眾多大型房地產(chǎn)企業(yè)將不斷進(jìn)入?yún)^(qū)域市場(chǎng)，以強(qiáng)大的資金、資源、管理等能力進(jìn)一步中小企業(yè)生存空間，中小型企業(yè)將被迫選擇細(xì)分市場(chǎng)，或者成為大型企業(yè)的產(chǎn)品提供商，市場(chǎng)定位和更加精細(xì)化的成本控制以及項(xiàng)目運(yùn)作能力將成為區(qū)域市場(chǎng)中獲勝的決定因素。

   第四，以中小房地產(chǎn)企業(yè)為核心的小城鎮(zhèn)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)將方興未艾。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將直接影響到鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)的各種相關(guān)配套設(shè)施和服務(wù)薄弱，在進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中必將出現(xiàn)大量的商業(yè)或產(chǎn)業(yè)機(jī)遇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將改變?cè)械拈_(kāi)發(fā)模式，而轉(zhuǎn)變成為小型的城市綜合體開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，而這樣的模式和經(jīng)驗(yàn)必將成為快速在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行復(fù)制。

   第五，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)份額必將快速提升，并將成為區(qū)域性公司未來(lái)發(fā)展的重要方向，輕資產(chǎn)重服務(wù)的高端運(yùn)營(yíng)模式也將快速擴(kuò)大。國(guó)家“一路一帶”戰(zhàn)略的提出，對(duì)相關(guān)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)提供了歷史性的發(fā)展機(jī)遇，伴隨著路網(wǎng)建設(shè)，以各地區(qū)特色為核心的產(chǎn)業(yè)必將得到長(zhǎng)足的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)發(fā)展的黃金時(shí)期。區(qū)域性的房地產(chǎn)企業(yè)由于更加了解當(dāng)?shù)厍闆r，擁有當(dāng)?shù)馗鞣N資源，將在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中獲得獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將成為區(qū)域性房地產(chǎn)公司在未來(lái)發(fā)展的重要方向。同時(shí)，高端的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和服務(wù)模式必將在核心區(qū)域逐漸打造成功并進(jìn)行推廣與復(fù)制，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的高端服務(wù)為核心，打通產(chǎn)業(yè)鏈的增值環(huán)節(jié)，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)公司形成互補(bǔ)與共贏，最終形成輕資產(chǎn)重服務(wù)的高端產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)管理模式。

   綜合上述，宏遠(yuǎn)問(wèn)智認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將面臨著冰火兩重天的不同境遇，而對(duì)于絕大多數(shù)中小企業(yè)而言，從今年開(kāi)始將面臨比去年更加嚴(yán)峻的生存局面；而各地政府也將根據(jù)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)布局等的不同提供完全不同的支持，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將真正出現(xiàn)百花齊放的燦爛局面；東部發(fā)達(dá)地區(qū)的整合將早于西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)開(kāi)始，2015年下半年將迎來(lái)行業(yè)兼并與收購(gòu)的高峰，新的市場(chǎng)格局將在一年左右的時(shí)間內(nèi)基本顯現(xiàn)。

    在這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)將是擺在所有地產(chǎn)人面前的重要課題，宏遠(yuǎn)問(wèn)智認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必將在以下幾個(gè)方面進(jìn)行重點(diǎn)改變，才有可能在未來(lái)的發(fā)展中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

   第一，銷(xiāo)售前置化。由于細(xì)分市場(chǎng)定位將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商未來(lái)的核心能力，在這種情況下，以市場(chǎng)銷(xiāo)售為龍頭，帶動(dòng)前期、規(guī)劃設(shè)計(jì)以及后期服務(wù)將是必然選擇，房地產(chǎn)企業(yè)的組織形態(tài)、管理和業(yè)務(wù)流程都將隨著銷(xiāo)售前置化而發(fā)生重大變化。

   第二，成本精細(xì)化。大型的房地產(chǎn)企業(yè)為了在即將或已經(jīng)開(kāi)始的行業(yè)整合中占據(jù)先機(jī)，必然要求，時(shí)間成本進(jìn)一步降低、運(yùn)營(yíng)效率進(jìn)一步提升，而對(duì)于大量的中小型企業(yè)而言，嚴(yán)格的控制成本將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、戰(zhàn)略合作中的核心要素，在這種情況下，以生產(chǎn)制造型企業(yè)為代表的精細(xì)化管理模式必將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)生重大影響，在不久的將來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在人力資源管理、物資管理、質(zhì)量管理、銷(xiāo)售管理等方面產(chǎn)生本質(zhì)性的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率將足底啊限度得到提升。

   第三，模式多樣化。市場(chǎng)的不斷細(xì)分將直接決定了運(yùn)營(yíng)模式的不同，這種不同將以市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)模式為龍頭，以項(xiàng)目管理模式為基礎(chǔ)，以戰(zhàn)略合作模式為保證全方位的開(kāi)展，各項(xiàng)創(chuàng)新模式將成為房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理中的核心職能。

   第四，員工多元化。由于市場(chǎng)環(huán)境的變化，原有的成功經(jīng)驗(yàn)不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)日益加快的發(fā)展需求，來(lái)自其他行業(yè)、其他專(zhuān)業(yè)的員工將大量補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員呈現(xiàn)出日益增強(qiáng)的多元化趨勢(shì)。

   第五，服務(wù)常態(tài)化。房地產(chǎn)企業(yè)將改變之前以提供產(chǎn)品為核心的發(fā)展模式，服務(wù)將成為企業(yè)是否能夠長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展的重要保障，對(duì)于客戶、供應(yīng)商、服務(wù)商、合作伙伴等的服務(wù)將快速常態(tài)化，房地產(chǎn)產(chǎn)品將成為連接企業(yè)與顧客的橋梁，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將真正轉(zhuǎn)變成為房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)。

   由此，宏遠(yuǎn)問(wèn)智認(rèn)為，在未來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理中，模塊化的組織結(jié)構(gòu)必將打破，條線化的模式必將快速出現(xiàn)，根據(jù)不同的企業(yè)將出現(xiàn)市場(chǎng)管理?xiàng)l線、質(zhì)量管理?xiàng)l線、物資管理?xiàng)l線、人力資源管理?xiàng)l線等，各個(gè)條線貫穿企業(yè)始終，各個(gè)管理流程和業(yè)務(wù)流程必將重組，房地產(chǎn)企業(yè)必將呈現(xiàn)出完全不同的發(fā)展和管控模式。

   2015年，將是房地長(zhǎng)行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇期和轉(zhuǎn)型期，也是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的陣痛期和挑戰(zhàn)期。

   2015年，房地產(chǎn)企業(yè)站在了歷史的十字街頭，誰(shuí)贏得了2015，誰(shuí)將贏得企業(yè)發(fā)展的未來(lái)！