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賈康:賈康:地方政府有必要因地制宜逐步取消樓市限購(gòu)
2016-01-20 41667
【熱點(diǎn)觀察】政府的房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策適應(yīng)性調(diào)整”是必要的
  大部分城市有望今年完成調(diào)整 財(cái)政擴(kuò)張力度或進(jìn)一步加大
  財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng) 賈康
  中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài),在由“新”求“?!钡那闆r下,必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)這一調(diào)控方略,密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國(guó)際化、信息化和市場(chǎng)化,總體發(fā)展中,很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。而在城鎮(zhèn)化過(guò)程中,前30年已經(jīng)有近3億人,今后幾十年還將陸續(xù)有4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居,所以城鎮(zhèn)中心還將持續(xù)擴(kuò)大,并在宜居程度上升級(jí)優(yōu)化,所以房地產(chǎn)必然形成整個(gè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、發(fā)展、升級(jí)中的支柱。
  去年年初開(kāi)始,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了非常明顯的變化,其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”,絕對(duì)不是有些人說(shuō)的“崩盤(pán)的過(guò)程”。這樣的市場(chǎng)調(diào)整分化,在我國(guó)實(shí)際演變過(guò)程中總體已可認(rèn)定是健康的,大家要在深化的市場(chǎng)中認(rèn)識(shí)和學(xué)習(xí),重視分線、分市、分地段、分類(lèi)型的具體分析,在理性認(rèn)識(shí)市場(chǎng)的情況下決定自己的投資行為、開(kāi)發(fā)行為。
  在房地產(chǎn)政策上,我認(rèn)為現(xiàn)在已看到的政府的主要?jiǎng)幼?,可以稱之為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”,這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因?yàn)檫^(guò)去擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)度泡沫化,怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”,政府甚至不惜動(dòng)用種種行政手段,但在缺少制度建設(shè)要素配套情況下,依然不能有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度炒作。而現(xiàn)階段情況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變,政府可以不再擔(dān)心無(wú)忌憚的瘋炒,也應(yīng)該進(jìn)行政策的適應(yīng)性調(diào)整。
  今年大部分城市有望完成調(diào)整
  地方政府因地制宜逐步取消限購(gòu)是完全有必要的。
  我更愿意稱這種行為是考慮市場(chǎng)下行背景,幫助市場(chǎng)更合理地恢復(fù)常態(tài)?,F(xiàn)在還有幾個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu),北京、上海、廣州、深圳和三亞,它們各有各的道理。作為一線城市,外來(lái)人口壓力太大,當(dāng)?shù)卣诰S護(hù)基本公共服務(wù)的均等化壓力之下,還不能很好地適應(yīng)人口涌入的變化來(lái)消除“城市病”??傮w來(lái)說(shuō),是以權(quán)宜之計(jì)行政手段的限購(gòu),限制外來(lái)人口的壓力。而三亞在旅游業(yè)的推動(dòng)下,已經(jīng)形成了一輪購(gòu)房的發(fā)展,但當(dāng)?shù)刭?gòu)房人大量是非本地的居民,當(dāng)?shù)卣J(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整。在這種形勢(shì)下,不取消限購(gòu),我覺(jué)得也是合適的。
  政府的金融政策、信貸政策的放寬,也是一種政策適應(yīng)性調(diào)整。比如說(shuō)首套房貸款政策,就合乎市場(chǎng)規(guī)律,這是在無(wú)泡沫化威脅情況下,讓市場(chǎng)交易中消費(fèi)者主權(quán)更多起作用,市場(chǎng)信貸不用擔(dān)心瘋炒的情況下,應(yīng)該更多讓市場(chǎng)在競(jìng)爭(zhēng)中自由選擇,讓消費(fèi)者自己判斷。這種情況下,首付的比重在調(diào)低,也很有必要,大家已經(jīng)比以前更好地認(rèn)識(shí)了市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn),更理性地在做判斷,這時(shí)候適當(dāng)降低一些首付的比重,實(shí)際上是使市場(chǎng)的活躍程度適當(dāng)提高,但不用擔(dān)心這樣一來(lái)馬上就變成瘋炒狀態(tài)。
  再說(shuō)到財(cái)稅,我注意到交易政策在放寬,原來(lái)堅(jiān)持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個(gè)人所得稅的減免,現(xiàn)在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個(gè)稅的減免政策。這也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍,有利于按照市場(chǎng)機(jī)制減少存量空置。實(shí)際上,現(xiàn)在大量的二手房涌入市場(chǎng),使供需關(guān)系較好地得到了校正。以前需求一路上升,供不應(yīng)求;現(xiàn)在反過(guò)來(lái)要消化庫(kù)存??傮w來(lái)說(shuō),這有利于盤(pán)活存量,促使生產(chǎn)要素更多地流動(dòng)起來(lái)。
  據(jù)我觀察,總體來(lái)說(shuō),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低端的代表溫州,高端的代表北京,都已經(jīng)完成探底。其他的二線、三四線城市,在消化原來(lái)的泡沫、消化存量方面,出不了大格,也是一個(gè)調(diào)整中的收斂過(guò)程。所以,我們可以看得相當(dāng)清楚,今年很有希望基本完成大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行調(diào)整。
  當(dāng)然,有些城市還是會(huì)存在壓力和局部問(wèn)題,甚至不排除個(gè)別地方、個(gè)別開(kāi)發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài)。
賈康:地方政府有必要因地制宜逐步取消樓市限購(gòu)1


  財(cái)政政策應(yīng)給予積極支持
  在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場(chǎng),還要繼續(xù)完成調(diào)整。在這種情況之下,一方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展信心,另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場(chǎng)還在繼續(xù)變化中的情況下,財(cái)政的政策調(diào)整與制度建設(shè)是十分必要的。
  那么財(cái)政方面基于前一段信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊,應(yīng)該做什么事情?我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn):
  宏觀經(jīng)濟(jì)下行如果壓力加重的話,不排除財(cái)政擴(kuò)張力度作適當(dāng)?shù)纳仙?。在中?a target="_blank" style="color: black;" >經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議、今年全國(guó)“兩會(huì)”、不久前的中央政治局會(huì)議都加力增效的方針之下,積極的財(cái)政政策及其擴(kuò)張性政策力度,總體上要符合穩(wěn)增長(zhǎng)要求。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%,財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉特別強(qiáng)調(diào),實(shí)際算賬的水平,把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的進(jìn)出等因素算在一起,是2.7%左右,但也在安全區(qū)。有必要的話年內(nèi)適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度,應(yīng)是一個(gè)預(yù)備方案。
  政府必須全力做好從棚戶區(qū)改造切入的保障房建設(shè),財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。  這里面的一些具體機(jī)制,中央已經(jīng)給出了非常清晰化的指導(dǎo),比如說(shuō)保障房建設(shè)要以棚戶區(qū)改造托底,原來(lái)十幾種保障房的名目,現(xiàn)在可以主打兩種類(lèi)型,一個(gè)是把廉租房和公租房合在一起;二是共有產(chǎn)權(quán)房,能較好地滿足現(xiàn)實(shí)的需要。
  要加緊政府與社會(huì)資本合作(PPP)的法律法規(guī)制定工作,推進(jìn)示范項(xiàng)目,同時(shí)要培養(yǎng)契約精神,以有助于在財(cái)政支持情況下,更好地優(yōu)化結(jié)構(gòu)和應(yīng)對(duì)全局發(fā)展的需要。
  同時(shí),應(yīng)該適時(shí)加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。今年財(cái)政部財(cái)政預(yù)算報(bào)告里明確表明對(duì)于房地產(chǎn)稅這個(gè)改革作配合立法的基本態(tài)度;三中全會(huì)明確要求加快房地產(chǎn)稅立法,并適時(shí)推進(jìn)改革;從時(shí)間表上,按照中央的要求應(yīng)該最晚2017年全國(guó)“兩會(huì)”的時(shí)候人大能夠?qū)徟?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)稅的法律。這樣就不是簡(jiǎn)單“擴(kuò)大試點(diǎn)范圍”,而是按照法律來(lái)執(zhí)行??傮w來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)稅如果未來(lái)能推出,一定要考慮中國(guó)國(guó)情,處理好“扣除第一套房,還是扣除人均多少平方米”的問(wèn)題。
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