新政策之下的房地產(chǎn)及建筑業(yè)適用增值稅率：

房地產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅率5%，增值稅率11%；建筑業(yè)：現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅率3%，增值稅率11%。

由于增值稅實(shí)際上是基于差額征稅（銷(xiāo)項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)），而營(yíng)業(yè)稅是基于全額征稅（僅銷(xiāo)項(xiàng)），所以單純將新稅率和老稅率直接比較是沒(méi)有意義的。另外，過(guò)渡性政策的實(shí)施也會(huì)對(duì)稅率產(chǎn)生進(jìn)一步的影響

一、總體影響

營(yíng)業(yè)稅稅制下，房地產(chǎn)及建筑業(yè)對(duì)于營(yíng)業(yè)稅稅源的貢獻(xiàn)最大。由于營(yíng)改增后房地產(chǎn)及建筑業(yè)的增值稅率相較于營(yíng)業(yè)稅率有較大的變化，營(yíng)改增新政策對(duì)于房地產(chǎn)及建筑業(yè)的影響巨大。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，業(yè)主，房地產(chǎn)基金和其投資者非常關(guān)注，當(dāng)過(guò)渡政策結(jié)束時(shí)，11%的增值稅率是否會(huì)造成他們額外的稅負(fù)。這些問(wèn)題并沒(méi)有簡(jiǎn)單統(tǒng)一的答案，而是需要對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)模型進(jìn)行財(cái)務(wù)影響審閱及分析。

許老師列出了幾個(gè)關(guān)鍵的影響因素：

1、現(xiàn)有合同的條款

如果合同已經(jīng)簽訂且增值稅無(wú)法轉(zhuǎn)嫁給下游企業(yè)，那么供應(yīng)商也許更愿意使用3%（建筑行業(yè)）及5%（房地產(chǎn)行業(yè)）的征收率，使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法去降低增值稅帶來(lái)的影響。

2、交易對(duì)方是否為增值稅一般納稅人

如果銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的購(gòu)買(mǎi)方屬于增值稅一般納稅人，或租賃業(yè)務(wù)的承租方屬于增值稅一般納稅人，那么相較現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅下，增值稅將更會(huì)容易地轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)方或租戶?？傮w而言，意味著B(niǎo)2B模式下的房地產(chǎn)交易（如商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、工廠、酒店和其他形式的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目）相比B2C或C2C模式下的住宅而言，受政策變化不利影響的可能性更低。

3、土地占整個(gè)項(xiàng)目的比例價(jià)值

預(yù)計(jì)政府部門(mén)將不需要就出讓土地使用權(quán)繳納銷(xiāo)項(xiàng)稅，然而開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)時(shí)可就支付的價(jià)格視同進(jìn)項(xiàng)進(jìn)行抵扣，也意味著當(dāng)開(kāi)發(fā)商出售已完成的項(xiàng)目時(shí)，其增值稅應(yīng)納稅額將由銷(xiāo)項(xiàng)稅額與視同進(jìn)項(xiàng)稅額決定。此外，如果建筑勞務(wù)和材料占項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值越高，則可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額越高，因?yàn)椴牧系倪M(jìn)項(xiàng)稅率為17%，而建筑成本會(huì)帶來(lái)11%進(jìn)項(xiàng)稅。

4、銷(xiāo)售模式

出售已完工房地產(chǎn)項(xiàng)目和出售房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，可能適用不同的增值稅處理方法。并且，出售股權(quán)的權(quán)益可能不屬于增值稅征稅范圍。

5、企業(yè)運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)

許多開(kāi)發(fā)商通過(guò)項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如果匯總申報(bào)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，意味著每次開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目時(shí)，都需要讓每個(gè)項(xiàng)目公司盡早登記為增值稅一般納稅人，以確保可以盡早獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣資格。然而，直到各公司產(chǎn)生銷(xiāo)項(xiàng)稅時(shí)才能實(shí)現(xiàn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。因?yàn)槌瞬糠重浳锖头?wù)出口外，我國(guó)并不廣泛就進(jìn)項(xiàng)稅留抵退稅予以退稅（這與其他很多增值稅稅制國(guó)家不同）。因此，增值稅對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流會(huì)產(chǎn)生顯著并長(zhǎng)遠(yuǎn)的影響。此外，當(dāng)以項(xiàng)目公司架構(gòu)運(yùn)營(yíng)時(shí)，一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅將不能用于抵扣另一個(gè)項(xiàng)目產(chǎn)生的銷(xiāo)項(xiàng)稅。

政府為保證房地產(chǎn)及建筑業(yè)從營(yíng)業(yè)稅向增值稅平穩(wěn)過(guò)渡，出臺(tái)了一些具體的規(guī)定。政策中具有實(shí)質(zhì)性宏觀經(jīng)濟(jì)影響如下：

一、過(guò)渡性政策

營(yíng)改增新法規(guī)中包括了一系列過(guò)渡性政策，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。這一安排是為了實(shí)現(xiàn)營(yíng)改增平穩(wěn)的過(guò)渡，增值稅率不會(huì)突然間提高到11%。銷(xiāo)售2016年5月1日后取得的或新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目才適用于11%的增值稅率，這一政策不適用于個(gè)人銷(xiāo)售住房。

對(duì)發(fā)生的土地采購(gòu)成本視同進(jìn)項(xiàng)抵扣--當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售房地產(chǎn)計(jì)算增值稅額的時(shí)候，向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款可以從銷(xiāo)售額中扣除。這個(gè)優(yōu)惠政策將會(huì)有效地保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只對(duì)其增值的部分進(jìn)行納稅，但只能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商按照11%的增值稅率繳納增值稅，而不適用于開(kāi)發(fā)商選擇過(guò)渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅--為鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)并抑制投機(jī)行為，除北京、上海、廣州和深圳外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。該政策延續(xù)了營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定，這一政策不僅適用于個(gè)人自住用房，也適用于投資的住房。

分期抵扣適用于11%增值稅率的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額--2016年5月1日之后購(gòu)入的不動(dòng)產(chǎn)將適用11%的增值稅率，并且如果購(gòu)買(mǎi)方是增值稅一般納稅人，可以就不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅額可以申報(bào)抵扣。政策進(jìn)一步規(guī)定，這部分可抵進(jìn)項(xiàng)分?jǐn)傇诓粍?dòng)產(chǎn)購(gòu)入后兩年內(nèi)抵扣，第一年可抵扣60%，而余下的40%可于第二年抵扣。在現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅制下，購(gòu)入房地產(chǎn)資產(chǎn)未曾有過(guò)可被抵扣的制度，這是我國(guó)在增值稅稅制下巨大的發(fā)展，盡管就國(guó)際增值稅稅制慣例而言，這種分期抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的方式并不常見(jiàn)。

盡管新的政策以相對(duì)平緩的方式控制著對(duì)房地產(chǎn)和建筑業(yè)的直接影響，預(yù)測(cè)在2016年5月1日之前，許多建筑業(yè)工程項(xiàng)目和房地產(chǎn)銷(xiāo)售將會(huì)被大力推進(jìn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及購(gòu)買(mǎi)方從而實(shí)現(xiàn)可選擇適用過(guò)渡性政策。

二、哪些屬于“房地產(chǎn)及建筑行業(yè)“征稅范圍？

政策對(duì)于“房地產(chǎn)業(yè)”及“建筑業(yè)”的定義與營(yíng)業(yè)稅法規(guī)下的規(guī)定基本一致，意味著增值稅將適用于房地產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃業(yè)務(wù)，并且影響主要的房地產(chǎn)類(lèi)型，比如住宅、零售、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)、以及商業(yè)地產(chǎn)。

重要的一點(diǎn)是，服務(wù)供應(yīng)商的業(yè)務(wù)活動(dòng)比如房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理公司、建筑師、測(cè)量師將不會(huì)被列入“房地產(chǎn)及建筑業(yè)”服務(wù)范圍，而被列入“商務(wù)輔助服務(wù)”，并適用6%的增值稅率。

過(guò)渡性政策是房地產(chǎn)業(yè)主、出租方、房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資公司最為密切關(guān)注的重要方面。簡(jiǎn)而言之，對(duì)于任何政府而言引入增值稅最困難的問(wèn)題之一是：如何在不影響市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的前提下，將增值稅適用于存量的房地產(chǎn)和建筑業(yè)項(xiàng)目。

過(guò)渡期政策適用的情況總結(jié)如下：適用情況條件增值稅稅率“老項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)商防地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

老項(xiàng)目必須滿足以下條件：

《建筑工程施工許可證注明的合同》開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅二手房銷(xiāo)售（非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的征收率在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅不動(dòng)產(chǎn)租賃一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率，在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅建筑業(yè)＊以清包工方式提供建筑服務(wù)

＊為甲方提供建筑服務(wù)

為工程老項(xiàng)目提供建筑服務(wù)，必須滿足以下條件之一的：

1、《建筑工程施工許可證注明的合同》開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目

2、未取得《建筑工程施工許可證注明的合同》的，合同中注明開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目按照3%的增收率簡(jiǎn)易增收，且支付支付給分包商的費(fèi)用可以在稅前抵扣（與現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅下的政策一致）（1）建筑業(yè)適用于3%的征收率，不動(dòng)產(chǎn)銷(xiāo)售和租賃適用于5%征收率

（2）建筑業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售和租賃的供應(yīng)方無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

（3）建筑業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售和租賃的購(gòu)買(mǎi)方也許可能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

（4）建筑業(yè)及不動(dòng)產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售和租賃的供應(yīng)方也許可能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票

可能更加優(yōu)惠的政策是如果一般納稅人購(gòu)進(jìn)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑和房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且還可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。但建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)是否可以就簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目自行開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票（如果已經(jīng)是增值稅一般納稅人），還是需要去主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票有待進(jìn)一步明確。同時(shí)，是否對(duì)于選擇按照5%簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的出租不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目同樣也可以開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票需要拭目以待。

過(guò)渡期政策期間，供應(yīng)商可以自主選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方式，也可選擇以行業(yè)稅率為依據(jù)繳納增值稅。當(dāng)然，供應(yīng)商也可以按照不同的項(xiàng)目選擇適用不同的稅率進(jìn)行繳納增值稅。因此，某家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)控股有限公司就住宅希望按照5%征收率對(duì)含增值稅的價(jià)格采取簡(jiǎn)易征收方式繳納增值稅，而商業(yè)地產(chǎn)則傾向于按照11%的稅率計(jì)算增值稅額，并將其轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)方，購(gòu)買(mǎi)方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的傳統(tǒng)計(jì)稅方式。重要的是，納稅人一旦選定一種計(jì)稅方式，則在之后的36個(gè)月期間不得更改。

實(shí)際操作中存在值得關(guān)注的問(wèn)題。首先，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃，由于過(guò)渡期政策僅僅要求一般納稅人在2016年4月30日前取得該項(xiàng)資產(chǎn)，因此選擇按照簡(jiǎn)易征收方式計(jì)稅的滿足該項(xiàng)條件的不動(dòng)產(chǎn)租賃在未來(lái)可以一直適用于過(guò)渡期政策。換言之，所有權(quán)不變的同一不動(dòng)產(chǎn)可以在多年后依然適用于按照5%征收率簡(jiǎn)易征收的過(guò)渡政策，但是新的不動(dòng)產(chǎn)或所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)則不能繼續(xù)適用過(guò)渡政策。

另外，在不動(dòng)產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)中，業(yè)主的選擇將受到租戶的重大影響。如果業(yè)主可以將增值稅傳遞給下一環(huán)節(jié)，則其可能傾向于選擇11%的稅率。而由于租賃條款或協(xié)商不利等原因無(wú)法將進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)嫁給租戶時(shí)，業(yè)主往往更傾向于選用5%征收率方式。因此，業(yè)主與租戶之間就稅務(wù)問(wèn)題清晰的溝通將成為將來(lái)租賃談判的一部分。

三、小規(guī)模納稅人

11%的增值稅稅率適用于一般納稅人。年銷(xiāo)售額500萬(wàn)元以上，或年銷(xiāo)售額低于500萬(wàn)元，但能夠向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供健全的會(huì)計(jì)記錄，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，并向稅局申請(qǐng)成為增值稅一般納稅人并通過(guò)稅局登記的納稅人被稱(chēng)為增值稅一般納稅人。

不符合“增值稅一般納稅人”標(biāo)準(zhǔn)的納稅人被稱(chēng)為增值稅小規(guī)模納稅人，增值稅小規(guī)模納稅人具有如下特點(diǎn)：

房地產(chǎn)業(yè)小規(guī)模納稅人按照5%的稅率繳納增值稅，建筑業(yè)增值稅納稅人按照3%的稅率繳納增值稅。

1、小規(guī)模納稅人無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅

小規(guī)模納稅人不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。小規(guī)模納稅人向一般納稅人銷(xiāo)售貨物或應(yīng)稅勞務(wù),購(gòu)貨方要求銷(xiāo)貨方提供增值稅專(zhuān)用發(fā)票時(shí),稅務(wù)機(jī)關(guān)可以為其代開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票。

2、個(gè)人出售住宅的相關(guān)政策

個(gè)人出租住宅將按照1.5%的征收率繳納增值稅，與現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅下政策一致。

個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，計(jì)稅基礎(chǔ)是住宅銷(xiāo)售額。

另一方面，除北上廣深外，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅，目的是鼓勵(lì)長(zhǎng)期持有不動(dòng)產(chǎn)，而抑制市場(chǎng)投機(jī)的行為。

這個(gè)政策適用于所有個(gè)人持有的“住宅”房地產(chǎn)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也將會(huì)適用于免稅政策，個(gè)人出租住房的收入則適用1.5%的增值稅率。

當(dāng)考慮特殊情況時(shí)，政策適用就不那么清晰了。例如如果不到2年的時(shí)間，房地產(chǎn)業(yè)主發(fā)生死亡或者因離婚發(fā)生的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移。盡管有政策規(guī)定，上述情況取得房屋產(chǎn)權(quán)免征增值稅，如果發(fā)生上述情況，再銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)，是否要重新計(jì)算2年的時(shí)間并不明晰。

三、建筑業(yè)服務(wù)

營(yíng)改增后，除適用3%征收率簡(jiǎn)易征收的情況外，建筑行業(yè)將適用于11%的增值稅率。對(duì)于目前按照3%征收率簡(jiǎn)易征收的項(xiàng)目，支付給分包商的費(fèi)用允許在從總收入中稅前扣除，與現(xiàn)行的營(yíng)業(yè)稅下政策一致。

營(yíng)改增后，建筑行業(yè)將面臨兩個(gè)主要問(wèn)題：

取得增值稅發(fā)票的問(wèn)題。由于總包商下有很多分包商為小規(guī)模納稅人，無(wú)法開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票，該部分的進(jìn)項(xiàng)稅只能拿到稅局代開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票方能抵扣。

當(dāng)建筑公司采購(gòu)作為其提供服務(wù)一部分的原材料時(shí)，這些材料是否應(yīng)按照建筑業(yè)11%的稅率還是按照銷(xiāo)售貨物17%稅率繳納增值稅？一般而言，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的材料的價(jià)格已算入到開(kāi)發(fā)商支付給建筑公司的費(fèi)用中，所以應(yīng)適用11%的稅率。但是目前法規(guī)規(guī)定并不十分明確。

考慮到某些建筑公司提供建筑服務(wù)，開(kāi)發(fā)商采購(gòu)原材料的情況。對(duì)于在建筑服務(wù)中不提供材料的建筑公司，可適用于3%簡(jiǎn)易征收的優(yōu)惠政策。該規(guī)定符合減輕建筑公司稅負(fù)的政策考慮，背后的原理是將增值稅率降低，以用來(lái)彌補(bǔ)建筑業(yè)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅較少的情況，因?yàn)樗麄冎饕某杀臼侨斯こ杀尽?

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

拋開(kāi)對(duì)于開(kāi)發(fā)商老項(xiàng)目利好的過(guò)渡性政策，還有其他一些利好消息。其中最重要的就是，對(duì)于申請(qǐng)成為一般納稅人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將可以把從政府采購(gòu)的土地成本可以從銷(xiāo)售額中扣除，保證房地產(chǎn)開(kāi)放商只就業(yè)務(wù)中增值的部分繳納增值稅。但是此規(guī)定只能適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商適用于11%增值稅率的時(shí)候，而不適用于5%增值稅率。因此，對(duì)于銷(xiāo)售額適用什么稅率是有利的，先進(jìn)行測(cè)算是非常有必要的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就營(yíng)改增另外特別關(guān)注的一點(diǎn)是，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商使用預(yù)售方式銷(xiāo)售房產(chǎn)并收訖預(yù)付款時(shí)，是否即產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，實(shí)操中預(yù)收款可能會(huì)發(fā)生在任何重大的建筑施工之前。值得一提的是，36號(hào)文并沒(méi)有就此提出要求，如果收到預(yù)收款沒(méi)有開(kāi)具增值稅發(fā)票，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為合同規(guī)定時(shí)間或權(quán)屬變更時(shí)。但是，在收到預(yù)收款時(shí)需要按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

五、房地產(chǎn)基金及其投資者，以及持有財(cái)產(chǎn)-長(zhǎng)期持有

房地產(chǎn)基金及其投資者為出租目的而持有的房地產(chǎn)也將會(huì)獲益于相對(duì)寬松的過(guò)渡政策。具體來(lái)說(shuō)，針對(duì)以下兩種情況可選擇征收為5%的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法：

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)

或一般納稅人銷(xiāo)售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

此外，對(duì)于可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法使用5%征收率的非自建不動(dòng)產(chǎn)，法規(guī)允許了此種情況下可按賣(mài)出價(jià)和買(mǎi)入價(jià)的差額計(jì)稅，意味著房地產(chǎn)基金及其投資者，以及那些在2016年4月30日前購(gòu)入并持有不動(dòng)產(chǎn)（比如工廠）的納稅人在后續(xù)轉(zhuǎn)讓時(shí)，可就總銷(xiāo)售額減去總購(gòu)買(mǎi)價(jià)的基礎(chǔ)上，按5%征收率繳納增值稅，與現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅下的規(guī)定一致。

2016年5月1日之后取得的房地產(chǎn)資產(chǎn)并不能夠選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法使用5%征收率，購(gòu)買(mǎi)方能夠以11%的增值稅率抵扣其進(jìn)行稅額。然而，法規(guī)規(guī)定了增值稅可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額需按比例分?jǐn)傇趦赡曛械挚?，第一年可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的60%，第二年可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的40%，此規(guī)定同樣適用于2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，但不適用于不包括房地產(chǎn)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)、融資租入的不動(dòng)產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物。

關(guān)于這條政策值得好奇的一點(diǎn)是，乍看之下是政府可提高其財(cái)政收入，但是具體效用不太清晰，因?yàn)槌隹谕硕愅猓覈?guó)尚不允許進(jìn)項(xiàng)稅留抵退稅，意味著購(gòu)買(mǎi)方產(chǎn)生進(jìn)行留抵的話，不會(huì)得到退稅。另外，關(guān)于購(gòu)入按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)，第一年可抵扣的60%進(jìn)項(xiàng)稅額是應(yīng)于購(gòu)買(mǎi)的當(dāng)月申報(bào)抵扣，還是應(yīng)該按比例分?jǐn)偟?2個(gè)月申報(bào)抵扣。同理，這一疑問(wèn)也適用于與第二年40%的可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。此外，如果在第二年期間也發(fā)生了不動(dòng)產(chǎn)處置的情況，那么進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)當(dāng)如何處理，政策尚未明確。另外，如果購(gòu)入不動(dòng)產(chǎn)不是按固定資產(chǎn)核算，例如按投資性房地產(chǎn)核算，那么應(yīng)該如何抵扣？法規(guī)也沒(méi)有明確給出指引。

在我國(guó)，常見(jiàn)的處置房地產(chǎn)的方法是由房地產(chǎn)持股公司出售股份或其他權(quán)益，轉(zhuǎn)讓并不屬于營(yíng)業(yè)稅制或增值稅制的應(yīng)稅范圍。至少在現(xiàn)階段出臺(tái)的法規(guī)并未包括類(lèi)似企業(yè)所得稅7號(hào)公告的“看穿”政策，即針對(duì)出售股份行為將會(huì)視同處置潛在的房地產(chǎn)資產(chǎn)那樣需要征稅。

六、物業(yè)管理，房產(chǎn)中介和及其他類(lèi)似服務(wù)提供方

物業(yè)管理服務(wù)、房產(chǎn)中介及其他類(lèi)似服務(wù)將適用6%增值稅稅率。值得注意的是，物業(yè)管理服務(wù)被歸類(lèi)為“商務(wù)輔助服務(wù)”。

因此，物業(yè)管理服務(wù)和房產(chǎn)中介服務(wù)可以抵扣。

七、轉(zhuǎn)售水電和其他市政支出

在房地產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理公司或者業(yè)主按照租約轉(zhuǎn)售水電等市政支出給租戶是非常常見(jiàn)的情況。問(wèn)題是，轉(zhuǎn)售水電是否應(yīng)按照水電所適用的增值稅稅率征收，而不用管是否業(yè)主選擇了簡(jiǎn)易征收方法納稅，還是這些轉(zhuǎn)售的水電應(yīng)作為提供租賃服務(wù)的價(jià)外費(fèi)用一并按照11%征收增值稅。營(yíng)改增新法規(guī)并未給出具體解釋。

八、融資成本

利息支出以及直接和貸款服務(wù)相關(guān)的手續(xù)費(fèi)支出無(wú)法獲得進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，將增加房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資成本。

九、預(yù)測(cè)在實(shí)踐中將會(huì)產(chǎn)生的重要問(wèn)題

增值稅改革是一項(xiàng)重大的稅制改革舉措，每當(dāng)這些新法規(guī)發(fā)布時(shí)，通常會(huì)有大約12至18個(gè)月的“適應(yīng)期”。初看之下，會(huì)有許多曾經(jīng)在國(guó)際增值稅體制出現(xiàn)過(guò)的系統(tǒng)性問(wèn)題也可能在我國(guó)發(fā)生。毫無(wú)疑問(wèn)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，下列問(wèn)題都會(huì)引發(fā)疑問(wèn)或不確定性：

1、房產(chǎn)的認(rèn)證問(wèn)題：

法規(guī)是建立在即將被出售的房產(chǎn)和已取得的房產(chǎn)是一致的假設(shè)上運(yùn)行的?？紤]這些例子：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否能就取得土地使用權(quán)時(shí)支付的價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)減除。如果開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目部分屬于老項(xiàng)目，部分屬于新項(xiàng)目，土地使用權(quán)該如何處理？同樣的問(wèn)題也會(huì)毫無(wú)疑問(wèn)地在過(guò)渡政策下出現(xiàn)，比如共有者之一在2016年4月30日當(dāng)天擁有地產(chǎn)50%的股權(quán)，而其他共有者在2016年4月30日之后購(gòu)買(mǎi)了他們50%的股權(quán)。在隨后的銷(xiāo)售中，增值稅5%的簡(jiǎn)易征收辦法是否一并適用于全部的共有者，還是將全部不適用呢？

2、商業(yè)及住宅地產(chǎn)

關(guān)于個(gè)人銷(xiāo)售住房的相關(guān)政策為銷(xiāo)售和出租住宅地產(chǎn)提供了稅收優(yōu)惠。但實(shí)操中可能存在如何準(zhǔn)確定義“住房”和“非住房”的困難。比如，如何將學(xué)生公寓和服務(wù)式公寓分別歸類(lèi)。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商登記為增值稅一般納稅人

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)希望于項(xiàng)目開(kāi)始階段登記為增值稅一般納稅人，可以從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額。但實(shí)操困難在于，當(dāng)項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商尚未取得銷(xiāo)售收入，因此可能無(wú)法順利登記為增值稅一般納稅人。這種在發(fā)生費(fèi)用支出和取得銷(xiāo)售收入之間會(huì)有很長(zhǎng)一段籌建時(shí)間的商業(yè)模式，可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法及時(shí)抵扣應(yīng)抵的進(jìn)項(xiàng)稅。希望稅務(wù)當(dāng)局/稅務(wù)機(jī)關(guān)能夠允許開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)始階段就有資格注冊(cè)為增值稅一般納稅人。