值此地產(chǎn)行業(yè)山雨欲來(lái)、不知道何去何從的當(dāng)頭，已多年隱身圈外不談地產(chǎn)的王志綱應(yīng)邀現(xiàn)身清華大學(xué)深圳研究院的一個(gè)論壇，發(fā)表了題為《新常態(tài)，新玩法——我看地產(chǎn)二十年》的演講。公信力就是號(hào)召力，聞?dòng)嵹s來(lái)的企業(yè)家?guī)缀鯏D爆了會(huì)場(chǎng)，300個(gè)座位的講堂，連階梯、過(guò)道都坐滿了聽(tīng)眾。由于一票難求，仍有近百名聽(tīng)眾進(jìn)不了場(chǎng)。這些對(duì)地產(chǎn)冬天充滿疑惑、對(duì)春天滿懷期待的地產(chǎn)企業(yè)家，急切地想聽(tīng)老王談一談地產(chǎn)商的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之道。老王三分之一的時(shí)間講前20年親身經(jīng)歷的中國(guó)地產(chǎn)歷史，三分之一的時(shí)間講今天地產(chǎn)界面臨的困惑和選擇，最后三分之一的時(shí)間講對(duì)地產(chǎn)未來(lái)的探索和思考。


上篇:地產(chǎn)20年，那些年/那些人/那些事


風(fēng)起深圳
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉1999年工作室員工水簾洞集體合影


94年我離開(kāi)體制后，我配合后來(lái)成為中國(guó)首富的楊國(guó)強(qiáng)，用了三年的時(shí)間，將中國(guó)最大的爛尾樓盤(pán)碧桂園起死回生。這個(gè)案例在中國(guó)引起比較大的震動(dòng)。深圳市有關(guān)部門(mén)就跑到廣州來(lái)找我，希望我來(lái)深圳做報(bào)告。今天深圳很多已經(jīng)100億以上的老板，當(dāng)時(shí)都坐在臺(tái)下，其中就有一個(gè)現(xiàn)在地產(chǎn)的領(lǐng)袖人物，下來(lái)以后他就跟我交流，還提出疑惑：房地產(chǎn)在未來(lái)真有這么大的發(fā)展空間嗎？也許這次談話對(duì)他后來(lái)砍掉其他的枝蔓，專(zhuān)注做房地產(chǎn)起到了一定的作用。


其實(shí)，從那次深圳演講的盛況來(lái)說(shuō)，大家來(lái)聽(tīng)的不僅僅是講案例，更是在房地產(chǎn)發(fā)展迷茫期來(lái)找方向、找趨勢(shì)。


碧桂園的春天
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉1994年王志綱與碧桂園老板楊國(guó)強(qiáng)合影


我早年一直在說(shuō)知識(shí)怎么改變產(chǎn)業(yè)，知識(shí)的價(jià)值怎么讓大家認(rèn)同。


94年給我了一個(gè)機(jī)會(huì)，就是碧桂園。我看完碧桂園之后，我給楊國(guó)強(qiáng)提了三個(gè)建議：


第一，你目前講的都是成本、建設(shè)等，這個(gè)固然重要，但還是包工頭的層面；


第二，碧桂園現(xiàn)在的問(wèn)題，不是開(kāi)發(fā)問(wèn)題，而是大的經(jīng)濟(jì)氣候，三年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整是完成不了的；


第三，碧桂園要利用別人都在猶豫觀望這個(gè)機(jī)會(huì)，集中精力來(lái)做好產(chǎn)品、配套和服務(wù)。


在當(dāng)時(shí)環(huán)境下，碧桂園反而會(huì)像是冬天里的梅花一樣，“萬(wàn)花凋謝我獨(dú)開(kāi)”，可能會(huì)獲得非?？捎^的市場(chǎng)。楊國(guó)強(qiáng)聽(tīng)懂了，我們開(kāi)始了兩年多的合作。


當(dāng)年碧桂園從“地頭蛇變成過(guò)江龍”的原因是把握了一種超前的生活方式，對(duì)這個(gè)生活方式有一個(gè)引導(dǎo)，即從教育這個(gè)剛需入手，完善配套和服務(wù)，營(yíng)造聲勢(shì)吸引關(guān)注和期待，然后才是賣(mài)房子。


這是碧桂園起步的核心策略。


大盤(pán)時(shí)代的華南板塊
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉2001年星河灣建設(shè)情況匯報(bào)會(huì)


5年之后的99年，廣州出現(xiàn)了一個(gè)華南板塊。99年廣州要重新規(guī)劃，把番禺要拉入廣州。很多老板都意識(shí)到番禺是機(jī)會(huì)，都想進(jìn)來(lái)，但又看不明白。后來(lái)星河灣的老板黃文仔就找到我。


回顧星河灣的啟動(dòng)，當(dāng)時(shí)有三個(gè)判斷，對(duì)我們今天怎么把握趨勢(shì)很有價(jià)值。


第一個(gè)是對(duì)當(dāng)時(shí)地產(chǎn)郊區(qū)化品質(zhì)化趨勢(shì)的判斷；


第二個(gè)是對(duì)城市發(fā)展方向往番禺走的判斷；


第三個(gè)是對(duì)老板黃文仔的志氣和實(shí)力的判斷。


這就是我們常說(shuō)的因時(shí)、因地、因人。


這三個(gè)判斷把握準(zhǔn)了，黃老板就敢于全力投入，不計(jì)成本地打造中國(guó)第一郊區(qū)型品質(zhì)地產(chǎn)，并成為這個(gè)領(lǐng)域的標(biāo)桿。


“園區(qū)大王”是怎么練成的？
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉2001年河北廊坊項(xiàng)目考察地盤(pán)


這是十三年前的一張老照片，主人公叫王文學(xué)，做餐飲出身，當(dāng)時(shí)剛開(kāi)始從事地產(chǎn)，做得不太順當(dāng)，所以特意來(lái)深圳找我，要與工作室合作。


但現(xiàn)在，他的企業(yè)華夏幸福基業(yè)已經(jīng)做到園區(qū)地產(chǎn)全國(guó)第一，全年銷(xiāo)售目標(biāo)500 億，上半年已經(jīng)完成了242億。


2001年下半年，我們合作以后，建議王文學(xué)放棄住宅做園區(qū)。我當(dāng)時(shí)跟他講，如果要做地產(chǎn)，你現(xiàn)在這個(gè)身家沒(méi)法在第一線拼搏，只能在邊緣掙扎求生；但做園區(qū)，你就是中國(guó)的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商，可能做到第一。


我們給出的模式是：第一做園區(qū)開(kāi)發(fā)和招商；第二要求政府給他相應(yīng)的指標(biāo)作為房地產(chǎn)配套開(kāi)發(fā)；第三把地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)整合起來(lái)，做產(chǎn)業(yè)新城。


我們?yōu)樗治隽吮本┊a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，提出先做“金蛋計(jì)劃”——吸引大北京產(chǎn)業(yè)與人口向他的根據(jù)地廊坊聚集，然后做“七星伴月”——圍繞首都的產(chǎn)業(yè)外移做七個(gè)產(chǎn)業(yè)新城的戰(zhàn)略構(gòu)想。這個(gè)戰(zhàn)略指導(dǎo)了華廈幸福基業(yè)十年的發(fā)展。


所以，這個(gè)中國(guó)最大的園區(qū)地產(chǎn)的崛起，充分說(shuō)明做大事首先要有大格局，從區(qū)域格局的角度分析、判斷，找到自己的定位以后，制定有效可行的商業(yè)模式，最后鋪墊腳石，才能一步步走向成功。


這樣一個(gè)量變到質(zhì)變的成長(zhǎng)過(guò)程，沒(méi)有宏觀長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光不行，沒(méi)有認(rèn)真的戰(zhàn)略執(zhí)行同樣不行。


龍湖的故事
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉2003年工作室考察龍湖項(xiàng)目


龍湖地產(chǎn)就不用多解釋了，吳亞軍前幾年還當(dāng)上了女首富，過(guò)去十年我們一直保持著很好的合作，其中最重要的是三次。


一是98年為龍湖做了企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)是怎樣打造百年老店的問(wèn)題，以及當(dāng)年她起步的龍湖花園的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)策略；第二次是2004年為龍湖的區(qū)域擴(kuò)張?zhí)峁?a target="_blank" style="color: black;" >戰(zhàn)略咨詢；第三次是2006年為龍湖地產(chǎn)進(jìn)入休閑度假領(lǐng)域制訂了“山海湖”戰(zhàn)略。三次合作的背景，都是與中國(guó)城市發(fā)展與消費(fèi)置業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)結(jié)合的戰(zhàn)略策劃。


沿著這些房地產(chǎn)巨擘的成功軌跡，我們可以最真切地透析過(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律。雖然時(shí)勢(shì)造英雄，但這里有偶然也有必然。


具體來(lái)說(shuō)，就是天、地、人三要素。


第一個(gè)，天時(shí)。是需求與行業(yè)趨勢(shì)。天時(shí)決定了企業(yè)的戰(zhàn)略導(dǎo)向。


第二個(gè)，地利。所處的板塊的發(fā)展趨勢(shì)。地利決定了企業(yè)的產(chǎn)品導(dǎo)向，比方說(shuō)我預(yù)感10年后，深圳極有可能成為中國(guó)乃至亞洲的創(chuàng)意硅谷，為什么？經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展沉淀，深圳已經(jīng)具備：1、創(chuàng)意的人才庫(kù)；2、生活品質(zhì)品味北京上海是沒(méi)法比的；3、聚集了大量的綜合創(chuàng)投基金機(jī)構(gòu)，4、聚集了大量需要?jiǎng)?chuàng)意的時(shí)尚產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。如果在深圳做地產(chǎn)，就要設(shè)法把自己的產(chǎn)品與服務(wù)跟這個(gè)趨勢(shì)結(jié)合起來(lái)。


第三個(gè)，人和。企業(yè)的核心能力和資源整合力，決定了發(fā)展策略。從戰(zhàn)略上講，要找長(zhǎng)板，你必須找到核心競(jìng)爭(zhēng)力，才有可能立足，再用整合的方式，去整合各種資源匹配你。


尾聲：富豪的盛宴
前不久，星河灣黃老板生日聚會(huì)，之前很少聚到一起的地產(chǎn)界大佬們：朱孟依、楊國(guó)強(qiáng)、許家印、李思廉、劉志強(qiáng)等都到場(chǎng)聚齊了。
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉2013年黃文仔生日聚會(huì)。（左：黃文仔，中：王志綱，右：楊國(guó)強(qiáng)）


跟他們接觸再次體會(huì)到，這些大佬已經(jīng)意識(shí)到常規(guī)地產(chǎn)已經(jīng)到頭，大家提出兩個(gè)根本性的問(wèn)題：一是房地產(chǎn)還能玩多久？二是孩子們能不能頂上來(lái)？20年的時(shí)間，造就了多少財(cái)富、造就了多少新城、造就了多少傳奇，但這個(gè)時(shí)代結(jié)束了！


就像18年前我來(lái)深圳給老板們講的一樣“一個(gè)時(shí)代的結(jié)束意味著另一個(gè)時(shí)代的開(kāi)始”。


那么，明天的奶酪在哪里呢？


中篇：做事，做市與做勢(shì)—萬(wàn)達(dá)啟示錄


當(dāng)我們往前走的時(shí)候，怎么走？根據(jù)我20年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我還是那句老話，以史為鏡可以知興替，溫故而知新。只有知道昨天，才能了解明天。當(dāng)全體大佬們都悲觀對(duì)明天，開(kāi)始收縮口袋的時(shí)候，沒(méi)有想到出現(xiàn)了一個(gè)不可思議的現(xiàn)象——萬(wàn)達(dá)逆市飆紅。萬(wàn)達(dá)商業(yè)板塊要上市，王健林可能成為亞洲首富。結(jié)合我們和萬(wàn)達(dá)的深度交流和合作探索，以及我們對(duì)整個(gè)中國(guó)發(fā)展趨勢(shì)的研究，我想談?wù)?，做商業(yè)、做生意、做企業(yè)的三個(gè)境界——做事、做市、做勢(shì)。


我和萬(wàn)達(dá)有個(gè)約會(huì)
現(xiàn)在大家看看萬(wàn)達(dá)，他有三個(gè)板塊：第一個(gè)叫常規(guī)地產(chǎn)板塊，第二個(gè)叫城市綜合體，第三個(gè)就是我下面要說(shuō)的這個(gè)文旅板塊。


事情發(fā)生在6年前，王健林找到我說(shuō)想開(kāi)一個(gè)面向未來(lái)的文化旅游地產(chǎn)新模具，后來(lái)我和王健林見(jiàn)吉林省委書(shū)記，到最后成功談下長(zhǎng)白山項(xiàng)目上與政府的合作。
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉2008年萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游區(qū)項(xiàng)目考察


這個(gè)項(xiàng)目我們團(tuán)隊(duì)做了三個(gè)月，幫助萬(wàn)達(dá)從長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)選址開(kāi)始，提出整體功能構(gòu)建和規(guī)劃思路，打造一個(gè)把冰雪文化與旅游、運(yùn)動(dòng)、休閑、養(yǎng)生、度假融為一體的綜合項(xiàng)目，現(xiàn)在的長(zhǎng)白山已經(jīng)一票難求。這個(gè)項(xiàng)目的成功給王健林一個(gè)很大的啟示，他就覺(jué)得這條路走得通?，F(xiàn)在看，萬(wàn)達(dá)文旅產(chǎn)業(yè)的模塊已經(jīng)全國(guó)布局。


萬(wàn)達(dá)的邏輯
王志綱:“末日狂歡”—我看地產(chǎn)二十年！
☉萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山國(guó)際旅游區(qū)實(shí)景


王健林是一個(gè)很有雄心和抱負(fù)的人，他是中國(guó)最具戰(zhàn)略眼光的老板之一，看問(wèn)題能看10年、20年。但我現(xiàn)在遇到很多老板頂多看兩到三年。王健林走了一條不尋常的道路，把它叫做“定制”。說(shuō)白了，叫做“把中國(guó)賣(mài)出去，把世界請(qǐng)進(jìn)來(lái)”。中國(guó)人不是相信洋品牌嗎？不是想要世界500強(qiáng)嗎？他首先把概念包裝好，找到東北一些地方的市委書(shū)記，要到城市中心區(qū)最好的地，保證為政府做出“樣板田”。


同時(shí)王健林找到世界500強(qiáng)企業(yè)，告訴他們?nèi)f達(dá)在全中國(guó)有數(shù)十個(gè)中心城市的綜合體項(xiàng)目，以優(yōu)惠條件吸引家樂(lè)福、萬(wàn)豪、喜達(dá)屋等相繼跟他簽約。于是他可以用洋品牌拿地、吸引小投資者出售商鋪回收資金，并保證引導(dǎo)主流消費(fèi)維系商業(yè)運(yùn)營(yíng)。


這過(guò)程中有個(gè)小插曲：沒(méi)想到沃爾瑪進(jìn)來(lái)以后，與小商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)相沖，這叫做虹吸效應(yīng)，大樹(shù)底下不長(zhǎng)草。買(mǎi)了商鋪的小老板們想一鋪養(yǎng)三代，結(jié)果一代都養(yǎng)不了，最后到政府那鬧去。在這種夾擊下，王健林底下員工都說(shuō)這條道路可能走不通了，王健林說(shuō)：讓我想幾天。最后他說(shuō)：“這條路肯定能走得通，只不過(guò)是我們還沒(méi)有做到那么大的規(guī)模，我們還沒(méi)有積累那么多經(jīng)驗(yàn)，最核心的問(wèn)題是我們一定要在主力業(yè)態(tài)上擁有自主權(quán)。”這就是在困難時(shí)期王健林做的決策。


開(kāi)模具的過(guò)程中，總有那么一段需要摸索，需要付出代價(jià)，需要堅(jiān)持自己的路，考驗(yàn)著決策者的勇氣和團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行力。


王健林把握的趨勢(shì)，一是中國(guó)城市大擴(kuò)張，政府需要城市中心的形象工程；二是國(guó)際市場(chǎng)看好中國(guó)；三是城市消費(fèi)大增長(zhǎng)與投資高漲。把握這三點(diǎn)，起步時(shí)他求人，成勢(shì)之后人求他。


萬(wàn)達(dá)的奧秘
歸結(jié)起來(lái)，結(jié)合這三個(gè)趨勢(shì)王健林做了三件了不起的事：第一個(gè)，是結(jié)合城市發(fā)展趨勢(shì)拿資源；第二個(gè)，結(jié)合產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)搭平臺(tái)；第三個(gè)，結(jié)合消費(fèi)趨勢(shì)整合內(nèi)容。這三件事做到位了，二十年內(nèi)，一般企業(yè)很難望其背項(xiàng)。


下篇：明天的奶酪在哪里？


那么，明天的奶酪在哪？這里面我講我們王志綱工作室做的探索，一個(gè)成功的實(shí)踐勝過(guò)一千打綱領(lǐng)。20年來(lái)我們策劃了上千個(gè)案例，很多項(xiàng)目都是我們的探測(cè)器。
老王為大家分享瀏覽了工作室近十年來(lái)的探索性案例，從旅游地產(chǎn)的版納告莊西雙景、廣東清遠(yuǎn)獅子湖、宋城千古情、煙臺(tái)龍湖葡醍海岸，到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的成都天府新谷、景德鎮(zhèn)CHINA坊、重慶尚盟時(shí)尚產(chǎn)業(yè)園，再到健康養(yǎng)老地產(chǎn)的上海親和源、北京不老山莊以及鄉(xiāng)村地產(chǎn)的成都“五朵金花”。
老王指出：在這些項(xiàng)目的探索中，我們看到中國(guó)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。上半場(chǎng)是平臺(tái)與空間為王，而下半場(chǎng)將以內(nèi)容價(jià)值決定平臺(tái)與空間的價(jià)值。


趨勢(shì)之變


從平臺(tái)為王到內(nèi)容為王，再到平臺(tái)內(nèi)容相結(jié)合，這是大的趨勢(shì)，因此這里面會(huì)出現(xiàn)幾個(gè)變化。


第一，從“食、住、行”到“游、養(yǎng)、娛”
我們往往籠統(tǒng)地說(shuō)消費(fèi)，但實(shí)際上消費(fèi)也有不同的階段。概括起來(lái)消費(fèi)就是六個(gè)字“吃、住、行，游、養(yǎng)、娛”，上半場(chǎng)就是“食、住、行”，下半場(chǎng)是“游、養(yǎng)、娛”。我認(rèn)為前三個(gè)屬于吃飽的階段，后三個(gè)屬于吃飽以后要解決的階段。


吃住行的問(wèn)題我們現(xiàn)在基本已經(jīng)解決，接下來(lái)就看“游、養(yǎng)、娛”了。


第一是游。游就是提高生活品質(zhì)，走出去游玩、游樂(lè)、旅居。其實(shí)現(xiàn)在中國(guó)的旅游還是一邊捆著草，一邊餓著牛，旅游休閑度假市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，中國(guó)成為全球最大的市場(chǎng)。


第二是養(yǎng)。是什么呢？養(yǎng)老、養(yǎng)生、養(yǎng)心和養(yǎng)子。這對(duì)公眾而言，是個(gè)巨大的剛需。


第三是娛。娛就是娛樂(lè)，更寬泛地說(shuō)是文化產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，現(xiàn)在娛樂(lè)領(lǐng)域有很多途徑通往成功。在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，包括手游、電游、體育產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)。把產(chǎn)業(yè)玩出來(lái)，特別是隨著新生代成長(zhǎng)起來(lái)，好多玩法的出現(xiàn)，意味著巨大的金礦。


對(duì)于地產(chǎn)界來(lái)說(shuō)，第一個(gè)轉(zhuǎn)變，就是把開(kāi)發(fā)思維轉(zhuǎn)換為整合思維，用新的商業(yè)模式把這些游養(yǎng)娛的內(nèi)容引入你的空間，創(chuàng)造新的價(jià)值，


第二，從平臺(tái)為王到內(nèi)容為王
以前在中國(guó)，誰(shuí)會(huì)搭平臺(tái)誰(shuí)就升官，誰(shuí)占領(lǐng)空間誰(shuí)就發(fā)財(cái)。最典型的就是房地產(chǎn)老板。一個(gè)老板拿幾個(gè)億把地一圈，忽悠兩個(gè)概念，然后地價(jià)漲十倍，就開(kāi)始賺錢(qián)并套現(xiàn)走人。沒(méi)有一個(gè)人肯下功夫去提高這個(gè)平臺(tái)的附加值。因?yàn)榇悼芬?jiàn)米，賺錢(qián)太容易了。


這些年來(lái)我有一個(gè)很深的感受：中國(guó)的變革和進(jìn)步，必須要有危機(jī)出現(xiàn)。只要日子好過(guò)，好人都會(huì)變壞；日子不好過(guò)，壞人都會(huì)變好。真正開(kāi)創(chuàng)新模式的時(shí)候都是最困難的時(shí)候。


地產(chǎn)界面臨的第二個(gè)轉(zhuǎn)變，就是把空間思維轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)容思維。內(nèi)容思維的核心，一是對(duì)需求的深度把握；二是對(duì)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容運(yùn)營(yíng)邏輯的深度把握。僅僅把內(nèi)容當(dāng)成配套，僅僅為了賣(mài)房子做內(nèi)容是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的；因?yàn)槿藗冎灾Ц赌?a target="_blank" style="color: black;" >房地產(chǎn)的價(jià)格，是因?yàn)樗J(rèn)同內(nèi)容的價(jià)值。


第三，從規(guī)模速度到“匠人精神”
當(dāng)產(chǎn)能過(guò)剩和常規(guī)地產(chǎn)過(guò)剩同時(shí)成為明天最大的問(wèn)題，我們就知道規(guī)模和速度不再是下一個(gè)發(fā)展階段的主旋律。如果今天老板們還在以大規(guī)模開(kāi)發(fā)和高周轉(zhuǎn)率為核心做地產(chǎn)，我只能說(shuō)：出來(lái)混，遲早是要還的！今天你不把產(chǎn)品和服務(wù)做到極致，消費(fèi)者就不會(huì)買(mǎi)單。日本經(jīng)濟(jì)下滑，規(guī)模和速度都談不上了，支撐日本經(jīng)濟(jì)的是什么？是我們房地產(chǎn)界最缺乏的，最需要學(xué)習(xí)的日本的那種“匠人精神”。


因此，地產(chǎn)界面臨第三個(gè)轉(zhuǎn)變：就是把速度導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化導(dǎo)向。


第四，從“賣(mài)豬仔”，到“養(yǎng)姑娘”
中國(guó)過(guò)去20年都是賣(mài)豬仔。特別是投行的老板，他買(mǎi)就是為了賣(mài)。但是我們當(dāng)老板的，特別是做實(shí)業(yè)的，一定要熱愛(ài)自己的行業(yè)，不能買(mǎi)了就是為了賣(mài)，要把她養(yǎng)成大姑娘等待白馬王子，到時(shí)你肯定輸不了。


真正考驗(yàn)眼光和能力的時(shí)代就要來(lái)了，中國(guó)正在進(jìn)入一個(gè)內(nèi)容為王的時(shí)代。萬(wàn)達(dá)、宋城這類(lèi)企業(yè)的例子證明，做企業(yè)不是賣(mài)豬仔，而是養(yǎng)姑娘。企業(yè)必須要以內(nèi)容而不是勾兌為核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須培養(yǎng)自己的創(chuàng)新能力和整合能力。只有善于“創(chuàng)造市場(chǎng)”，才能在未來(lái)獲得巨大的空間。換言之，以打造百年老店的心態(tài)，以十年、二十年甚至更長(zhǎng)的持續(xù)回報(bào)為目標(biāo)，精心培育企業(yè)和產(chǎn)品。這個(gè)時(shí)候，戰(zhàn)略導(dǎo)向?qū)⑹悄隳茏叨噙h(yuǎn)的決定因素，持續(xù)經(jīng)營(yíng)成為考驗(yàn)企業(yè)生存能力的關(guān)鍵指標(biāo)。以往評(píng)估企業(yè)多以銷(xiāo)售規(guī)模為標(biāo)志，未來(lái)我們看一個(gè)企業(yè)，主要看他在某個(gè)領(lǐng)域?qū)Ｗ⒘硕嗌倌?，領(lǐng)先地位保持了多少年。


所以，地產(chǎn)界面臨的第四個(gè)轉(zhuǎn)變，就是把銷(xiāo)售至上，轉(zhuǎn)變?yōu)槌掷m(xù)運(yùn)營(yíng)為本。


第五，從大眾化到小圈子
現(xiàn)在傳統(tǒng)媒體不行了，誰(shuí)在看報(bào)紙、電視？80%都在看手機(jī)音頻、視頻。為什么微博衰敗了？微博是廣場(chǎng)，微信是啥？是客廳。我們的時(shí)代已經(jīng)從微博時(shí)代進(jìn)入微信時(shí)代。從原來(lái)的大眾變成了小眾。小眾時(shí)代什么最值錢(qián)？是信用。大家記住，從現(xiàn)在開(kāi)始再往后時(shí)代不同了，現(xiàn)在時(shí)代是玩圈子。圈子時(shí)代如果沒(méi)信用，小則把你踢出去，中則在圈中擴(kuò)散，大則世人兼知。有了信用，才有眾籌，才有商幫和聯(lián)盟，才有真正的市場(chǎng)細(xì)分和度身定制，才有社群和鐵粉經(jīng)濟(jì)的可能。很多人都在談房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)思維，我認(rèn)為，沒(méi)有以信用為核心的、以市場(chǎng)細(xì)分為基礎(chǔ)的小眾圈層經(jīng)營(yíng)，談互聯(lián)網(wǎng)，談的不過(guò)是營(yíng)銷(xiāo)手段的變化而已，那很有限。


因此，地產(chǎn)界需要第五個(gè)轉(zhuǎn)變，從大眾市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，走向小眾圈層運(yùn)營(yíng)，小圈子并不意味著這個(gè)蛋糕就小了——移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，讓我們有條件在小眾圈子里做出大生意。重要的是針對(duì)其需求精耕細(xì)作，提供極致體驗(yàn)。


若干正在探索的領(lǐng)域


目前，在地產(chǎn)領(lǐng)域的一批新項(xiàng)目，讓我們進(jìn)一步看到地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)和脈絡(luò)——平安銀行現(xiàn)在跟我們談合作，目的是形成產(chǎn)、金、智相融合。從前期的測(cè)算，中期找芯片，后期找路一條龍。這實(shí)際上是資方、智方、執(zhí)行方的“1＋1＋1”三位一體的新模式。這個(gè)課題意味著金融界對(duì)地方投資模式有了新的認(rèn)識(shí)，他們感受到危機(jī)的同時(shí)，也看到新的投資洼地。他們需要尋求投資模式的轉(zhuǎn)型。


深圳的佳兆業(yè)，他們說(shuō)昨天是房地產(chǎn)思維，走不動(dòng)了，在深圳的大鵬所城，下一步就要走一條全新的路，地產(chǎn)、旅游和產(chǎn)業(yè)整合在一起，實(shí)現(xiàn)旅產(chǎn)居三位一體。


奧園地產(chǎn)，這是我們十多年前的老朋友。他給我們帶來(lái)的課題，就是大都市遠(yuǎn)郊地產(chǎn)如何做內(nèi)容，并通過(guò)內(nèi)容的整合營(yíng)造全新的地產(chǎn)價(jià)值。


中鐵四局是中鐵系統(tǒng)的標(biāo)桿企業(yè)，他們?cè)诤芏囝I(lǐng)域都是行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的締造者。他給我們的課題是未來(lái)鐵路沿線綜合開(kāi)發(fā)中，政府與企業(yè)互動(dòng)，國(guó)營(yíng)與私營(yíng)企業(yè)混合發(fā)展的新模式。


武當(dāng)山，我們的另一位老客戶。針對(duì)新景區(qū)開(kāi)發(fā)，如何面向城市人群，面向新生代人群對(duì)傳統(tǒng)文化進(jìn)行現(xiàn)代演繹，讓傳統(tǒng)的健康、運(yùn)動(dòng)、國(guó)學(xué)成為時(shí)尚，并沉淀在武當(dāng)山這個(gè)遠(yuǎn)離大城市400公里外的地方？這是我們正在共同探索的新課題。


相信大家和我一樣，從這些新案例和新課題里看到：一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的鳥(niǎo)兒。世道變了，玩法也要變！


從過(guò)去20年的經(jīng)歷，到未來(lái)20年的展望，我最大的體會(huì)，用一句話概括：危機(jī)即是轉(zhuǎn)機(jī)，思路決定出路。


謝謝大家！