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孫軍正:房地產(chǎn)公司員工手冊(cè)

精細(xì)化管理

2016-01-20 116245

一、前言

（略）

二、董事長(zhǎng)致詞

（略）

三、公司概況

（略）

四、員工守則

（略）

五、人力資源管理制度

（略）

六、行政事務(wù)管理制度

（略）

七、招標(biāo)工作管理辦法

（一）招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的組成

1．名稱：招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)小組）。

2．招標(biāo)小組由總經(jīng)理任組長(zhǎng)，副總經(jīng)理任副組長(zhǎng)；小組成員由總工程師及市場(chǎng)營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、投資開發(fā)部、工程管理部和物資部等部門經(jīng)理組成。

（二）招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的主要職能

1．根據(jù)××市關(guān)于建設(shè)工程招標(biāo)管理的規(guī)定、制度以及董事會(huì)的決定，對(duì)本公司建設(shè)工程招標(biāo)工作進(jìn)行組織管理和具體實(shí)施。

2．對(duì)需由市建委審批開工且須實(shí)行招標(biāo)的建設(shè)工程，招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)以下各項(xiàng)具體工作：制定工程招標(biāo)工作計(jì)劃并報(bào)董事會(huì)；編制起草招標(biāo)文件；辦理有關(guān)招標(biāo)手續(xù)；編制標(biāo)底，確定招標(biāo)方式；組織投標(biāo)企業(yè)報(bào)名及考察投標(biāo)企業(yè)；開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；報(bào)董事會(huì)批準(zhǔn)后簽訂工程承包合同。

（三）招標(biāo)工作程序

進(jìn)行本公司建設(shè)工程招標(biāo)工作，應(yīng)遵循下列程序。

1．凡按規(guī)定應(yīng)實(shí)行招標(biāo)的本公司建設(shè)工程，由招標(biāo)小組到市招標(biāo)辦進(jìn)行招標(biāo)登記。

2．招標(biāo)小組有關(guān)人員落實(shí)招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作，具體包括以下五個(gè)方面。

（1）向有關(guān)部門辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

（2）組織完成拆遷工作，實(shí)現(xiàn)“三通一平”。

（3）落實(shí)建設(shè)工程所需外部市政、公用設(shè)施條件。

（4）組織有相關(guān)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位完成施工圖。

（5）施工圖預(yù)算或設(shè)計(jì)概算完成后，向有關(guān)部門領(lǐng)取建設(shè)施工許可證。

3．招標(biāo)小組組織編制招標(biāo)文件并報(bào)董事會(huì)審核。董事會(huì)通過(guò)并由董事長(zhǎng)簽署批準(zhǔn)后，招標(biāo)小組報(bào)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)。

4．市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)編制標(biāo)底文件后，直接報(bào)招標(biāo)小組正、副組長(zhǎng)及董事會(huì)審核，董事長(zhǎng)簽署后由招標(biāo)小組報(bào)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)。

5．招標(biāo)小組持市建委有關(guān)部門簽有“同意招標(biāo)”的建設(shè)工程開工審批表、“招標(biāo)申請(qǐng)書”及招標(biāo)文件，向市招標(biāo)辦提出申請(qǐng)。

6．按市招標(biāo)辦批準(zhǔn)的招標(biāo)方式，招標(biāo)小組發(fā)出招標(biāo)通知和向擬選擇的投標(biāo)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)資格預(yù)審?fù)ㄖ獣?/p>

7．招標(biāo)小組審查投標(biāo)企業(yè)資格并將審查結(jié)果報(bào)招標(biāo)小組正、副組長(zhǎng)及董事會(huì)審核后，向市招標(biāo)辦提請(qǐng)審查投標(biāo)企業(yè)的資格，方能確定投標(biāo)企業(yè)。具體包括以下五個(gè)方面。

（1）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)落實(shí)投標(biāo)企業(yè)的注冊(cè)合格情況及其他經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)。

（2）市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)審查落實(shí)投標(biāo)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理情況。

（3）工程管理部負(fù)責(zé)審查落實(shí)施工企業(yè)承包同類工程的經(jīng)歷。

（4）市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)與擬投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)條件談判，并報(bào)招標(biāo)小組審核。

（5）投標(biāo)企業(yè)必須書面承諾我方提出的有關(guān)條件后方能正式參加投標(biāo)。

8．招標(biāo)小組向經(jīng)市招標(biāo)辦核準(zhǔn)的投標(biāo)企業(yè)發(fā)放招標(biāo)通知書。

9．招標(biāo)小組向投標(biāo)企業(yè)分發(fā)招標(biāo)文件和施工圖并由財(cái)務(wù)部收取押金。

10．工程管理部組織投標(biāo)企業(yè)勘察現(xiàn)場(chǎng)。

11．招標(biāo)小組主持召開招標(biāo)會(huì)議，向投標(biāo)企業(yè)介紹招標(biāo)工程情況，并解答有關(guān)問(wèn)題。

12．招標(biāo)小組負(fù)責(zé)接收、審核投標(biāo)企業(yè)送交的投標(biāo)書并編寫審核報(bào)告。

13．招標(biāo)小組主持召開開標(biāo)會(huì)議。

14．招標(biāo)小組進(jìn)行評(píng)標(biāo)、決標(biāo)，并將決標(biāo)報(bào)告報(bào)請(qǐng)董事會(huì)審查確定，董事長(zhǎng)簽署后由招標(biāo)小組報(bào)請(qǐng)市招標(biāo)辦審核。

15．招標(biāo)小組向投標(biāo)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)或未中標(biāo)通知書。

16．市場(chǎng)營(yíng)銷部會(huì)同工程管理部、開發(fā)部、財(cái)務(wù)部與中標(biāo)企業(yè)進(jìn)行合同條款談判，并將談判結(jié)果報(bào)招標(biāo)工作領(lǐng)導(dǎo)小組正、副組長(zhǎng)及董事長(zhǎng)審查。

17．由招標(biāo)小組按董事長(zhǎng)簽署批準(zhǔn)的合同條款及授權(quán)與中標(biāo)企業(yè)簽訂正式合同。

18．由招標(biāo)小組會(huì)同中標(biāo)企業(yè)持合同正式文本，向市招標(biāo)辦繳納招標(biāo)管理費(fèi)。

八、工程項(xiàng)目采購(gòu)程序

根據(jù)工程設(shè)備、材料屬甲供材料、甲定乙供還是甲方簽證材料具體分三種流程。

（一）甲供材料設(shè)備流程

1．項(xiàng)目采購(gòu)人員根據(jù)審定的采購(gòu)計(jì)劃擬定出詳細(xì)規(guī)范的招標(biāo)文件，并組織項(xiàng)目工程管理部及財(cái)務(wù)部、集團(tuán)工程管理部及財(cái)務(wù)部等部門對(duì)招標(biāo)文件中涉及的有關(guān)工程技術(shù)參數(shù)、材料設(shè)備的特殊規(guī)范要求、供應(yīng)商定位選擇、付款方式等進(jìn)行審核，并根據(jù)會(huì)審結(jié)果修正；并于三個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送集團(tuán)采購(gòu)部備案。

2．采購(gòu)部根據(jù)審定后的招標(biāo)文件按前期市場(chǎng)調(diào)研的情況與現(xiàn)行市場(chǎng)動(dòng)態(tài)變化再一次進(jìn)行詳細(xì)分析，確定所需材料設(shè)備品牌供應(yīng)商范圍（不少于三家），發(fā)出標(biāo)書并要求對(duì)方在規(guī)定日期將標(biāo)書及小樣送達(dá)各項(xiàng)目采購(gòu)人員處，組織相關(guān)部門對(duì)廠方考察，寫出考察報(bào)告。

3．收集招標(biāo)書并組織相關(guān)技術(shù)部門對(duì)相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)進(jìn)行分析、討論，制定出最佳方案，并列出詳細(xì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)組合報(bào)價(jià)配置表，下發(fā)投標(biāo)公司，要求嚴(yán)格按我方制定配置方案進(jìn)行技術(shù)標(biāo)的制作及組合報(bào)價(jià)。

4．按采購(gòu)設(shè)備材料權(quán)限范圍組織召集各相關(guān)部門參與技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)等的詢標(biāo)、議標(biāo)工作，根據(jù)招詢標(biāo)結(jié)果，結(jié)合實(shí)地考察情況，綜合各部門意見做出供方評(píng)價(jià)，初步議定最佳供應(yīng)廠商并匯總上報(bào)；如果各部門對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果存在分歧時(shí)，可視具體情況進(jìn)行下一輪招投標(biāo)。

5．經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批，最終確定中標(biāo)單位。

6．采購(gòu)部根據(jù)審定供應(yīng)商及招詢標(biāo)意見起草采購(gòu)合同，按權(quán)限設(shè)置要求組織相關(guān)部門以會(huì)議形式進(jìn)行合同會(huì)審，最終定稿，雙方簽約。

7．項(xiàng)目工程管理部、采購(gòu)部相互配合按工程要求根據(jù)工程進(jìn)度和預(yù)期時(shí)間按合同分批或一次性購(gòu)貨。

（二）甲定乙供流程

1．甲定乙供（定品牌、定價(jià)格）流程。

（1）項(xiàng)目采購(gòu)部根據(jù)集團(tuán)采購(gòu)部審核后的采購(gòu)清單，將準(zhǔn)備按計(jì)劃實(shí)施的設(shè)備、材料清單交項(xiàng)目財(cái)務(wù)部審核。

（2）項(xiàng)目財(cái)務(wù)部在三個(gè)工作日內(nèi)負(fù)責(zé)審核明確該批材料與總包方可能發(fā)生的采報(bào)費(fèi)等費(fèi)用。

（3）擬訂、修改招、投標(biāo)文件，并組織相關(guān)部門評(píng)審，三個(gè)工作日內(nèi)報(bào)送集團(tuán)公司采購(gòu)部備案。

（4）根據(jù)上報(bào)設(shè)備、材料要求收集發(fā)布信息資料，確定所需材料、設(shè)備品牌參標(biāo)供應(yīng)商范圍（三家以上）并組織各相關(guān)部門進(jìn)行初評(píng)后，對(duì)入圍單位發(fā)出標(biāo)書，并組織相關(guān)部門對(duì)廠方實(shí)行考察，并編寫出考察報(bào)告。

（5）收集招標(biāo)書并組織相關(guān)技術(shù)部門對(duì)相應(yīng)的技術(shù)標(biāo)進(jìn)行分析、討論，制定出最佳方案，并列出統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)組合報(bào)價(jià)配置表，下發(fā)各投標(biāo)公司，要求嚴(yán)格按我方制定配置方案進(jìn)行技術(shù)標(biāo)的制作及組合報(bào)價(jià)。

（6）按相關(guān)規(guī)定組織相關(guān)部門進(jìn)行開標(biāo)、詢標(biāo)，結(jié)合考察情況分析各公司的優(yōu)缺點(diǎn)，做出全面的性價(jià)比分析，并綜合各部門意見初步確定中標(biāo)單位。如各部門對(duì)標(biāo)書有異議，可再進(jìn)行一輪招投標(biāo)。

（7）將招標(biāo)結(jié)果、考察報(bào)告及第一中標(biāo)單位詳細(xì)組合報(bào)價(jià)上報(bào)集團(tuán)公司采購(gòu)部審核，審核時(shí)間原則上不超過(guò)五天，特殊情況例外。

（8）根據(jù)審核意見對(duì)選定的品牌、價(jià)格進(jìn)行簽復(fù)；財(cái)務(wù)部審核并簽復(fù)意見，經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)備案后下發(fā)執(zhí)行。

2．甲定乙供（定品牌、價(jià)格，按信息價(jià)計(jì)?。┝鞒?。

（1）項(xiàng)目工程管理部將所用材料說(shuō)明規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量要求上報(bào)項(xiàng)目采購(gòu)部。

（2）項(xiàng)目采購(gòu)部匯同財(cái)務(wù)部根據(jù)收集的資料信息進(jìn)行分析選定品牌。

（3）項(xiàng)目采購(gòu)人員對(duì)上報(bào)工程聯(lián)系單進(jìn)行簽復(fù)后，提交項(xiàng)目財(cái)務(wù)部。

（4）財(cái)務(wù)部簽復(fù)項(xiàng)目采購(gòu)人員提交的工程聯(lián)系單意見，并經(jīng)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)后存檔下發(fā)執(zhí)行。

（三）甲方簽證流程

1．由項(xiàng)目工程管理部負(fù)責(zé)按總包合同條款審核上報(bào)簽證材料并督促施工單位將所上報(bào)簽證材料必須明確品牌、規(guī)格、型號(hào)、技術(shù)參數(shù)要求、數(shù)量、使用時(shí)間、單價(jià)等，詳細(xì)內(nèi)容制工程聯(lián)系單后交采購(gòu)部。

2．項(xiàng)目采購(gòu)部根據(jù)所收集到的價(jià)格信息、資料分析對(duì)比后，簽復(fù)價(jià)格意見。

3．由項(xiàng)目財(cái)務(wù)部審核采購(gòu)部簽復(fù)價(jià)格，并請(qǐng)項(xiàng)目公司的領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)后，交項(xiàng)目工程管理部、采購(gòu)部及行政部存檔，同時(shí)報(bào)送集團(tuán)采購(gòu)部、工程管理部、財(cái)務(wù)部備案。

（四）其他需注意事項(xiàng)

1．如屬甲定乙供設(shè)備材料，在確定供應(yīng)商的商品、規(guī)格、價(jià)格等后，采購(gòu)部會(huì)同工程管理部、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)總包方與乙方的聯(lián)系協(xié)調(diào)工作，以便保證工期。

2．各項(xiàng)目公司采購(gòu)招投標(biāo)權(quán)限、操作范圍規(guī)定如下。

（1）單項(xiàng)合同金額在伍拾萬(wàn)元以下的材料設(shè)備采購(gòu)，由項(xiàng)目采購(gòu)部負(fù)責(zé)具體實(shí)施開標(biāo)、詢標(biāo)業(yè)務(wù)，并組織項(xiàng)目部相關(guān)部門對(duì)投標(biāo)公司進(jìn)行考察，最終將招標(biāo)結(jié)果、考察結(jié)果及第一中標(biāo)單位的設(shè)備材料詳細(xì)配置報(bào)價(jià)清單報(bào)集團(tuán)采購(gòu)部、財(cái)務(wù)部、工程管理部審核；審核確定后，進(jìn)入合同起草、會(huì)審流程，上報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理、集團(tuán)總裁審批，最終確定供貨單位。

（2）合同金額在伍拾萬(wàn)元（含）以上，項(xiàng)目采購(gòu)部在負(fù)責(zé)招標(biāo)書的制作審核后，由集團(tuán)采購(gòu)部與項(xiàng)目采購(gòu)部共同推薦供應(yīng)商，由項(xiàng)目采購(gòu)部統(tǒng)一發(fā)標(biāo)，并組織集團(tuán)投資監(jiān)督部及集團(tuán)采購(gòu)部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部各相關(guān)部門共同參加開標(biāo)、詢標(biāo)，并對(duì)投標(biāo)公司進(jìn)行考察，將評(píng)審考察結(jié)果上報(bào)集團(tuán)公司總經(jīng)理、集團(tuán)總裁審批，最終確定供貨單位。

九、工程質(zhì)量管理辦法

（一）責(zé)權(quán)劃分

1．建設(shè)單位。

（1）協(xié)調(diào)施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)單位的關(guān)系。

（2）根據(jù)國(guó)家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定、設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)（方案）、承包合同對(duì)施工單位和監(jiān)理單位的工作質(zhì)量和施工質(zhì)量進(jìn)行檢查。對(duì)不符合國(guó)家規(guī)定和設(shè)計(jì)的行為提出整改要求。施工單位和監(jiān)理單位均應(yīng)按建設(shè)單位的要求改進(jìn)工作。

2．施工單位。

（1）嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)文件。施工方案。施工組織設(shè)計(jì)和國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程施工，對(duì)施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。

（2）及時(shí)按建設(shè)單位和監(jiān)理的指令改進(jìn)工作。對(duì)建設(shè)單位及監(jiān)理的書面指令應(yīng)在建設(shè)單位及監(jiān)理指定的期限內(nèi)完成書面答復(fù)。施工單位有權(quán)拒絕建設(shè)單位、監(jiān)理不正確的指令，但必須陳述“拒絕”的正當(dāng)理由，并得到建設(shè)單位和監(jiān)理的確認(rèn)。在建設(shè)單位、監(jiān)理堅(jiān)持其指令必須執(zhí)行時(shí)，其后果由堅(jiān)持人負(fù)責(zé)。

3．監(jiān)理單位。

（1）根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定、設(shè)計(jì)文件代表建設(shè)單位對(duì)施工單位的施工質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)理。對(duì)違反國(guó)家規(guī)定和設(shè)計(jì)文件的行為發(fā)出整改指令。施工單位無(wú)正當(dāng)理由拒絕監(jiān)理指令。監(jiān)理可發(fā)出停工令和復(fù)工令。

（2）確認(rèn)施工質(zhì)量，并對(duì)已確認(rèn)的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)（但并不免除施工單位對(duì)施工質(zhì)量的責(zé)任）。

（二）技術(shù)質(zhì)量管理體系

1．建設(shè)單位、施工、監(jiān)理都應(yīng)根據(jù)本單位的具體情況，建立以總工程師為首的技術(shù)質(zhì)量管理系統(tǒng)。

2．管理系統(tǒng)的人員必須到崗，職責(zé)必須劃分明確、管理到位。

（三）圖紙收發(fā)和審核

1．工程圖紙及設(shè)計(jì)文件（包括設(shè)計(jì)變更）一律由建設(shè)單位檔案員分發(fā)給施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部技術(shù)負(fù)責(zé)人（或檔案員）以及監(jiān)理工程師。

2．各單位技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)組織有關(guān)人員認(rèn)真審查圖紙。

3．圖紙審查要點(diǎn)包括以下7點(diǎn)：要尺寸、標(biāo)高、位置、預(yù)留孔洞埋件是否正確；重要構(gòu)造是否合理；圖紙、文件是否互相矛盾；執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范是否明確；土建與安裝的銜接有無(wú)問(wèn)題；現(xiàn)在施工技術(shù)、裝備、供應(yīng)條件是否適應(yīng)技術(shù)難點(diǎn)的特殊要求；有無(wú)危及安全的因素。

（四）設(shè)計(jì)交底

設(shè)計(jì)交底由建設(shè)單位組織有關(guān)單位進(jìn)行。設(shè)計(jì)交底的主要目的在于說(shuō)明工程特征、了解設(shè)計(jì)意圖、澄清圖紙會(huì)審中的問(wèn)題、更正圖紙錯(cuò)誤等。設(shè)計(jì)交底記錄由設(shè)計(jì)單位整理，經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工各方共同簽署后建設(shè)單位分發(fā)有關(guān)單位。

（五）施工組織設(shè)計(jì)

1．施工組織設(shè)計(jì)由施工單位編制，由監(jiān)理單位組織施工、建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位等有關(guān)人員審核。

2．施工組織設(shè)計(jì)應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：工程概況；施工總平面圖；綜合計(jì)劃：包括進(jìn)度、材料、預(yù)制件、設(shè)備、勞動(dòng)力、施工機(jī)具、臨時(shí)設(shè)施計(jì)劃；施工方法及技術(shù)措施；季節(jié)施工措施；質(zhì)量保證措施；安全技術(shù)措施；環(huán)保及文明施工技術(shù)措施；……。

3．施工組織設(shè)計(jì)的修改、批準(zhǔn)程序要符合施工單位的管理制度，同時(shí)應(yīng)通知建設(shè)單位、監(jiān)理重大修改應(yīng)由建立組織有關(guān)人員重新審定。

（六）技術(shù)交底

由各單位技術(shù)負(fù)責(zé)人向各自的屬下進(jìn)行技術(shù)交底。尤其是施工單位的技術(shù)交底必須深入到基層，交底應(yīng)有針對(duì)性，說(shuō)明操作要點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和安全注意事項(xiàng)。

（七）施工

嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程、設(shè)計(jì)文件，施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行施工。

（八）設(shè)計(jì)變更

1．變更設(shè)計(jì)施工必須按設(shè)計(jì)變更圖（通知）及洽商記錄進(jìn)行。

2．施工中有下列情況由施工單位向監(jiān)理提出，經(jīng)建設(shè)單位同意后提交設(shè)計(jì)單位書面批準(zhǔn)后可以變更施工：圖紙錯(cuò)誤；合理化建議；施工條件、材料規(guī)格、品種無(wú)法滿足原設(shè)計(jì)要求。

3．不影響結(jié)構(gòu)建筑美觀和使用功能的次要部位，可以在得到建設(shè)單位及設(shè)計(jì)人同意的前提下先施工，后補(bǔ)充洽商記錄。

4．設(shè)計(jì)變更圖、變更通知、洽商記錄是設(shè)計(jì)文件的組成部分，是監(jiān)理的依據(jù)。

（九）材料檢驗(yàn)

1．主要材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須具備合格證、材質(zhì)單方可使用。新材料、新產(chǎn)品應(yīng)具備鑒定證明、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、使用說(shuō)明和工藝要求方可使用。

2．重要材料、構(gòu)件、配件、設(shè)備、儀表必須按規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求由施工單位復(fù)驗(yàn)。

3．建設(shè)單位、監(jiān)理對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備、儀表產(chǎn)生疑問(wèn)，可以抽樣復(fù)驗(yàn)，復(fù)驗(yàn)合格由建設(shè)單位承擔(dān)費(fèi)用，復(fù)驗(yàn)不合格，施工單位承擔(dān)費(fèi)用，并嚴(yán)禁使用。

（十）技術(shù)檢驗(yàn)

施工規(guī)程、規(guī)范、和技術(shù)文件規(guī)定的技術(shù)檢驗(yàn)（如強(qiáng)度、壓力、絕緣、探傷等）一律按有關(guān)規(guī)定由施工單位進(jìn)行，不得任意減少內(nèi)容和降低標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)鍵檢驗(yàn)應(yīng)通知監(jiān)理到場(chǎng)。施工單位應(yīng)將檢驗(yàn)報(bào)告提交監(jiān)理審查登記。

（十一）隱蔽驗(yàn)收

1．上道工序的工作結(jié)果被下道工序所掩蓋，無(wú)法或很難進(jìn)行再次檢查；發(fā)生錯(cuò)誤無(wú)法或很難彌補(bǔ)的工程部位必須進(jìn)行隱蔽檢查以及合格后方準(zhǔn)開始下道工序。

2．監(jiān)理單位必須事先按分項(xiàng)工程編制隱蔽驗(yàn)收部位計(jì)劃表，表中應(yīng)注明項(xiàng)目、部位、檢查內(nèi)容，并書面通知建設(shè)單位和施工單位。

3．工程進(jìn)行到監(jiān)理單位規(guī)定的隱蔽工程部位，施工單位在自己進(jìn)行了技術(shù)復(fù)核、質(zhì)量評(píng)定之后準(zhǔn)備好相應(yīng)的檔案資料和檢驗(yàn)工（量）具，報(bào)請(qǐng)監(jiān)理驗(yàn)收。

4．隱蔽驗(yàn)收各專業(yè)人員都須參加，而且必須做出記錄并有施工和監(jiān)理代表簽字確認(rèn)。

（十二）中間驗(yàn)收

某一部分分部工程完成之后，由建設(shè)單位召集施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)聯(lián)合進(jìn)行驗(yàn)收，做出書面記錄，后續(xù)的分部工程方可插入。

（十三）設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)

1．具備下列條件方可進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)：安裝工作完成，并經(jīng)質(zhì)量檢驗(yàn)合格；技術(shù)文件規(guī)定的檢驗(yàn)工作完成并合格；試運(yùn)轉(zhuǎn)方案編制完畢；測(cè)試量具，工具齊備。

2．試運(yùn)轉(zhuǎn)由施工單位主持實(shí)施，建設(shè)單位、監(jiān)理單位參加。

3．試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄應(yīng)完整歸檔。

（十四）竣工驗(yàn)收

1．竣工驗(yàn)收條件：合同規(guī)定的工程范圍施工完畢，并達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；工程檔案齊備。

2．竣工驗(yàn)收由質(zhì)量監(jiān)督總站、建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理聯(lián)合進(jìn)行。

3．竣工驗(yàn)收應(yīng)填寫驗(yàn)收單。

（十五）質(zhì)量評(píng)定

1．質(zhì)量評(píng)定按《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》按分項(xiàng)、分部和單位工程劃分進(jìn)行檢驗(yàn)評(píng)定。

2．質(zhì)量評(píng)定由施工單位按標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定組織相應(yīng)的人員進(jìn)行。施工單位自檢核定合格報(bào)監(jiān)理單位核準(zhǔn)。

（十六）持證上崗

1．需要持證上崗特殊工種，施工單位必須安排持證人員操作。

2．建設(shè)單位和監(jiān)理單位應(yīng)隨時(shí)檢查特殊工種的持證情況，并有權(quán)停止無(wú)證人員工作或拒絕確認(rèn)由無(wú)證人員進(jìn)行施工的工程質(zhì)量。

（十七）質(zhì)量保證資料

施工單位應(yīng)按市建委的有關(guān)文件的規(guī)定整理質(zhì)量保證資料。質(zhì)保資料應(yīng)在施工過(guò)程中及時(shí)整理，嚴(yán)禁編假數(shù)據(jù)。質(zhì)量保證資料應(yīng)報(bào)監(jiān)理審查、登記、竣工后由施工單位整理成卷，一式三份報(bào)監(jiān)理核定。

（十八）質(zhì)量事故

1．發(fā)生質(zhì)量事故，施工單位應(yīng)立即通知建設(shè)單位和監(jiān)理單位，同時(shí)采取防止事故擴(kuò)大的有效措施。

2．質(zhì)量事故不得擅自修補(bǔ)掩飾。施工單位需組織有關(guān)方面調(diào)查分析事故原因，寫出書面方案報(bào)監(jiān)理。經(jīng)設(shè)計(jì)和監(jiān)理同意后方可進(jìn)行處理。

3．事故處理完畢，施工單位應(yīng)寫出事故報(bào)告，報(bào)告應(yīng)說(shuō)明事故原因，處理方法和處理結(jié)果。家里對(duì)處理結(jié)果進(jìn)行檢查、登記備案。

（十九）計(jì)量

1．施工使用的儀器、量具必須合格，并在規(guī)定的計(jì)量檢定周期內(nèi)使用。

2．監(jiān)理應(yīng)對(duì)在用的量具的“檢定合格證”進(jìn)行檢查、登記。

（二十）分包工程質(zhì)量

分包單位的資質(zhì)由建設(shè)單位和監(jiān)理確定，分包工程質(zhì)量及施工技術(shù)由總包單位負(fù)責(zé)。

十、銷售人員管理辦法

（一）銷售人員基本準(zhǔn)則

1．銷售人員必須忠于本公司，熱愛(ài)本職工作，遵守職業(yè)道德；

2．銷售人員在工作時(shí)間內(nèi)要時(shí)刻注意儀表、儀容；

3．銷售人員必須遵守公司規(guī)章制度和銷售管理制度，保守公司秘密；

4．銷售人員不得有損害公司利益的行為發(fā)生或與公司的利益發(fā)生沖突；

5．銷售人員必須微笑熱情善意地對(duì)待所有客戶。

（二）銷售人員職業(yè)準(zhǔn)則

1．銷售人員必須不斷提高業(yè)務(wù)知識(shí)，尤其是對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，如房地產(chǎn)基本概念、建筑材料、物業(yè)管理以及相關(guān)法律法規(guī)。

2．銷售人員必須對(duì)該項(xiàng)目具有詳細(xì)的了解，包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、戶型、主要賣點(diǎn)、周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃等。

3．銷售人員需要不斷提高服務(wù)意識(shí)和技巧，如提高觀察應(yīng)變能力、了解客戶心理及溝通交流能力。

4．銷售人員必須經(jīng)常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和周邊商業(yè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)，及時(shí)反饋，以便公司及時(shí)調(diào)整銷售策略。

5．銷售人員必須嚴(yán)格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務(wù)執(zhí)行能力。

（三）銷售人員服裝儀容

1．男性須穿襯衫，深色的西裝、領(lǐng)帶、褲子及襪子，黑皮鞋；工作裝要保持整潔；夏季可簡(jiǎn)裝。

2．女性須穿深色西裝套裙，淺色襯衫，黑皮鞋，肉色絲襪。

3．坐、立、站姿端正，不得東倒西歪。

4．精神飽滿，不得表現(xiàn)出無(wú)精打采、疲憊不堪的神態(tài)。

（四）銷售人員工作流程（如下表所示）

在簽訂銷售合同之前，銷售人員必須做到以下四點(diǎn)。

1．銷售人員要對(duì)客戶身份進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)定，確信相關(guān)證明文件等。

2．銷售人員必須仔細(xì)研究標(biāo)準(zhǔn)合同條款并通曉相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)客戶進(jìn)行耐心解釋。

3．銷售人員要嚴(yán)格按照程序按《××市商品房購(gòu)銷合同》統(tǒng)一格式合同與客戶簽訂購(gòu)銷合同。

4．統(tǒng)一保管銷售合同。

（五）客戶接待規(guī)范

1．客戶上門時(shí)，值班銷售人員必須主動(dòng)面帶笑容上前迎接。

2．迎接客戶后，銷售人員應(yīng)先開口招呼對(duì)方，向客戶問(wèn)好，或說(shuō)“歡迎光臨”，并詢問(wèn)客戶意向。

3．當(dāng)客戶表明想購(gòu)樓的意愿時(shí)，則請(qǐng)客戶在適當(dāng)?shù)慕徽剠^(qū)入座，并取出資料為客戶介紹，其他人員要主動(dòng)為客戶沖茶倒水。

4．銷售人員在介紹時(shí)，除書面資料外，若有模型，應(yīng)配合模型加以說(shuō)明。

5．在介紹的過(guò)程中，銷售人員應(yīng)避免拿著資料照本宣科，必須注意客戶的反映，以掌握客戶心理及需求，須能判斷客戶是屬于自購(gòu)、代購(gòu)還是咨詢，或是調(diào)查者。

6．隨時(shí)注意自己的形象，因?yàn)槟F(xiàn)在代表公司，也代表產(chǎn)品，所以必須保持微笑，態(tài)度上要誠(chéng)懇、親切，取得客戶的好感及信賴。

7．不論成交與否，客戶離去時(shí)，業(yè)務(wù)人員應(yīng)起身相送至大門，并說(shuō)“歡迎再次光臨”。

8．值班銷售人員負(fù)責(zé)將《來(lái)訪登記表》、《來(lái)電登記表》整理好及時(shí)交給主管人員，并做好本人的《客戶檔案》登記工作。

9．銷售人員在接待客戶時(shí)不應(yīng)接電話，以免打斷與客戶的交談，其他人代接電話時(shí)應(yīng)告知對(duì)方“對(duì)不起，請(qǐng)過(guò)××分鐘再打來(lái)”或“請(qǐng)留下電話號(hào)碼讓×××回復(fù)”。

10．如客戶人數(shù)較多時(shí)，可二人或三人同時(shí)接待，但必須以其中一人為主講，其他人輔助。

11．盡量利用模型、銷售控制表、展板等輔助工具，通過(guò)熟練介紹及參觀，營(yíng)造銷售氣氛，促進(jìn)成交。

（六）客戶追蹤規(guī)范

1．銷售人員要主動(dòng)出擊，對(duì)于來(lái)過(guò)售樓處而未成交的客戶，必須主動(dòng)跟蹤聯(lián)系，繼續(xù)了解溝通。

2．所有銷售人員必須每天做客戶登記（含了解到的客戶背景、意向等），并交予上級(jí)主管，必要時(shí)提出個(gè)人分析匯報(bào)。

3．在客戶上門后三天內(nèi)要做第一次追蹤，可用電話或其他方式，并將談話內(nèi)容及結(jié)論加以記錄。

4．追蹤客戶時(shí)，須事前了解客戶前次交談內(nèi)容及答復(fù)，并做好相關(guān)準(zhǔn)備，促使對(duì)方回訪樓盤。

5．客戶跟蹤準(zhǔn)則。

（1）一個(gè)客戶只能由一名（或一組）銷售人員負(fù)責(zé)跟蹤，除非該銷售人員邀請(qǐng)他人協(xié)助配合。

（2）如發(fā)生二名（或兩組）以上的銷售人員跟蹤同一客戶，涉及人員應(yīng)及時(shí)相互說(shuō)明情況，友好協(xié)商，確定一名（或一組）銷售人員負(fù)責(zé)該客戶的跟蹤。如爭(zhēng)執(zhí)不能自行解決，應(yīng)報(bào)業(yè)務(wù)主管裁定。

（3）業(yè)務(wù)主管對(duì)發(fā)生的爭(zhēng)執(zhí)應(yīng)本著公平、公開、實(shí)事求是的態(tài)度，按下列原則裁定其中一名銷售人員負(fù)責(zé)跟蹤：①是否列入集團(tuán)客戶檔案，②是否有完備的、真實(shí)的《客戶來(lái)訪記錄表》。

（七）相關(guān)表格填寫規(guī)范

1．每位銷售人員每天應(yīng)按規(guī)定如實(shí)填寫《來(lái)訪登記表》、《來(lái)電登記表》，以便業(yè)務(wù)主管了解一線人員的狀況，從而做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整或支援。

2．表格填寫必須實(shí)事求是，禁止弄虛作假。各樓盤專案應(yīng)填寫、管理好各類表格，不得遺失。

（八）銷售人員嚴(yán)禁事項(xiàng)

1．未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可，不得私自代已購(gòu)客戶轉(zhuǎn)讓樓盤。

2．不得私自接受他人委托代售樓盤。

3．對(duì)于未經(jīng)授權(quán)之事，不得擅自答應(yīng)客戶之要求。

4．未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可，任何人不得修改合同條款。

5．不得向客戶或他人收取規(guī)定售價(jià)及服務(wù)費(fèi)等以外之任何費(fèi)用。

（九）惡意競(jìng)爭(zhēng)處罰條例

1．對(duì)主管人員在日常工作中對(duì)銷售人員之間所發(fā)生某些爭(zhēng)執(zhí)的協(xié)商結(jié)果、裁定結(jié)果拒不服從或陽(yáng)奉陰違，繼續(xù)插手其他銷售人員客戶跟蹤事宜的行為視為惡意競(jìng)爭(zhēng)。

2．對(duì)于違反協(xié)商結(jié)果的行為，給予警告處分。