萬科用“互聯(lián)網(wǎng)思維”做商業(yè)地產(chǎn)

??2015年的意大利米蘭世博會(huì)，萬科將向全世界講述一個(gè)滿是包子饅頭面條、熱氣騰騰的中國(guó)“食堂”的故事。

但若僅僅是展示下中國(guó)“食堂”文化和食物的博大精深，顯然小看了這家中國(guó)最大房地產(chǎn)商重金“出海”的用心。

萬科對(duì)于其中的內(nèi)涵表達(dá)和布局設(shè)計(jì)遠(yuǎn)比上述表象來得更宏大。

沿萬科業(yè)務(wù)出發(fā)，從2010年開始，萬科逐步在全國(guó)各萬科新社區(qū)試行自主經(jīng)營(yíng)的“第五食堂”的打法已成為可能破局中國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展之難的模式探索，給當(dāng)下社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展都提供了無限的可能。而從尋求后千億增量的整個(gè)萬科公司的布局來看，“社區(qū)食堂”正是能窺一斑見全貌的萬科轉(zhuǎn)型的注腳。

??“下一個(gè)十年，萬科將面臨脫胎換骨的轉(zhuǎn)型。”日前，在北京萬科2014年度招商迎春會(huì)暨MORE THAN MALL品牌發(fā)布會(huì)上，萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁毛大慶也再次強(qiáng)調(diào)了這樣的決心：邁過千億規(guī)模后的萬科將由“賣住宅”轉(zhuǎn)型為“賣服務(wù)”的城市綜合配套服務(wù)商。

而轉(zhuǎn)型的2014年，萬科30歲，正式步入而立之年。

自主經(jīng)營(yíng)搭建社區(qū)商業(yè)生態(tài)閉環(huán)

萬科社區(qū)商業(yè)將不斷升級(jí)并重點(diǎn)引進(jìn)教育、醫(yī)療等資源。

??“以食物構(gòu)建社區(qū)”——萬科米蘭世博會(huì)“食堂”的主題概念出現(xiàn)了這樣的字眼。

這正是萬科做社區(qū)商業(yè)的思路。

在萬科試水的深圳、杭州、北京等地住宅樓盤中，“第五食堂”早已聲名鵲起。工作忙碌的上班族，不經(jīng)常下廚的80、90后，留守在家的老人和小孩，都“放心地”將“食”的大問題交給了萬科的社區(qū)食堂。

為什么？萬科社區(qū)食堂由萬科物業(yè)公司自主經(jīng)營(yíng)，萬科公司等于放棄一部分樓面租金收入補(bǔ)貼餐飲公司，以使后者能提供實(shí)惠的就餐服務(wù)；同時(shí)萬科的自營(yíng)也使得社區(qū)食堂對(duì)食材和烹飪制作講求如“自家廚房”般的安全、放心，且菜品豐富、選擇多樣。

比如“10元吃飽、20元吃好、30元吃得腳打漂”就是上海萬科客戶關(guān)系中心經(jīng)理湯科正對(duì)上海萬科社區(qū)食堂的要求。

卡著城市社區(qū)需求空白點(diǎn)的“社區(qū)食堂”僅僅是萬科社區(qū)商業(yè)體系中的“產(chǎn)品”之一。

毛大慶告訴中國(guó)商報(bào)記者，萬科對(duì)每個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)模型的配置是“五菜一湯”，即第五食堂、菜市場(chǎng)、便利店、社區(qū)醫(yī)院、銀行，以及將要增設(shè)的養(yǎng)老公寓等。“最理想的狀況是，住戶可以在小區(qū)外方圓一公里以內(nèi)，完成所有必需服務(wù)。”

上述架構(gòu)放在如今的互聯(lián)網(wǎng)思維大潮下看，儼然是在搭建一個(gè)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的生態(tài)閉環(huán)——萬科的樓盤住戶為生態(tài)圈的核心，撬動(dòng)食堂、菜市場(chǎng)、便利店、社區(qū)醫(yī)院、銀行、養(yǎng)老服務(wù)中心等社區(qū)商業(yè)產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)需求，而后者反過來又托起了樓盤的升值，環(huán)內(nèi)可持續(xù)循環(huán)內(nèi)生發(fā)酵。

目前，萬科的探索仍在不斷向前，毛大慶透露，今年萬科在社區(qū)商業(yè)上仍將尋求升級(jí)。

北京萬科社區(qū)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理部總經(jīng)理林詹欽介紹，在初步架構(gòu)搭建完成后，萬科社區(qū)商業(yè)將不斷升級(jí)并重點(diǎn)引進(jìn)教育、醫(yī)療等資源。以北京地區(qū)為例，2014年在自營(yíng)業(yè)態(tài)中，將新開業(yè)4個(gè)BRUNO咖啡、面包坊、5個(gè)第五食堂、5個(gè)童玩中心和1個(gè)4PM學(xué)堂。

截至中國(guó)商報(bào)記者發(fā)稿時(shí)止，萬科社區(qū)商業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)已有了初步融合。林詹欽主導(dǎo)了萬科社區(qū)商業(yè)與阿里巴巴淘點(diǎn)點(diǎn)線上服務(wù)平臺(tái)簽約，通過網(wǎng)絡(luò)客戶端的搭建，萬科業(yè)主可實(shí)現(xiàn)隨時(shí)隨地自助下單、付款，足不出社區(qū)便能享受到餐飲半小時(shí)送到家，營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)至24點(diǎn)的便利。另外，萬科社區(qū)商業(yè)APP預(yù)計(jì)今年內(nèi)也可上線。

而在對(duì)萬科北京20多個(gè)已入住小區(qū)人口做過養(yǎng)老需求的調(diào)查后，毛大慶告訴中國(guó)商報(bào)記者，萬科還要做社區(qū)的長(zhǎng)者服務(wù)中心，未來可能還有專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等，以及針對(duì)兒童的類似“四點(diǎn)半”學(xué)校。

毛大慶透露，萬科已對(duì)北京、香河、北戴河等地區(qū)的十余個(gè)項(xiàng)目達(dá)成初步?jīng)Q策，每個(gè)項(xiàng)目中自持一棟樓做多功能養(yǎng)老配套，目前已經(jīng)進(jìn)入圖紙階段，中糧萬科長(zhǎng)陽半島有望成為首個(gè)試點(diǎn)。

而據(jù)毛大慶透露，萬科今后還會(huì)持續(xù)有意識(shí)地多留出自持部分的社區(qū)商業(yè)，按照萬科自己的想法來打造，并將原來的半承包變?yōu)槿坑蓡T工自己參與經(jīng)營(yíng)，初期由萬科投入，并由集團(tuán)統(tǒng)一定價(jià)，支持員工創(chuàng)業(yè)，做成連鎖品牌。

互聯(lián)網(wǎng)思維從“好房子”到“好鄰居”的轉(zhuǎn)變

社區(qū)商業(yè)的大力推進(jìn)，正是不斷迅速跟隨客戶需求的變化，增加客戶的扁平化，增加住宅的黏度。

從2013年下半年起，萬科集團(tuán)總裁郁亮帶隊(duì)，和中高層管理人員陸續(xù)拜訪阿里巴巴、騰訊、海爾、小米等數(shù)家知名公司，受到外界極大的關(guān)注，也引發(fā)了不少猜測(cè)。3月在萬科公布的2013年年報(bào)摘要中，1060字的致股東書中，“互聯(lián)網(wǎng)”一詞出現(xiàn)了7次之多。

而走訪一番互聯(lián)網(wǎng)公司之后，毛大慶表示，不管是小米還是騰訊，互聯(lián)網(wǎng)的內(nèi)在核心是“增加了用戶黏性”。

具有“扁平”特性的互聯(lián)網(wǎng)，實(shí)質(zhì)正啟發(fā)萬科思考下一個(gè)十年必須有邏輯上的轉(zhuǎn)變。在毛大慶看來，過去萬科單一的傳統(tǒng)開發(fā)商的角色定位，已經(jīng)不能滿足日益變化的市場(chǎng)需求了。

毛大慶表示，經(jīng)過十多年發(fā)展，中國(guó)的住宅產(chǎn)業(yè)日趨成熟，業(yè)主的需求層次也不斷提升，住宅產(chǎn)品滿足的不再只是簡(jiǎn)單的居住功能，同時(shí)也承載了客戶對(duì)生活配套、居住品質(zhì)的要求。

與此相對(duì)應(yīng)的是中國(guó)的城鎮(zhèn)化也不再是單一的造城運(yùn)動(dòng)，城鎮(zhèn)化被提高到前所未有的新高度，遠(yuǎn)郊社區(qū)、新城社區(qū)配套成為需求。

??“以前的萬科所重視的可能只是建好房子，而現(xiàn)在，萬科要以房屋質(zhì)量為基礎(chǔ)，更多地去倡導(dǎo)‘好服務(wù)’和‘好鄰居’這兩個(gè)概念。”毛大慶說：“城市配套服務(wù)商，將會(huì)是萬科新的使命和角色”。

從前述萬科的社區(qū)商業(yè)，到購物中心，足見萬科的互聯(lián)網(wǎng)思維應(yīng)用其實(shí)已落地開花。其社區(qū)商業(yè)的大力推進(jìn)，正是不斷迅速跟隨客戶需求的變化，增加客戶的扁平化，增加住宅的黏度，已形成不是靠“造房子”、“賣房子”賺錢，而是靠“管房子”來賺錢的新模式。

新城配套購物中心項(xiàng)目模板雛形已成

購物中心產(chǎn)品并不需要個(gè)性，只需要組合就行。

在北京六環(huán)外的昌平區(qū)，名為金隅萬科廣場(chǎng)的購物中心最近成為這個(gè)京郊區(qū)鎮(zhèn)最“高大上”的商業(yè)聚集。

北京萬科副總經(jīng)理肖勁稱，金隅萬科廣場(chǎng)的開業(yè)是自2004年昌平被定位于緩解城市中心區(qū)人口壓力的新城后，城市生活配套功能最大的一次完善。

此話乍一聽起來有“自賣自夸”的嫌疑，但從去年11月開業(yè)當(dāng)天營(yíng)業(yè)額就刷新了整個(gè)昌平城區(qū)百貨零售業(yè)單日營(yíng)業(yè)額的紀(jì)錄，到如今每個(gè)周末可達(dá)4至5萬人次、周一到周五可達(dá)3萬人次的客流還是證明了萬科的商業(yè)成績(jī)。

中國(guó)商報(bào)記者多方了解到，萬科內(nèi)部目前對(duì)第一個(gè)購物中心項(xiàng)目的成績(jī)非常滿意。王石稱金隅萬科廣場(chǎng)能“配得上世界任何一座大都市”；毛大慶稱自己給萬科廣場(chǎng)打分的話為70分，即還算過得去。而北京市政府對(duì)萬科的做法也給予了高度認(rèn)可。

在金隅萬科廣場(chǎng)開業(yè)三個(gè)多月后，中國(guó)商報(bào)記者專程走訪了一趟，其最大的特色在于彌補(bǔ)了昌平區(qū)商業(yè)配套升級(jí)的空白，將H&；M、優(yōu)衣庫等諸多城市中心的商業(yè)品牌第一次帶進(jìn)了昌平，并第一次將電影、餐飲、娛樂等體驗(yàn)式消費(fèi)場(chǎng)所集中地裝進(jìn)了一個(gè)封閉而時(shí)尚、新潮的“大盒子”中，怎能不讓城鎮(zhèn)化蓄勢(shì)已久的消費(fèi)潛力爆發(fā)？

從建筑外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部業(yè)態(tài)品牌組合、場(chǎng)內(nèi)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)三方面來看，除了廣場(chǎng)五樓一隅的“萬科文化展示中心”牽強(qiáng)地加注了萬科的標(biāo)簽外，走進(jìn)金隅萬科廣場(chǎng)的消費(fèi)者或許很難體驗(yàn)到萬科購物中心的個(gè)性所在，換句話說，萬科的購物中心只是毛大慶前東家“凱德商用”購物中心有樣學(xué)樣的品牌和業(yè)態(tài)的組合，并沒有和其社區(qū)商業(yè)一樣深深烙上萬科的印記。

對(duì)此，毛大慶在回答中國(guó)商報(bào)記者提問時(shí)表示，在其看來，購物中心產(chǎn)品并不需要個(gè)性，只需要組合就行。不過，毛大慶坦陳，北京金隅萬科廣場(chǎng)的“提袋率”還有待提升，購物中心的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)還需專業(yè)化提升，諸如活動(dòng)推廣手段、服務(wù)功能、對(duì)顧客和入駐商家的了解等還需增強(qiáng)。

毛大慶還強(qiáng)調(diào)，萬科商業(yè)地產(chǎn)堅(jiān)持“輕資產(chǎn)”和“快周轉(zhuǎn)”，并透露目前已有不少基金表示出了對(duì)萬科購物中心項(xiàng)目的興趣。