引之：(穿插多個(gè)標(biāo)桿案例及20多張練習(xí)表格)

第一節(jié) 案例解析某標(biāo)桿企業(yè)的投資拿地“理念”有哪些？

一、土地的投資流程

二、遵循“合法合規(guī)與資金安全投資“底線”了嗎？

三、投資的五大“方向”是什么？

四、8種常見“拿地模式”是哪些？

五、對(duì)土地項(xiàng)目的創(chuàng)新投資模式有哪些思考？

第二節(jié) 如何利用四個(gè)維度快速研判土地的價(jià)值？

一、土地維度--土地價(jià)值的“表象”與“實(shí)質(zhì)”

1、“看地.......不利因素、法規(guī)手續(xù)、規(guī)劃條件 、施工條件、地質(zhì)災(zāi)害

2、“看地”的目的：.............、施工影響、成本影響、安全影響

3、土地維度--帶N雙眼睛“看清實(shí)質(zhì)”暨案例分享

二、市場(chǎng)維度--三位一體研判土地價(jià)值模型

1、宏觀的角.......期、人

2、微觀的角度：客戶需求、生命周期、能力意愿

3、微觀角度.......、價(jià)值差異、產(chǎn)品核心、去化難易、單價(jià)總價(jià)等

三、效益維度--靜態(tài)與動(dòng)態(tài)...的合理性

1、靜態(tài)回報(bào)：盈利水平的合理性；2、動(dòng)態(tài)流向：綜合指標(biāo)的合理性

3、成就共享指標(biāo)的合理性；4、年....報(bào)率指標(biāo)的合理性

四、風(fēng)險(xiǎn)維度--控制風(fēng)險(xiǎn)........效益”

1、獲取類型--確保獲?。阂欢?jí)聯(lián)動(dòng)、直接招拍掛、二級(jí)市場(chǎng)

2、合同：公平合理

小結(jié)：土地價(jià)......續(xù)發(fā)展

第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算如何“下手”？

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目測(cè)算表邏輯示意

1、項(xiàng)目投資與財(cái)......明；2、填報(bào)職責(zé)內(nèi)部分工

3、各階段數(shù)據(jù)口徑說明

二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè).....指標(biāo)整理

三、項(xiàng)目的全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資涉及的主要稅種

第四節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目的土地成本測(cè)算如何才能做到合理？

一、招牌掛方式......理測(cè)算（競(jìng)價(jià)購買VS成本逼近法）

1、土地出讓金；2、土地出讓金補(bǔ)交

3、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；  4、土地契稅等

二、收并購（二級(jí)......土地成本與稅負(fù)成本的合理控制

1、股權(quán)收購方式的稅負(fù)成本；2、資產(chǎn)收入方式的稅負(fù)成本

3、案例解析稅負(fù)風(fēng)險(xiǎn)

第五節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)支出測(cè)算如何才能做到合理？

一、建安資金支出計(jì)算表與合理測(cè)算

二、項(xiàng)目的營(yíng)......表與合理測(cè)算

三、融資及利息支出表與合理測(cè)算

四、總投資（資金）及支付計(jì)劃表與合理測(cè)算

五、總貨............理測(cè)算

六、項(xiàng)目成本費(fèi)用（ 不含稅）表與合理測(cè)算

七、增值稅及.......表與合理測(cè)算

八、土地增值稅計(jì)算表與合理測(cè)算

附表一：項(xiàng)目簽約回款標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表二：項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表三：項(xiàng)目土地成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表四：項(xiàng)目工程成本支出標(biāo)準(zhǔn)（參考）

附表五：項(xiàng)目融資標(biāo)準(zhǔn)（參考）

第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如何決策？

一、項(xiàng)目的毛利潤(rùn)........評(píng)價(jià)指標(biāo)的決策依據(jù)

二、自有資金投資回報(bào)率與年投資回報(bào)率指標(biāo)的決策依據(jù)

三、權(quán)益資金投資........報(bào)率指標(biāo)的決策依據(jù)

四、地貨比&自有資金回正時(shí)間指標(biāo)的決策依據(jù) 

五、財(cái)務(wù)內(nèi)部收.......策依據(jù)

六、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點(diǎn)）指標(biāo)的決策依據(jù)

第七節(jié) 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感性與問題如何決策？

一、提前每一天，年化自有資金回報(bào)率變化？獎(jiǎng)金變化？

二、土地單價(jià)提高或.......率變化（非線性）百分之多少？

三、單方成本提高或降低100元/㎡，利潤(rùn)率變化（非線性）百分之多少？

四、銷售均價(jià).........（非線性）百分之多少？

五、百畝項(xiàng)目車位配比降低0.1，利潤(rùn)增加多少萬？利潤(rùn)率增加幾個(gè)點(diǎn)？

六、百畝項(xiàng)目主力產(chǎn)品成本........加多少萬，利潤(rùn)率增加幾個(gè)個(gè)點(diǎn)？

七、如果項(xiàng)目利潤(rùn)初測(cè)是........%，將通過何種方式切實(shí)提高項(xiàng)目利潤(rùn)水平？

第八節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地塊的7問與3測(cè)試的指標(biāo)如何管控？

一、供需比：當(dāng)?shù)卣鎸?shí)供需現(xiàn)狀、市場(chǎng)存量去化壓力

二、土地規(guī)模：項(xiàng).....指標(biāo)

三、銷售凈利率：銷售凈利率是否符合管控指標(biāo)

四、地段：是否符合管控標(biāo)準(zhǔn)

五、供地量：當(dāng)?shù)啬壳暗墓┑噩F(xiàn)狀和未來6個(gè)月供地計(jì)劃

六、拆遷量：有......戶數(shù)明確

七、上漲幅度近一年內(nèi)價(jià)格上漲幅度范圍

八、價(jià)格及去化速度測(cè)試1：市場(chǎng)下行5%、10%、15%甚至更大的可能性？

九、價(jià)格及.......市場(chǎng)老大？如何做到？

十、價(jià)格及去化速.........周轉(zhuǎn)、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流一年轉(zhuǎn)正？

第九節(jié) 開發(fā)項(xiàng)目自有資金年化回報(bào)率糾偏的4大路徑是什么？

一、如何提高凈利率？

二、如.............比？

三、如何提高自有資金杠桿？

四、如何降低自有資金占用時(shí)間？

小總思考：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化？還是年化自有資金年化回報(bào)？

總結(jié)：