引之(全程穿插一個(gè)項(xiàng)目案例Excel學(xué)員帶電腦練習(xí))

第一章 新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下f地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)與利潤(rùn)的測(cè)算思路

一、項(xiàng)目稅負(fù)與利潤(rùn)測(cè)算的目的：驗(yàn)證市場(chǎng)、操作與財(cái)務(wù)嗎？

二、低利潤(rùn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商最關(guān)心的是利潤(rùn)預(yù)期&資金平衡嗎？

三、如何評(píng)判利潤(rùn)指標(biāo)是否可行：指標(biāo)是否可以優(yōu)化？

第二章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)與利潤(rùn)測(cè)算的四大步驟

第一步、整理用地指標(biāo)（地塊分類&是否出讓分類）

第二步、根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)方..........：產(chǎn)品類型指標(biāo)&車位

第三步、確定建安成本指標(biāo)

第四步、確定經(jīng)..............市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)）

第三章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)的具體測(cè)算實(shí)務(wù)與案例表格演練

第一節(jié) 房開(kāi)企業(yè)在土地獲取階段的稅制與稅務(wù)測(cè)算

一、以招掛拍的方式取得的土地

二、以接受投資方式取得土地

三、以收購(gòu)股權(quán)的方式取得土地

四、為取得土地而支付的紅線外支出等各稅負(fù)影響

第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目............與風(fēng)險(xiǎn)控制

一、立項(xiàng)與規(guī)劃以及設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)稅務(wù)測(cè)算與優(yōu)化

二、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)類型如何進(jìn)行選擇的稅務(wù)測(cè)算與優(yōu)化

三、采取合作建房的.............與優(yōu)化

第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)控制

一、地上、地下、景觀及裝修裝飾等等建造工程相關(guān)的稅務(wù)處理

二、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用的相關(guān)稅務(wù)處理

三、項(xiàng)目的工.........處理

四、售樓部及類似資產(chǎn)的稅務(wù)處理

第四節(jié) 房地產(chǎn)銷售階段的稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、銷售采用“..............納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

二、“以老帶新”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

三、“抵券銷售”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

四、“包銷”和“代銷”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

五、“假按揭”與“零首付”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

六、“還本銷售”...........稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

七、、“售后回租”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

八、“售后回購(gòu)”的銷售模式稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

九、“低價(jià)出售與..............處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

十、“產(chǎn)權(quán)式酒店”銷售與經(jīng)營(yíng)稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

十一、房地產(chǎn)企業(yè)收取價(jià)外費(fèi)用的處理稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

十二、不同客戶與不................理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

十三、以房產(chǎn)抵工程后銷售的按揭處理稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

十四、銷售環(huán)節(jié)發(fā)生的費(fèi)用處理稅務(wù)處理與納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

第五節(jié) 房地產(chǎn)清...........稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)行業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定與處理

二、各稅種對(duì)收入確認(rèn)的原則有哪些差異

三、在交房前后支付.............納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)

四、項(xiàng)目竣工清算時(shí)土地增值稅收入金額如何確定的

五、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)確定成本是否涉及“二次清算”

第四章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)..........實(shí)務(wù)與案例表格演練

第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本測(cè)算

一、土地出讓金

二、土地出讓金補(bǔ)交

三、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

第二節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程成本測(cè)算

一、前期工程費(fèi)主要內(nèi)容&計(jì)算方法

二、建筑安裝工程費(fèi)主要內(nèi)容&計(jì)算方法

三、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)主要內(nèi)容&計(jì)算方法

四、公共配套...........&計(jì)算方法

五、其他間接費(fèi)用主要內(nèi)容&計(jì)算方法

六、管理費(fèi)用主要內(nèi)容&計(jì)算方法

七、銷售費(fèi)用主要內(nèi)容&計(jì)算方法

八、財(cái)務(wù)費(fèi)用主要內(nèi)容&計(jì)算方法

第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收益與收益率的測(cè)算

一、收入主要內(nèi)容&計(jì)算方法&舉例

二、凈利潤(rùn)計(jì)算方法（銷售收入&租金收入）

三、項(xiàng)目的毛利潤(rùn)率&實(shí)際凈利潤(rùn)率

四、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益...........計(jì)算  

五、利潤(rùn)的敏感性分析的釋義&計(jì)算

六、（自持物業(yè)的）盈虧平衡（臨界點(diǎn)）的計(jì)算

課堂綜合電腦練習(xí)：某項(xiàng)目測(cè)算與財(cái)務(wù)指標(biāo)及動(dòng)態(tài)管理的20個(gè)Excel表格操作

1、項(xiàng)目總體規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 輸入表

2、項(xiàng)目總體規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 輸出表  

3、項(xiàng)目投資金額 明細(xì)輸入表（細(xì)）

4、項(xiàng)目投資金額 明細(xì)輸出表（細(xì)）

5、項(xiàng)目投資金額 匯總輸出表

6、項(xiàng)目融資成本  輸入表

7、項(xiàng)目融資成本  輸出表

8、項(xiàng)目投資資金支付計(jì)劃  時(shí)間輸入表

9、項(xiàng)目投資資金支付計(jì)劃  時(shí)間輸出表

10、項(xiàng)目成本費(fèi)用  明細(xì)輸出表

11、項(xiàng)目成本費(fèi)用  匯總輸出表

12、土地增值稅 自動(dòng)計(jì)算表

13、銷售型物業(yè) 單價(jià)數(shù)據(jù)輸入表

14、銷售物業(yè) 收入金額 輸出表

15、物業(yè)銷售收入  時(shí)間計(jì)劃與收入比例輸入表

16、物業(yè)銷售收入  時(shí)間與收入輸出表

17、項(xiàng)目資金平衡計(jì)劃與資金回正時(shí)間 輸出表

18、項(xiàng)目稅務(wù)與稅負(fù)數(shù)據(jù) 輸出與分析表

19、項(xiàng)目收益指標(biāo)分析與評(píng)價(jià) 輸出與分析表

20、項(xiàng)目利潤(rùn)的敏感性 輸出與分析表

總結(jié)：某某地產(chǎn)某某項(xiàng)目稅負(fù)測(cè)算與利潤(rùn)測(cè)算的指標(biāo)及其糾偏